概述：

4月，上海受疫情影响严重，二手房市场按下暂停键，仅通过网上实现少量成交。受政策调控和疫情的双重影响，市场短期成交反弹压力较大。另外，4月线上活跃用户数量增速回落也显示市场热度暂时不足。

从整个行业表现来看，经纪公司、经纪门店数量由增变减，环比均小幅减少，但同比仍呈增长趋势。但是经纪人的数量和安居客服务经纪人数量下降趋势明显，这说明行业短期走向更加分散的格局，灵活机动的小中介代替了规模化的大中介。

预计随着疫情清零，加上信贷政策等的支持，行业和市场有望逐步恢复常态，走出低谷。

一、疫情致市场停摆，二手房成交创新低

1、成交断崖式下跌，市场预期较弱

2022年4月，上海全市疫情形势复杂严峻，多数区域实施“静态管理”，市场几乎停摆，成交断崖式下跌，仅有100多套房源通过网上成交。价格方面，二手房挂牌均价较3月下滑约2个百分点。从整体成交趋势来看，受政策调控影响，2021年9月以来，二手房成交量从之前的月均2万到2.5万套，下滑至月均1.5万套左右，市场预期整体走弱。

当前，上海社会面疫情风险逐渐降低，预计未来随着疫情形势好转，上海二手房市场或将逐步回归常态，价格也有望平稳恢复。

上海在架房源量4月环比下滑24.6%，为2021年至今以来的最大跌幅。由于二手房指导价等相关政策出台，去年下半年至今，上海在架房源量持续减少，4月疫情进一步放大了市场悲观情绪。

经历三月春节后市场短暂回暖，4月，上海二手房在架市场环比增长17.9%。

2、用户活跃度受疫情影响增速回落

从上海市二手房需求热度来看，春节后购房活跃度出现大幅反弹，2月的购房活跃度上涨30.4%，体现出过去半年多压抑的购房需求需要开始释放。但是也看到3月的购房用户活跃度由于疫情影响重新走向下跌，4月疫情封控期出现超过-13%的跌幅，月活跃度持续下降。

二、经纪行业发展暂时转向，呈化整为零趋势

1. 经纪公司增势掉头向下，疫情阻挡行业发展

从2021年4月到2022年3月的一年时间内，上海经纪公司数量同比始终保持增长，整体经纪行业发展态势良好。但是进入4月受封城影响，上海二手房市场停滞，与之相应的是上海市经纪公司数量同比掉头向下。另外，过去一年上海经纪公司数量环比反复震荡，4月环比减少约4.1%，主要是受疫情影响。随着疫情逐步得到控制，城市复工复产，这一趋势有望得到控制。

2. 经纪门店同比增速下滑，环比减少约3%

2021年5月至今，上海经纪公司门店数量同比始终呈快速增长趋势，这一期间疫情相对稳定，城市正常运行，经纪行业也进入恢复期。2022年至今，政策叠加疫情，门店增速放缓。而环比来看，上海经纪门店数量从2021年3季度开始进入下行通道，持续小幅减少。2022年4月，经纪门店减少约3%。整体来看，疫情比较明显的放缓了行业发展的脚步，但这一影响会否持续，尚未可知。

3. 经纪人数量同比大减，行业呈现化整为零趋势

不同于经纪公司和经纪门店同比持续近一年的增长，经纪人数量在过去的一年中，大多数月份同比呈减少的趋势，4月受疫情影响，同比减幅更是超过40%。这一说明，近两年随着房地产市场的持续不景气，经纪行业呈现化整为零的趋势，管理难度大、经营成本高的大中介正逐渐被更灵活的小型中介替代，疫情的影响则加剧了这一趋势。

4. 服务经纪人数量受疫情影响小幅减少

上海安居客服务经纪人数从2021年6月开始持续下跌半年之后，今年年初开始止跌回升，尽管2月春节期间有所回落，3月节后短暂取得较大幅度的增长。但是随着4月份行业几近停摆，经纪人数量环比下跌约4%，这一跌幅并不大，也说明在疫情短暂的影响下，多数经纪人仍然保持线上作业的正常开展。在整体市场低位运行的情况下，多数经纪人仍在积极的尝试更多开展业务的途径。

三、加大信贷支持，出台区域性放松政策

2022年以来，受疫情的反复影响，到目前全国超过80个城市发布了楼市相关政策。从调控政策的内容看，主要包括给予购房补贴、放松落户限制以及限购、限售政策“松绑”等。环沪周边城市也出台了限贷、限购相关政策的放宽，比如苏州二手房限售由5年转为3年，购房资格由3年内累计24个月社保改为连续6个月；而无锡二孩及以上家庭则可购买二套房。

相比之下，作为超一线城市的上海，目前只在部分区域推出放松政策。比如4月12日，上海临港发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》。将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月；2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。

4月29日，央行上海总部出台《关于进一步做好金融支持疫情防控和经济社会发展工作的指导意见》，从加大金融支持抗疫纾困力度、促进房地产业良性循环和健康发展、保障基础金融服务畅通等七个方面，出台20条配套举措。

《意见》提及“重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持，合理安排个贷受理与投放”。在房贷还款方面，对于“因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人群”，在个人住房信贷上予以适当支持，落实好延期还款政策，鼓励应延尽延，支持通过调整账单计划等安排，缓解*款贷**人阶段性还款压力。这一细则将有利于金融机构进一步落实政策，缓解还款压力，促进需求释放。

尽管上海尚未在全市层面出台放松政策，但是我们相信4月份二手房成交低迷和经纪行业发展受阻是短暂的。一旦疫情清零，行业和市场有望快速复苏，毕竟，上海购房者相对具备较充足的购买力，疫情之后重建发展信心是最重要的。