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问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能*款贷**，该怎样操作比较好？谢谢！
答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。 二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。
问：南山后海城市印象一套自住两房，无*款贷**，现金50w，年收入80w，想咨询纯粹投资的购房建议，谢谢（不想太牺牲生活品质的）
答：你好，我理解你是想兼顾自住和投资。 抵押城市印象融资，参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
问：十三老师你好，很荣幸在这里向你提问： 1、个人情况 在南山科技园上班，无房无贷，月薪税后2万5，公积金每月共缴存6千 2、买房诉求： 想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房，总价在400万以内，居住+投资 近期好了几个小区： （1）凤凰雅居：49平，两居室，售价365万； （2）桃源居十六区：66平，两居室，售价370万，房子是双拼房隔出来的一半，满五 （3）中信领航城：49平，两居室，售价365万； （4）中信领航城：65平，两居室，售价460万； 请问十三老师对上面几个小区怎么看，哪个更有升值空间？还有其它小区推荐吗？
答：你好，凤凰雅居是鸿隆广场主要竞争对手，到后海车程约20分钟。 优点：低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点:小区较小、附近配套较差、单价不便宜。 总结:地铁12号线2022年开通，附近有华业旧改项目，未来可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社区，产品丰富，小区严重老化，住客素质普遍较低，属于没有亮点的上车盘。 领航城一期二期是中信开发，赠送比较多，89基本是3+1，三四五是机场开发，赠送不多。 这几个楼盘排序： 领航城>凤凰雅居>桃源居 富通城 玉湖湾 招商果岭也可以关注。
问：十三老师，您好，关注您这段时间来非常喜欢您的点评，希望您能给我一点建议。 我现在可以首套首贷，预算首付加各种税180万，总价560万左右，福田或罗湖的两房或三房。我在罗湖田贝上班，老公在南山上班，想买一套自住兼投资，至少持有5年甚至10年，以交通便利和住得舒服为主，另外能够保值。 想请问水围新家园、皇达东方雅苑、皇庭世纪您怎么看？ 有另外推荐的盘吗？ 期待您的点评，万分感谢！
答：你好，感谢大额赞赏！ 皇庭世纪地段一流，配套齐全，周边发展成熟，所以租金很高。小区均价7-8万，属于福田的第二梯队，市场正常价格，未来利好较少。 东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄，片区没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，目前看发展比较慢。 水围新家园同样也是没有太大亮点的盘。 总价500-600万左右的标的，自住考虑南山中心区 西丽更适合你。 如果暂时没有小孩，可以接受投住分离，建议入手碧海，升值潜力更大，福田租房住比较好。
问：老师您好，目前自住一套两房房子位于布吉楼盘为信义假日名城逸翠园，因宝宝出生想把房子卖掉置换一套三房以上的，夫妻二人年收入50万，手上有现金100万，因夫妻二人在福田上班，比较纠结是买在福田还是在目前生活圈置换，在福田就教学质量来说还是比龙岗要好但好一点的房子房价都较为高，请老师给点建议
答：你好，布吉是补涨区域，信义假日名城在布吉是领涨盘，跑赢布吉其它盘没有问题，但是跑赢大盘还有很大的差距。考虑学区和未来升值潜力，可以换到福田。 总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区 想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块： 1.福田： 600在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。 3.龙华推荐2个盘 金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园 河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。 时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。
问：老师你好！想请教您我家资产配置问题。16年错误投资230万买入布吉阳光花园小两房，目前才涨了30万，算上成本，基本上不赚钱。现在手上还有*弹子**100，想再投一套好点的学位房给老大上初中（老大小学今年可以上，不用考虑学位），老二上小学(老二今年刚出生)。最近一直在看房，首付100基本上南山买不到什么中上的学位房了，而且一直还在涨。我应该把布吉的房子卖掉，把*弹子**扩大到总价500的范围再买吗？娃六年后才上初中，现在买会不会变数太大？还有就是总价500左右的中上学位房，兼顾学位和投资，您有什么好的学校和楼盘推荐吗？？看的比较多的有友邻公寓，最近涨的太凶了。盼复！感谢！
答：你好，友邻公寓是最近才冠名的，因为总价低也涨了一波，不建议买 6年后才上初中，现在买太早了，学区政策变动太大 建议先把布吉住宅卖出，置换到潜力更大的板块做投资，等下一波涨幅之后再置换学区小户型。
问：您好，疫情后预计出售深中龙初学位房，可以拿回来的资金300左右，想在福田或南山投资地段房或学位房，再次购买需要首付5成，月供可以承受2万左右，因龙华红山已有1套大户型月供2.5万元。想听听老师您有什么建议？
答：福田内部各版块分化巨大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级： 顶级梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万 第一梯队：百花：顶级学位+配套+老旧商品房 10-13万 第二梯队： 竹子林：深高学位 8-12万，普通学位 6-9万 景田\/香梅北：福外学位 8-11万，普通学位 5-8万 华强北：荔园+红岭学位 8-12万 第三梯队： 车公庙：普通学位+中等品质楼盘 6-9万 园岭：中等学位（园岭中学）+*迁拆**概念（园岭新村） 8万 莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区 7-8万 中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘 5-7万 第四梯队： 保税区：6-8万 梅林：5-7万 新洲：5-7万 皇岗\/赤尾：5-7万 八卦岭：5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万） 第五梯队：华强南：4-6万 不建议首付5成买房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建议在福田第二和第三梯队中选择。 南山：南海中学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子
问：十三老师:罗湖口岸置地逸轩1房1厅47米的和龙中万科清林径2房应该选哪个？投资非自住。谢谢，谢谢。
答：你好，2个楼盘都不推荐，非领涨区域 建议说说你的首付预算 房票和月供情况，再做细致的选筹推荐
问：1.宝安勤诚达和园85平（2010年购 贷40W，朝北，户型方正朝向不好）自住 2.宝安玖悦雅轩56平（2018年购 贷300W，限售3年）出租5300 3.南山西丽龙辉花园楼梯房87平，2006年全款购，出租6000（申请人才补贴被锁10年，还有四年） 4.南山塘朗城公寓31平（贷100W，出租4600 ） 5.沙井海岸城指标45平 6.现金200W 需要帮忙分析怎样优化保值？感谢！ 1.公寓出手回100+现金=继续投入小户型 2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积 3.出售勤诚达=换个勤诚达4房（香蜜湖、宝中、深圳湾二房） 4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住 学位要求不高
答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓出手 2.龙辉花园做抵押融资 资金凑到500W，入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房 勤诚达和园，玖悦雅轩，海岸城都可以继续持有。 龙辉花园到期后出货即可。
问：老师您好，本人来深15年，在鼎太风华一套78平米小两房，带南山实验的学位（满五唯一，市值850，但抵押*款贷**，现欠*款贷**350），没有能力置换同小区更大的房，现在情况是手里有现金300，自己想回长沙买房，孩子回去读书，然后卖掉鼎太的房子，再在深圳买一个400-500万左右的新房（5成首付），等12年后孩子读完高中，再回来深圳。我想咨询老师您两个问题：1、如果不回长沙，又想让孩子住的宽敞一些，也能去个稍微好一点的学校，有什么可推荐的区域和楼盘？2、如果决定回长沙，卖掉鼎太的房子换一个远一点的新房对不对？如果要换，买那个区域的比较合适？谢谢您！
答：您好，从教育和未来房产升值的角度，都不建议回长沙。 我建议小朋友尽可能多在深圳长大，大城市对价值观、世界观的养成，眼界比学习成绩更重要。 综合考虑可以关注龙华上塘 红山板块，宝安的沙井板块，福田的保税区。 新盘可以关注海岸城。 二手房关注 朗庭豪园，丽港湾，金地上塘道，潜龙曼海宁
问：我临近退休，2000万现金全款购买的方式，请给我建议。谢谢
答：你好，可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）
问：老师你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下老师有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！
答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐
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