“万达集团以成本计资产7000亿元，同比减少11.5%；其中国内资产占比93%，国外资产占比7%。”在1月20日万达集团于哈尔滨举办的年会上，万达集团董事长王健林在长达万字的年终总结发言中公布了2017年集团成绩单。
动辄千亿的总资产和业绩表现，仍能证明万达雄厚的资本实力和续航能力。尽管过去半年，王健林在抛售资产的路上一去不返。
早前，地产K线独家获悉，万达集团层面某离职核心高管评价称，尽管现在王健林在卖资产，但他在一二线城市核心地段仍然拥有很多资产。该高管认为，万达商业退市影响了万达在海外融资，万达只能靠卖资产来缓解资金压力。“如果不从香港退市，首富依然是首富。”
近期推出的一系列富豪榜单表明，王首富已跌落财富神坛。而总资产“7000亿”的提法，是万达基于成本法计算而出。虽无法从中判定王健林的绝对持股比例，不过，公布资产加上停牌中的万达电影市值，他仍有足够资本“笑傲”于财富江湖。
尤其眼下，“二马”风头正劲，资本市场一朝风吹草动，座次变化也属正常。对于阅尽千帆、经历了风波也承受了磨难的万达系和王健林而言，“识时务者为俊杰”，真正的排名仍然属于拥有财富和商业逻辑的领导者。
首富跌落神坛
地产K线独家获悉，上述离职核心高管自2014年初加盟万达集团后，曾助力彼时万达商业在港成功上市，以及后来万达院线（万达电影：002739.SZ）上市。在他看来，万达退市是战略性失误。万达遭遇的问题很大程度上是用杠杆运用得太极致，以至于融资环境、政策环境快速发生变化后，没有太多应对的余地。
地产K线综合公开资料获悉，2014年12月23日，万达集团控股的大连万达商业地产股份有限公司（简称“万达商业”）选择在港上市。2016年3月29日，万达商业首次公告称，要进行私有化退市。同年8月15日，王健林说服股东大会8成以上股东同意，退市决议通过。
另一方面，万达商业“回A”不易。早在2015年7月，万达商业就开始启动回归 A 股计划，并在11月13日发布 A 股招股说明书，计划在2018年8月31日前完成上市。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。
“2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。”63岁的王健林在年会上坦诚，“三十而立”的万达经营条件困难。时间倒转回去年，国内部分文旅项目及国外资产频频出售，万达今年集团内的多项经营指标有所下降。
总体而言，集团收入同比减少10.8%。其中，房地产收入831.7亿元，同比减少23.7%，商业地产收入1125.4亿元，同比减少21%。深陷裁员风波的网络科技集团收入58.6亿元，完成年计划的90.1%。
近期推出的一系列富豪榜单表明，王首富已跌落财富神坛。2017福布斯中国富豪排行榜400强最新排名显示，王健林的财富值跌至第五。其中涉及不少地产人物，诸如恒大集团（03333.HK）许家印以2813亿元财富排名第一，碧桂园（02007.HK）杨惠妍则排名第六。
而在胡润发布的2017中国十大富豪排行榜中，王健林家族以1550亿元的房地产及文化产业财富值在列第五，这也是他五年来第一次跌出前三甲。
值得注意的是，总资产“7000亿”的提法，是万达基于成本法计算而出。成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。动辄千亿的总资产和业绩表现，仍能证明万达雄厚的资本实力和续航能力。
首富的商业逻辑
“万达卖资产，是不是不行了，这是根本不理解商业的基本逻辑。”此次年会上，王健林谈到，出售项目的目的在于“大幅降低企业负债”。他说，去年7月卖掉文旅项目、酒店资产，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。
“不管买也好、卖也好，关键看买卖之间能否赚钱。所以对万达的买买买和卖卖卖，关键看我们买的是什么价格，卖的是什么价格。万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了。”王健林解释称。近期，第一太平戴维斯华东区董事甘启善在接受地产K线专访时，也曾表达了类似观点。
其次，王健林解释说，万达广场本身是非常重的资产。万达到2017年底开业236个广场，有210个是重资产，如果再持有文化旅游项目和酒店，重资产规模太大。“万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。”
第三，王健林认为，万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。说到底，卖掉酒店的选择与回报率高低有关。“酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。所以做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。”
最后，企业经营安全第一。“转让资产减债四百多亿，回收现金近700亿，加上我们手头持有的现金，万达经营的安全性增加很多，就能承受风波的冲击。”王健林认为，为了企业安全与核心产业发展（保证每年50个以上万达广场开业的计划），“卖资产”是必须的。
王健林表示，万达集团将采用一切资本手段降低企业负债，包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等。万达要逐步清偿全部海外有息负债，万达商业A股退市资金也有了可靠方案。同时计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。
转型玩转轻资产
“请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。”事实上，很多人没读懂首富的商业逻辑。万达的国际化扩张路径以“并购为主、投资为辅”，重点在文化旅游、影视消费等方面积极布局。目标是，到2020年，万达收入1000亿美元，三成以上收入来自海外。
就此，万达先后收购了美国第二大院线公司AMC、澳洲HOYTS院线、瑞士盈方体育、世界铁人公司，入股西班牙马德里竞技俱乐部，并在伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶、悉尼等全球重点城市投建地标性建筑。
“世界那么大，我想去闯闯。”这是王健林2016年2月在牛津大学公开演讲的主题。王健林对于万达国际化扩张的梦想酝酿已久，但在2012年才迈开步伐。英国伦敦ONE项目为其海外投资的第一个物业项目。
2013年，万达斥资9000万英镑购买 “伦敦ONE”，并计划斥资10亿英镑，打造“伦敦中心区最高的住宅楼”。该项目由两栋组成双塔结构的摩天大楼组成，其中包括住宅、公寓以及一座酒店，位于伦敦市核心区域，毗邻白金汉宫和伦敦眼。该项目曾于2014年10月正式展开全球发售，首期销售200套公寓，其中一居室起价达75.9万英镑，合人民币745万元。
1月16日，万达酒店发展(00169.HK)公告称出售该项目，交易总价将达到34亿港元。截至2016年底，项目公司亏损8544万港元，截至2017年底，项目公司负债净值为1.35亿港元。接近万达方面的知情人士表示，万达早前购买及后期投入该项目所用资金均为借款，其中包括8800万地价款等后期投入，皆属于负债。
伦敦ONE售出后，王健林想把中国高级酒店品牌推广到全世界的梦想同样破灭。此番交易完成后，万达除却清除14.23亿人民币债务，还可获得4000万英镑(约合人民币3.56亿元)交易溢价。忙活了四年，王健林并未亏本。
虽然历经风波，但在谈及轻资产生意时，“王首富”的豪气不减当年。过去一年，万达总计新开业广场49个，万达茂1个，万达旅游小镇1个，累计持有物业面积3151.1万平方米。用它的话说，“万达仍然是世界规模最大的不动产企业。”
事实上，万达未来做轻资产可能更赚钱。王健林提及，2017年，万达商业地产租金收入255亿元，同比增长30%。新开店的49个万达广场中，有 24个属于轻资产项目，且万达只分成部分租金。用他的话说，“万达即使不开新店，租金也较高增长。”
就王健林大力推崇的院线业务而言，万达广场轻资产化推出后，万达电影曾经一度市值破千亿，这给了王健林一个很好的启示。去年一年，影视集团收入532亿元，同比增长35.9%，完成净利润目标的114%。2016年，影视集团计划收入目标为540亿元。
年报显示，2017年，万达电影实现营业收入132亿元，同比增长18%，其中非票房收入51亿元，占营业收入39%，同比增长31%。因拟发行股份购买万达影视传媒有限公司股权，涉及重大资产重组，万达电影股票自2017年7月11日起转入重大资产重组程序继续停牌。截至1月22日下午三点，股票市值达52.04元。
值得一提的是，万达影城在中国并不都是开在万达广场，有一半左右开在非万达物业里，但万达影城单屏收入是国内平均水平1.9倍，线上收入超9成，活跃会员突破1亿，会员收入近9成。特别是在英语片市场，万达具有相当话语权。
2012年5月，万达集团宣布收购美国第二大院线AMC，加上当时承诺追加的5亿美元投资，交易总金额达31亿美元，成为当时中国收购美国企业案例中规模最大的一单。2013年12月，AMC登陆美国纽约证券交易所完成IPO。不过，院线业绩至今仍在亏损中。
据美国《好莱坞报道》称，AMC董事长兼首席执行官亚当·阿伦(Adam Aron)表示，公司有可能出售旗下欧典院线（Odeon& UCI ）和北欧院线（Nordic）25%至33%的资产, 以偿付债务和提升股价。而继去年3月以10亿美元收购美国娱乐公司DickClarkProductions失败案中，万达的海外扩张势头难再。
政策：风口，还是虎口
全球市场是块大蛋糕。但在中国，不符合政策导向的企业，不可能走得更远。此次年会上，王健林在讲话之初，特别强调了万达93%的资产在国内，国外资产占比仅为7%。就7000亿总规模估算，7%意味着目前万达海外资产规模约在500亿元。证券时报则在去年7月的报道中表示，自收购AME以来，万达集团在海外的投资总额或已接近2500亿元。也正因此，万达的抛售行为多集中在去年下半年。
巨大资本推动的成长与泡沫亦步亦趋，发展过程中积累的财富与问题相伴而生，捉摸不定的政策走向则让资本游戏在某些时刻的出场颇显滑稽。不可置疑，走出去还是收回来，政策动向对海外投资的影响举足轻重，尤其对重资金型企业而言。国内融资趋紧、外汇管制、海外监管趋严仅仅是国家层面政策转向的冰山一角。政策收紧原因在于我国外汇储备急速下跌，从2014年的4万亿美元跌到2017年1月的3万亿美元。
去年8月，国务院办公厅转发了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，提出要限制房地产、娱乐业等境外投资。外管局则要求金额超过 500 万的并购交易要事先审批。咨询公司 Acuris 的一份报告显示，中企 2017 年海外并购金额为 1371 亿美元，同比减少近3成。
几个早先似乎能撬动无尽资金，代表中国买遍世界的公司，诸如万达、海航、安邦，则因为 180 度的政策变化遭遇危机。不到五年，中国公司的大手笔收购潮就此消散。外汇收紧的不止企业。个人购汇一年不超过5万美元的限额在去年被严格执行，个人资金不再能用于海外购房、炒股。
中国银行的相关研究人员表示，“过去购汇也不能用于境外买房、证券投资、分红保险等资本项下的投资，但由于过去资本是净流入的，央行对5万美元额度内的换汇用途和流向并未做严格监控和跟踪，仅在换汇的时候让居民申报购汇用途，导致部分灰色渠道的存在。”
据《南华早报》2017年11月17日报道，万达计划将海外位于英国、美国与澳大利亚的五个项目以50亿美元打包出售。五个项目分别是英国伦敦的One Nine Elms摩天大楼，美国芝加哥的Vista Tower，美国洛杉矶的One Beverly Hills，还有两个位于澳大利亚悉尼的项目。如今，伦敦ONE项目已经售出。而其他项目最终买家还未浮出水面。万达方面则对媒体表示，“目前仍处于接洽阶段”。
不过今天，万达祭出一轮“乌龙公告”。1月19日，万达酒店发展在港交所公告停牌，称以待公司刊发有关可能非常重大收购事项之公告。1月22日，万达酒店发展午间在港交所发布短暂停牌澄清公告，更正上周五的中文版本公告，其中“非常重大收购”应为“非常重大出售”。业内人士表示，万达此次出售事宜，不排除继续出售海外资产。