突如其来的新型冠状病毒感染肺炎疫情牵动着亿万国人的心，而目前疫情的防控工作依然十分严峻，各行各业因延期复工、返工隔离等因素受到了新冠肺炎疫情的严重影响。其中，合同的履行特别是商品房买卖合同的履行也在一定程度上受到新冠肺炎疫情的影响。为了维护当事人的合法权益，预防和应对可能出现的相关问题，本文将对新冠肺炎疫情影响下的商品房买卖合同相关的法律问题展开调研。
一、新冠肺炎疫情法律性质之不可抗力与情势变更辨析
2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。新冠肺炎疫情是突发性的、无法被预料、且尚未有效治疗方法的传染性疾病疫情。而如何定义新冠肺炎疫情的法律性质对于合同特别是商品房买卖合同的履行至关重要。
最高人民法院于2003年6月11日发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中的规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”由此可见该规定并没有采取“一刀切”的做法，对于不同情况，或采取公平原则适用情势变更，或适用不可抗力相关规定。
根据新华社2月10日电，全国人大常委会法工委臧铁伟解答合同履行相关问题时讲：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”[1]臧铁伟将“政府采取相应疫情防控措施”作为不可抗力的因素。笔者认为，在具体案件中应具体考察疫情对合同履约情况产生的影响，从而进行具体的裁判。
《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、《合同法》第一百一十八条的规定，可以总结出不可抗力的相关特征：（1）不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观事件。（2）事件与不能履行合同义务具有因果关系。（3）因不可抗力导致合同未能履行的当事人应当尽及时通知对方且在合理期限内提供证明的义务。
情势变更的规定来自于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
故不可抗力与情势变更虽然都可能导致合同关系解除，但是两者存在本质不同。首先，侧重点不同。不可抗力侧重于合同义务的免除，而义务的免除与因情势变化而引起的双方当事人利益地位变化无关，而情势变更则侧重于协调当事人双方的权利义务关系，因情势变更双方权利义务关系发生明显失衡，故该制度侧重于对双方权利义务关系进行再调整。其次，因素能否被克服不同。不可抗力是事件发生之前绝对不存在且不能被克服的客观因素，而情势变更是因为原先存在一定的因素，正常情况下对合同的履行不存在影响，但是该因素发生了变化，且该因素有被克服的可能性，但是如果克服该因素会对合同的履行产生严重困难或者导致该合同目的无法实现。再次，自由裁量余地不同。不可抗力所导致的合同义务的解除是形成权，没有自由裁量余地，而情势变更则更多地依靠法院结合案件情况进行自由裁量。
故在涉及新型肺炎疫情下合同的履行情况时，应严格区分该情况属于不可抗力抑或是情势变更，在具体案件考察的过程中审慎选择，注意进行区分，从而实现公正裁量。
二、新冠肺炎疫情对商品房买卖合同履行的影响
商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同的标的物必须办理不动产所有权转移登记手续，属于要式法律行为。在新冠肺炎疫情下，商品房买卖合同的履行可能会存在诸多问题，通过对于出卖人与买受人合同履行义务的分析，及时厘清裁判思路，为统一裁判标准提供参考。
（一）商品房买卖合同出卖人履行义务的影响
1、逾期交付不动产问题
因新冠肺炎疫情导致建设工程延期复工，从而使得商品房无法按照合同规定的交付日期交付，以北京市和郑州市为例，北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京市住房和城乡建设委员会关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》中规定：全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日（正月十六）24时复工或新开工。[2]郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第10号）发布：工业企业、服务业企业和建设工程复工复产时间安排如下：“…… 3月16日，其他工程(包括房地产等建设工程)。”[3]不仅因复工时间延期，大批返京、返回郑州劳务人员需要进行规定日期的隔离观察，如北京市规定“劳务人员到京之日后，须在施工现场和生活区接受14日的封闭监督性医学观察。”[4]郑州市规定：“做好员工排查登记，安排对到过省外疫情重点地区的集中隔离或居家隔离14天，省内其他地市返郑的集中隔离或居家隔离7天。”[5]故房地产企业会在较大程度上受延期复工和返工人员隔离而减缓工程效率，一定程度上影响了房屋的交付使用，从而影响到商品房买卖合同义务的履行。
2、逾期办理产权转移登记问题
新冠肺炎疫情即防控措施期间，可能存在逾期办理产权转移登记的风险。因新冠肺炎疫情，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，规定：“延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。”[6]而受疫情影响无法办理转移登记主要是由于政府部门因疫情无法正常办公、房地产企业无法及时递交材料、买受人无法及时配合办理。
（二）商品房买卖合同买受人履行义务的影响
1、逾期交付购房款问题
商品房买卖合同买受人的主要义务是按期交付房款，在当今电子支付盛行的情况下，新冠肺炎疫情的发生在一般情况下不会影响买受人交付房款，但是也存在特别情况，例如买受人因感染新冠肺炎住院而无法完成支付购房款的行为，也存在因购房款需要较大款项故必须到银行网点办理支付业务的情况，而因疫情的存在导致无法及时乘坐相应交通工具到网点办理业务或银行尚未复工等因素而致使无法及时交付购房款的问题。同时在一般情况下，房屋价款不菲，买受人需要按揭*款贷**来交付房款，而办理*款贷**则必须前往银行网点经银行审批*款贷**资格从而完成*款贷**，同时*款贷**利率也会因新冠肺炎疫情的存在受到波动，这也可能影响买受人的*款贷**意愿而导致逾期交付够房款。
2、逾期配合完成转移登记
在商品房买卖合同的履行过程中，当房屋交付之后，需要办理产权转移登记，而产权转移登记为双务行为，必须由出卖人和买受人共同完成，而由于存在跨地区买房的行为，买受人可能受疫情影响存在逾期配合完成产权转移登记的行为。
（三）出卖人与买受人双方应及时通知并配合止损义务的影响
根据《合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。新冠肺炎疫情发生后，商品房买卖合同的出卖人与买受人具有共同的通知与证明义务，接到通知义务的人具有配合防止损失扩大的义务，若接到通知后没有采取有效的措施减少损失反而致使损失扩大，则其不得就扩大的损失免责。
（四）合同变更或解除的影响
在新冠肺炎疫情爆发后，买受人可能会因标的房屋处于疫区、因疫情影响导致收入来源降低而无法支付房款、因隔离延期支付房款等原因提出变更或解除合同的请求。出卖人可能会因疫情影响导致资金无法周转、无法顺利按期复工、逾期交房等原因请求变更或解除合同。这些原因构成不可抗力或情势变更须按照个案情况加以具体分析。
三、新冠肺炎疫情下应对商品房买卖合同履行问题的审理思路探析
对于新冠肺炎疫情下可能出现的商品房买卖合同履行的相关法律问题，笔者认为应在不同情况下适用不可抗力或情势变更情形，针对不同情况采用不同的审理思路，在审理清楚法律事实的基础上，采用合适的法律规范，从而保证个案公正。下文笔者将对以上法律问题进行相关审理思路的探析。
（一）逾期交付问题审理思路探析
1、疫情防控导致的逾期交付构成不可抗力情形
因新冠肺炎疫情属于突发性的、不可预料、不能避免、目前尚不能克服的客观事件，从而导致政府采取了相关的疫情防控措施，例如政府因疫情规定延期复工，这属于不可抗力的情形。对此可参照“非典”疫情时期的相关案例，例如殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案判决书中载明：“对于‘非典’疫情的影响，本院认为，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月‘非典’疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定‘非典’疫情对‘天涯一方城’项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就‘非典’期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响，因此长源公司可据此对‘非典’期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。”[7]由此导致的房屋的延期交付天数应扣除不可抗力存续的期间，故在考察延期交付方应支付的违约金天数时也应扣除不可抗力存续的天数。在考虑不可抗力构成的期限时除了应重点考察可用于证明疫情影响导致延期交付的政策文件、停工报告、停复工手续、工程施工日志等证据，还必须严格审查出卖人延期交付的抗辩事由是否具有不能预见、不能避免且不能克服的客观属性。
2、合同订立时间在疫情防控期内不适用不可抗力情形
若合同订立时发生在疫情管控发生期间，则属于已经明知的情形，不符合不可预期的特点，不适用于不可抗力，在张晓薇与上诉人沈阳新中城房产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书中载明：“虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与张晓薇签订《协议书》时（2003年5月26日）应当预见‘非典’疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张晓薇，且新中城公司自认‘2003年9月初，工程基本完工，只差验收’，其在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》亦约定‘交房日期为2003年9月30日前’，表明‘非典’疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任” ；
3、合同约定交付时间的不同影响免责认定
若约定交付时间在疫情管控发生之前，该出卖人不可因此免除延迟交付的违约责任；若合同约定交付时间恰巧在疫情管控期间，则应在疫情管控结束后的相应期限内交付房屋，该相应期限应为约定交付时间与疫情管控开始时间的差额期限；当商品房买卖合同中明确约定交付时间在疫情管控之后时，出卖人延期交付房屋可以在不可抗力存续的天数内免责。
（二）逾期办理产权转移登记问题审理思路探析
由于新冠肺炎疫情防控期间春节假期延长，房屋产权登记部门延迟上班，这就导致出卖人无法在约定时间内为买受人办理产权转移登记。因春节假期延长的规定在出卖人与买受人约定转移登记时并不能预见，且在国家公布延长假期的规定后无法避免和无法克服，故出卖人延迟办理产权转移登记且房管部门延迟办公的情况下构成不可抗力，出卖人可以因此主张免责。但是当疫情没有影响产权转移登记且政府相关部门正常对外办公时，则不构成不可抗力的情形。在广州名盛房地产实业有限公司与黄月明商品房预售合同纠纷上诉案的判决书中一审法院认为：“而‘非典’疫情的爆发并不影响名盛公司向房管部门申办权属登记，而且房管部门也没有明文规定不对外办公。故名盛公司辩解2004年2月10日已履行了合同约定的*证办**义务及受‘非典’疫情原因导致迟延办理权属登记的意见，不予采纳。”[8]且二审法院认为“一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。”[9]故在具体认定延期办理产权转移登记时，应就具体情况进行分析，不能简单地认定其受疫情的不可抗力影响。
（三）买受人逾期付款问题审理思路探析
针对买受人逾期付款的问题，若因新冠肺炎疫情影响，买受人感染新冠肺炎疫情或因成为疑似病例被隔离的情况导致买受人无法实现按期付款行为的，应视为构成免责条件，待免责条件消失后应继续履行。若银行网点因疫情防控影响不对外办公，则构成买受人逾期办理*款贷**的正当原因。当买受人以疫情前后*款贷**利率波动较大为由作为逾期付款的正当原因时，笔者认为*款贷**利率的波动本就属于正常现象，不属于不可预测、不能避免且不能克服的客观事件，且不能对按期付款造成实质性障碍，故不能作为逾期付款的免责事由。若确实因新冠肺炎疫情导致出现买受人不能按期付款的事由，但又不能归因于不可抗力或情势变更，应采用公平原则在互利互信的基础上予以一定程度的宽限。若买受人无正当理由拒绝支付房款，出卖人可以行使解除权并要求买受人承担相应责任。
（四）出卖人与买受人未尽通知与配合止损义务的审理思路探析
除《合同法》规定的因不可抗力不能履约的当事人应尽的通知义务以尽可能减轻对方损失和在合理期限内提供证明的义务，往往在商品房买卖合同及其附则中对于出卖人和买受人的告知义务有相应的规定。在襄城县朗润房地产开发有限公司、郭干甫商品房销售合同纠纷一案的二审民事判决书中一审法院认为：“且合同约定，非出卖人自身因素或政府行为导致无法施工的，出卖人应在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。本案朗润房地产公司对其主张的政府行为、天气影响及工程设计变更影响工程进程，并未提供证据证明其在发生之日起60日内告知买受人即本案郭干甫，故朗润房地产公司该项辩称的理由不能成立，该院不予采信。”[10]二审法院认为“一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”[11]在此案中，朗润房地产供公司并未履行告知义务且不能配合止损，在新冠肺炎疫情的影响下导致的延期复工、延迟交付房屋、延迟办理登记等行为应及时通知出卖人，且保留已尽告知义务与配合止损的相关证据，若无法有效证明出卖人已尽通知义务，则不应支持其抗辩理由。
（五）合同变更或解除审理思路探析
当合同义务履行方因疫情防控而导致其履行不能时，应认定为不可抗力。例如买受人因患新冠肺炎住院治疗或因被视为疑似病例而被隔离的情况下，无法按期交付房款，此时可以按照不可抗力的情况免除延期付款的违约责任。但是买受人需要对其“患新冠肺炎住院或因被视为疑似病例被隔离”承担举证责任。对于因疫情影响造成的收入下降以及因标的房屋在疫区等原因，笔者认为这不属于因疫情防控导致的合同履行不能的情形，故不属于不可抗力因素。因为疫情导致买受人收入水平大幅度下降以至于合同履行困难，可以适用于情势变更原则，人民法院可依据公平原则根据具体案件的情况决定是否变更或解除合同。同时，对于处于疫区的房价波动较大，而买受人认为不能实现其合同目的，可以向法院申请情势变更，法院依据情势变更原则对具体案件决定是否变更或解除合同，对于房价未超过一定幅度的变化，应视为商业风险而不应引用情势变更。由于情势变更原则很大程度上赋予了法官自由裁量的权利，故在司法实践中必须审慎适用。
抗击新冠肺炎疫情是一场没有硝烟的战争，这场战争需要各行各业勠力同心，同舟共济。在商品房买卖合同方面，出卖人与买受人应本着诚实信用的原则，处理好可能出现的法律问题，从而化解矛盾，共克时艰。
[1]参见新华网“你关心的疫情防控相关法律问题，全国人大常委会法工委权威解答来了！”http://www.xinhuanet.com/2020-02/10/c_1125556153.htm，最后浏览时间：2月10日
[2]参见《北京市住房和城乡建设委员会关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》http://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/qtwj/gcjsltz/1692187/index.shtml，最后浏览时间：2020年2月11日
[3]参见《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第10号）》http://wjw.zhengzhou.gov.cn/qwfb/2348902.jhtml，最后浏览日期：2020年2月11日
[4]参见《北京市住房和城乡建设委员会关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》http://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/qtwj/gcjsltz/1692187/index.shtml，最后浏览时间：2020年2月11日
[5]参见《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第10号）》http://wjw.zhengzhou.gov.cn/qwfb/2348902.jhtml，最后浏览日期：2020年2月11日
[6]参见《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》http://www.gov.cn/zhengce/content/2020-01/27/content_5472352.htm，最后浏览日期：2020年2月11日
[7]参见（2005）三亚民一终字第79号民事判决书
[8]参见（2005）穗中法民四终字第738号
[9]参见（2005）穗中法民四终字第738号
[10]参加（2018）豫10民终593号民事判决书
[11]参加（2018）豫10民终593号民事判决书