昨天和一个同行的朋友一起吃饭，朋友跟我吐槽他们公司的加盟口碑很差，因此获客越来越难，另外选址经常翻车，很多看似很好的门店开出来却让让人大跌眼镜，比如他们之前有个门店门前车水马龙，人流极大，因此他们就把店铺推给了一家加盟商，评估销售月均8000元，加盟商去现场看后很快便签订了加盟协议，但是开业后营业额平均每天不到500元，血本无归，加盟商闹到公司来讨说法。他诉苦到，这个事情时有发生，是不是现在店铺真的要看风水，是不是开业必须要看黄历，我当时就回了一句“开业前还要去烧高香”。
玩笑归玩笑，但是我还是深入的了解了一下他们公司的情况，并根据情况给了他优化和改革的建议。那么今天我就带着他的问题来讲讲，企业要如何才能选出靠谱的店铺。
有人曾说，一家店铺的成功的关键就在于选址的成功，也有人说，一家店铺，选址如果成功，店铺的经营也就成功了一半。那么具体要怎么做呢？
首先，从企业的层面来说，最好建立完善的选址评估体系，企业高层不能为了追求开店数量，而忽略开店质量。因此企业要建立评估机制，我这里建议的是三级评估制：
第一，基础评估，由选址专员将本店铺的关键评估数据提报给上级，而这些关键即最基础的评估数据，任何一项不符合就可以放弃的因素，如层高、房型结构，面积，基础客流条件（固定客流、流动客流），商圈条件（成熟、不成熟），购物条件（门前是否有障碍物）等，这些条件没有问题，就可以提报第一级基础评估流程了。
第二，条件评估，条件评估是基础评估通过以后，需要选址人员开始着手进行立地条件数据采集、商圈条件数据采集、环境条件数据采集，最后根据以上三项数据提报给上级进行综合评估。
1、立地条件评估：即抓取店铺在该地的一些关键数据，看是否符合开店，比如当地的商圈属性、客流情况、商业属性、竞争情况、房型概况等。评估这个情况是否符合开店条件；
2、商圈条件评估：即调查店铺周边的商圈情况，如商业发展情况、竞争力、竞争店消费情况等，主要查看该商圈是否适合开店，是否具有风险；
3、环境条件评估：即调查店铺周边的人口情况、消费能力、消费习惯、业态饱和度、入住率、交通条件、门店覆盖商圈、潜在覆盖商圈及人群等。主要评估该店是否具有生存空间，是否具有发展潜力等
第三，如果条件评估顺利获得通过，那么就开始着手提交最终的投资回报评估了，投资回报评估是根据前面的一系列的评估数据，开始做销售预估测算、开店成本、运营成本测算得出最终的投资回报率，公司要设置回报率下限标准，国内连锁企业的年投资回报率下限为25%~30%左右，回报率越高越好，如果低于这个标准就不能开设，否则就会陷入亏损的情况。
如果有新入局的朋友看不懂，我举个例子，比如要开一家便利店，根据评估预测，开店需要花费50万元其中商品20万+其他30万（装修、设备、物资、办公、开设），评估月度营业额为20万元，毛利率为25%，运营成本（店铺成本、水电物业、人工、营销、耗材、损耗）为3万元，那么我们以此可以粗略估算出年均总成本，因为计算年度投资回报率，不能将总开店成本计算到每个月，我们需要将商品以外的开店成本平摊到每年的成本之中，为期三年，因此每年的开店成本摊销为30万/3年=10万。年均总成本为10万开店摊销+3万月均运营成本*12个月=46万元，月均净利润为20万元*25%（毛利率）- 3万元（月均运营成本）=2万元，因此该店铺的3年内年度投资回报率=（2万元*12个月）/46万元*100% = 52%。如此计算，这个店铺的投资回报率算是可观的，基本半年内就可以收回单店成本。
如果我们每一个门店都能严格的按照这种评估机制执行，且给选址人员设定目标达成激励，加上总部要不定期对选址人员提供的店铺数据进行抽查核实，确保选址人员提供的数据是真实、客观的。那么这样开出来的门店基本上都算是合格的，公司的发展也能进入良性。
关注我，下期咱们继续讲选址评估的技巧及招商加盟获客的技巧、经典案例。