1 买房
本月初 ，刘明（化名）终于拿到了房产证，这距离他2016年买房已经 8年 过去了。
刘明夫妇2012年从外地来到上海松江区打工，成为了“沪漂”一族。在工作中，刘明结识了同在一个单位工作的上海本地人老张。
在二人的相处过程中，老张开始向刘明借钱。刘明看老张是上海本地人、又有房，而且据老张讲，他家老宅马上也要动迁了。出于对老张还款能力的信任以及借款利息的诱惑，刘明陆陆续续向老张 提供了将近20万元的借款 。
但刘明后来发现，老张根本没有偿还借款的能力。面对刘明不断的催款，老张开始经常玩“失踪”。刘明因此也深陷痛苦中，20万对于一对来上海没几年的小夫妻来讲可是一笔 巨款 。
2016年年中，转机来了。
有一天，老张找到刘明，刘明以为老张要还钱了，喜出望外，没想到老张讲了另外一件事：老张家老宅前段时间动迁了，动迁 分到了一套安置房 ，但要拿到这套房还需要补30万差价，可老张没钱补差价，于是老张想到把房子转手卖给刘明，就按市场价作价100万，30万差价由刘明来补，前面的借款本息20万也抵做房款，刘明再付给老张50万。这样一来， 老张欠刘明的债也结清了，房子也能领到了，刘明在上海也买到房子了，老张还能再搞点钱花 ，真是一举多得。
刘明其实对于买这套房是犹豫的，但想到老张还款无望，这套房变现也没有那么容易，于是和太太合计了一下，认为与其追不回借款让他拖欠着，倒不如 把房子买下来 ，以后留在上海，房子早晚也是要买的。
于是，2016年8月，刘明夫妇与老张就松江区的A房屋签署了房屋买卖合同，合同约定房价100万。签订合同当日，刘明代老张向开发商支付了房屋差价款30万，几个月后开发商交了房，刘明夫妇拿房后马上就装修入住了。之后一两年内也陆陆续续 把房款都付清了 ，老张也出具了房款收据。
买房的所有事情都在顺利的进行着，只等房子满三年就可以办出老张名下的小产证，老张办好产证后就可以立刻过户给刘明。
然而，意想不到的事情发生了。
2 困境
2020年6月，刘明看到小区的很多业主都办好了产证，于是就找到老张，通知他一起去办产证，2020年7月的一天，两人共同来到了松江区房产交易中心，但是当材料都提交之后，窗口工作人员电脑上一通操作下来，抬起头来一脸无奈的告知： 老张属于法院的失信被执行人，因此他们没办法给老张办小产证。
那如果老张自己都办不出产证，就更不可能过户给刘明了。
刘明开始慌了。
老张两手一摊表示他也很无奈，让刘明自己去想办法，只要能办出产证，他愿意配合。可刘明却陷入了焦虑与痛苦。
之后刘明开始各处求助，咨询律师。
其实刘明2020年第一时间也通过朋友介绍找到了我们团队，我们为其分析后认为， 可以通过法院诉讼后强制执行的方式办出产证 。刘明当时表示回去和家人商量下，但之后却没有了下文。
事实上，刘明从我们律所离开后，心情好了很多，因为他看到了希望，他从我们这里得知这个事情有途径解决，能办成。于是他一回去就开始着手聘请律师准备起诉，当然刘明最终选择了一位收费很低的律师。当然这些是后话，是我再次见到刘明时其告诉我的。
2023年1月份的一天，忽然收到一个微信短消息，我当时都把这个案件忘得一干二净了。所以也没想起来这是哪个案件哪个当事人。
简单沟通后，我们约了一次线下咨询。
看过材料后，我有点印象。刘明不好意思的说：“程律师，当时我们咨询了你之后，你说可以做，但对于我们来说，您的报价超过我们的预算了，所以我们就在松江当地找了一位律师，这位律师也说可以打而且只收了我们2万块律师费。”
刘明接着说：“但案件结果您也看到了，2020年到2021年间起诉了两次，都无奈的撤诉了。律师向我们转告了法官的意见， 意思是我们这个案子打不赢，让我们别打了撤诉 ，诉讼费可以退给我们，至于房子，以后可以一直住下去，但办产证就别报太大希望，只要房东的失信信息一天不消除，那我们就一天办不出产证。听到法官这样说，我们真的很绝望。 第二次起诉并撤诉 后的这段时间，我们一直很消沉，忽然又想起了您，我们是真的不死心，希望您能帮我们再想想办法，毕竟您是专业的房产律师。”
程律师，您看，我们这个案子，还有胜算吗？
认真又看了一遍材料后，我发现，除了购房款的付款流水可能存在一点疑问外，其他应该没有大问题。这就是一起典型的动迁安置房的房屋买卖合同纠纷。
至于“房东失信”导致无法办理小产证，这个应该是可以*局破**的。因为 我们已经在浦东、青浦等代理过好几个因房东失信办不出小产证的案件了 ，这几个案件经过法院审理后，只要认定为属于正常的房屋买卖，不存在恶意串通损害债权人利益且买卖行为发生在房东失信之前，买家在起诉时有购房资格，也不存在根本违约的情形的，法院 原则上都会支持房屋过户并正常出具法律文书 的。
所以，对于刘明的这个案件，我们还是比较有信心的，但本案重点是房款的支付得讲清楚。
因刘明夫妇前两次起诉均撤诉的结果让他们信心受挫，但又想尝试委托我们继续启动，于是与我们达成了半风险代理的方式 委托我们团队继续代理本案 。
3 转机
2023年6月份，接受委托后我们开始准备起诉材料、立案。我们做了大量的准备工作。找了各个区的类似案例，毕竟前面有两次“撤诉”的经历，本案不能大意。甚至我还通过案例检索，联系上了一位律师同行李律师，他正好也代理了松江法院一个几乎 一模一样 案情的案件，当时李律师的案件已经拿到了民事调解书，正在执行阶段，但也遇到了阻碍。
经过交流，我们相互给对方加油打气，并相互提供依据，我给李律师提供执行阶段应该执行下去的材料（我其他案件当中的类似情况下法院出具的协执通知书），李律师给我提供他的调解书。所以，我也由衷的感叹， 律师行业不仅只有竞争，也应该相互抱团，相互帮助 。最终我们两个的案件都取得了圆满的结果，当然，这是后话。
这个案件立案后，因为立的是诉调，法院曾组织过两次调解，但是非常遗憾的是，我们两次调解连调解室的门都没进去，就 被法官“放了鸽子” 。为此，我们和当事人对调解法官还都有些情绪。
第一次，是法官没有提前看卷宗，我们提供的产调上明确有上案我们自己的 查封 信息（前案虽撤诉但查封没解除），但调解法官没提前看卷宗，临调解前一个小时，才翻案卷看到了产调上的查封信息，立刻就电话通知已经快到法院门口的我们，告知不用来调解了，先去申请解封了再来调解。我们提出，查封不影响调解，而且查封是我们自己前面一个案子我们申请的查封，希望法官今天先安排签调解笔录，签好笔录我们立刻去申请解封，等解封了法官再出调解书，但法官坚持不同意。 必须解封了再来调解 。
我们在忿忿不平中接受了这次被临时通知的经历。之后我们第一时间申请了解除前案的查封，并提供了新产调给调解员，调解员让我们等调解通知。我们电话中问调解员这次 麻烦一定提前看清楚案件材料 ，是否有什么是需要我们在调解前去做的请提前告知。调解员说知道了（电话通知双方调解时间的是调解员，调解当天组织调解的才是专业法官）。
后来我们被通知安排了新的调解时间。
第二次调解那天讲起来就更气愤了，我们已经快到法院门口了，忽然又接到调解法官电话，电话里法官询问：你们这个房子还在开发商名下还没办小产证？ 没办小产证的房子没有办法在诉调阶段调解 啊，必须进入正式立案后才能调解。我们回复：是啊，法官， 房子在开发商名下 这个事实诉状中写的很清楚，证据材料、产调上都记载的清清楚楚，房子在开发商名下呀，您怎么现在才提出来啊，当事人已经从外地赶过来在法院门口了。电话中，法官有点不好意思的说：之前没仔细看材料，都是调解员联系双方的，我也是在调解前一两个小时才看的材料，所以没看到，之前也没注意。法官工作太忙了。
总之结论就是：你们回去吧，不用来调解了，案件转正式立案。
再一次 从外地出差特地跑回上海 调解的刘明，这次不淡定了。本来刘明是非常好脾气的，这次却非常生气，声称要投诉法官，我们好一顿安抚。但事已至此，虽然我们也是一肚子火，但也只能劝刘明消消气，表示法官太忙了，咱们把案子推进下去最要紧。
之后就是转立案，法院发传票通知开庭。
开庭前，我们和主审法官再一次沟通了案情以及案件的症结，表示双方没有争议，重点还是房东失信办不出产证，但我们买房的证据都是充分的，现在有购房资格，也居住多年， 买的时候房东并不是失信 ，我们不知道他的情况，并表示我们手上有很多类似案件的材料， 这种情况只要法院出文书就可以通过强制执行的方式过户 。这次遇到的主审法官，好像很有经验，也处理过类似案件，让我们当事人准备好结婚证、过去60个月缴纳社保的记录以及全部的证据原件，开庭当天组织调解。
似乎是为了弥补我们前两次调解“受到的委屈”，这次我们“运气很好”，遇到了一位经验丰富的法官，这位法官并不认为房东失信是案件调解或出法律文书的阻碍。调解当天，法官认真审核了所有的案件材料后告知我们：这类案件， 凭《协助执行通知书》去房地产交易中心强制过户就可以 了。我们喜出望外，吃了颗定心丸，同时心中不免对这位经验丰富的法官充满了崇敬之意。最终各方达成了调解协议内容如下：
民事调解书（节选）
本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议:
一、第三人某开发商于2023 年10月20日前协助被告老张办理涉案房屋的产权登记手续，将上述房屋登记于被告老张名下;
二、被告老张自上述房屋登记于其名下之日起 10 日内协助原告刘明办理房屋产权登记手续，将上述房屋登记于原告刘明名下。
调解结束后，我们如释重负，好像比想象中更顺利。几天后就收到了法院的《民事调解书》。
案件到这里，好像应该接近尾声了。后面只需申请强制执行、分配执行法官，联系执行法官出具《协执通知书》，拿协执通知去办理产权过户手续。这些 后面的工作似乎没有任何难度只是“走程序”了 。
4 瓶颈
但现实总比预想的复杂。对我们来说，似乎拿到这份《民事调解书》，才是 一切“磨难”的开始 。
从拿到调解书到执行结束拿到产证，我们陪刘明一起经历了5个月的时间，跑松江法院及房产交易中心10余趟。现在回想起来，当时真是靠着一股韧劲儿在坚持。
拿到调解书后，我们第一步，是去立案庭 申请执行立案 。我们的强制执行申请书上写的申请事项为：
强制执行申请书（节选）
请求执行事项:
一、被执行人某开发商协助被执行人老张办理涉案房屋的产权登记手续,将上述房屋登记于被执行人老张名下。
二、被执行人老张自上述房屋登记于其名下后协助申请执行人刘明办理房屋产权登记手续,将上述房屋登记于申请执行人刘明名下。
执行立案>
我们自认为，按照《民事调解书》的内容写的执行申请书没毛病。而且也从未想到申请执行还能遇到什么幺蛾子。
但立案庭窗口的一位女法官却幽幽的说： 你这个案子，得分两个案子申请执行。第一个案子，是开发商过户到张某名下。等张某产证办出来之后满10日，你再来立第二个案子：张某过户到刘明夫妇名下。
我们告知执行依据是一份《民事调解书》，张某是失信被执行人根本无法过户给我们，而且万一房子被别人查封了怎么办，并且我们类似过两次户的案件在其他法院从未遇到过需要分两个执行案件立案的情况。
立案庭法官指着调解书上的这句“被告张某某自上述房屋登记于其名下之日起10日内协助原告刘明……”说，这个10日内或许人家愿意配合呢，即使确实无法通过配合实现过户，但 调解书上写了一个10日，所以我们立案庭这边必须是分两个案子立案的 。如果调解书上写的是“当日内配合”，那我们可以给你立一个案子。
我们团队律师当时在立案庭真是欲哭无泪啊。
我们当场提供了一个浦东法院的案件给立案庭看，这个案件，也写了“3日内协助过户……”浦东是立了一个执行案件，但立案庭法官始终坚持自己的收案准则，不为所动。并表示我们法院立案都是这样的。 只有写“当日内配合”才能立一个案子 。
权衡再三后，我们同意把第二项申请划掉，只申请第一项：开发商过户到张某某名下。
立案后，我们就等待分配执行法官。大约两周后，突然收到一条短信，执行法官“非常高效”的在未与我们联系的情况下，直接发过来了电子版的《协助执行通知书》。
交易中心>
我们便立刻约刘明一同前往交易中心去办第一道过户手续。到了交易中心办理过户的窗口，工作人员又是一番操作，之后抬头和我们讲：系统里面，无法将房屋过户到房东张某某名下。 因为张某某是失信被执行人，所以系统里操作不了。 我们把民事调解书递过去给工作人员看，工作人员说，你这显然是一份法律文书，应该一个案件两次过户，协执上改成开发商过户给刘明，税按两次过户来交就可以了。所以你们回去让执行法官 把协执内容改一改 再来吧。我们跑去领导办公室交涉，还是同样的答复。
执行法官>
于是，我们折回去去找执行法官，好不容易找到，执行法官却说：你们申请执行书就是这样写的，开发商过户给张某某，我们 这样出协执没任何问题 。你要 去找立案庭 ，两次过户立一个执行案件，我们是可以给你出具过户到买家名下的协执的。
于是我们又去跑到立案庭，告诉了我们现在遇到的问题和阻碍，要求给我们立一个案件，立案庭表示，你们写的是10日内协助过户，必须按两个案子来立案，除非调解书写“当日内协助过户”，要么试着找审判法官看能不能 改调解书 。
审判法官>
于是，我们又跑去找审判法官，希望审判法官出具一份“更正裁定”，把“10日”改成“当日”，而审判法官却说：我这 调解书没任何问题，之前都是这样出的，是立案庭的问题，你去找立案庭 。
就这样，长达一个多月的时间，我们辗转于执行庭、立案庭、审判庭之间，后来我们还去法院的*访信**室也去挂了号。每次去找法官之前，我们会讨论第二天怎么去和法官battle，但到了第二天battle一番后又是失落而归。
这个案子成了我心中的“意难平”，看着手上盖着法院鲜红大印的《民事调解书》，我始终不能相信，它竟然是无法执行的！到底是哪里出了问题？症结在哪里？*日我**思夜想。不能再像“无头苍蝇”乱撞了，我们讨论后，决定就 盯执行程序，每周一执行法官接待日，每周四执行庭领导接待日，我们都要去“挂号”。
5 始终
去的次数多了，我们这个案件在执行庭也算“有名”了，执行法官经常看到我们，慢慢也熟了起来，执行法官和我们讲：这个案件，执行庭里已经讨论过了，他们认为是交易中心的问题，所以我们 应该去“死磕”房地产交易中心 ，理由是： 法院的协助执行通知书，就应该具有强制执行效力，交易中心有义务配合执行下去 。如果不执行那就提供书面回复不能执行的原因是什么。那几天，正好律所有一场关于强制执行的讲座，团队律师去听了也请教了分享的律师，好像得出的结论是一致的：根本症结出在房地产交易中心！
在这里需要提一下，上海高院与上海房屋土地管理局开执行座谈会并出具了一份《会议纪要》，里面提到：
会议纪要
"房地产管理部门在具体进行协助执行登记时，若发现因其他情况按照人民法院要求协助执行有困难的， 应当在签收人民法院协助执行通知书次日起五日内将信息告知委托人民法院的具体承办人 。人民法院应当在收到房地产管理部门告知的信息次日起五日内及时作出调整协助执行的内容......"
于是我们茅塞顿开，再次跑到房地产交易中心，直奔领导办公室，正巧那天领导正好在，又是一番理论拉锯。我们提出： 如果交易中心无法执行下去，需要给法院一份书面回执 ，同时我们又提出， 同样的情形在其他某某区、某某区人家都是可以强制过户的 。领导表示很惊讶，询问你们说的是真的吗？于是便开始打电话到其他区求证，一通电话打了好久，电话结束后，语气缓和的说，你们等一下，我们从他们的眼神中看到了希望。之后领导又向上级请示，最终给到的答复是： 可以给我们操作下去了！
天哪，到这里，真想说一句：功夫不负有心人啊。
于是我们大概花了两周的时间把第一道过户手续完成了，产证办在了张某某名下，满10日后，我们再次去立案庭申请执行立案，启动第二次过户。那时正好到了春节放假。春节过后，才去办第二次过户。
办第二次过户时还出现了一个小插曲，要么说，这个案子，刘明真是“该遇到的，不该遇到的，都遇到了”。
刘明夫妇周日去过户，心想大周末的不想再麻烦我们，于是 没有让我们陪同 ，当他把税单发到办案群里时，我们才知道他这天去办产证了，等我定睛一看，这税怎么这么高？为什么明明是动迁安置房第一次出售，还要缴纳增值税？（ 动迁安置房第一次上市交易是免增值税的 ）。原来是税务部门在核税时没有把这套房屋认定为“动迁安置房”的性质，而是按照一般的商品房核税了，这样一下就 多出了8万左右的税 ，刘明当时在现场因为要拿产证了很激动所以也没有坚持就交了，之后我们从税单上发现税多了立刻联系时，刘明已经把税交掉了。于是我们又陪刘明一同前往税务部门去交涉，最终补了一份动迁协议后，税务部门同意这笔税做退回处理。
这个案件，虽然是调解结案的，但是在代理过程中却“状况百出”，但我们团队律师从始至终都在尽心尽力，据理力争，尽最大努力维护当事人的合法权益。
拿到产证后，刘先生夫妇给我们团队寄来了锦旗，其实我们也很想对刘先生夫妇说声谢谢，感谢他们在整个案件过程中给予我们毫无保留的信任。
每代理一个案件，都是一场修行。 在接案时，我们可能无法预见到案件推进过程中可能发生的各种“意外”，但我们可以在面对各种意外时做到全力以赴。