近年来，恩施不断亮相全国，尤其以文化旅游为特色，多次受到全国关注。旅游业的发展，带动恩施，给恩施文旅地产的发展创造了肥沃的土壤。
本期专题《探索恩施文旅地产》，与大家一起挖掘恩施文旅地产的奥秘。
----从苏马荡出发
文旅地产的核心，是文旅，不是地产。文旅地产中，房地产开发是一个做加法的工具，能锦上添花。如果文旅地产没有文旅，那地产也就一文不值。
追溯恩施文旅地产的发展历史，不得不提一处，那就是苏马荡。苏马荡，原名“苏马凼”，土家族语的意思是“老虎喝水的地方”，隶属利川市谋道镇，邻近重庆市万州区，平均海拔1460米，森林覆盖率达70％，盛夏月平均气温22℃。
至今保持原始生态特色土家村落，周边有世界水杉王、南方最大高山天然草场齐岳山、土家山寨鱼木寨等知名旅游景点。天然园林、植物奇观独具特色，尤其以杜鹃花海闻名海内外。
要提苏马荡，就不得不提一个人，那就是杨正龙。
1. 杜鹃开路红遍中国
2003年，时任利川市财政局统评科科长的杨正龙，与利川市谋道镇药材村签定了《旅游开发承包协议》，将药材村公山公土承包，从事旅游开发。定位：谋道的农家乐，利川人的森林公园，重庆万州人的度假村和避暑山庄，取名：苏马荡民族风情生态旅游度假村。
2005年开始，是苏马荡景区变化较快几年，道路、桥梁及各种设施开始建设，景区办公楼及宾馆陆续成型。随后，杨正龙组织创办了多种围绕苏马荡的文化活动，并多处获奖，从此苏马荡开始声名鹊起。
2007年，杨正龙以“苏马荡民族风情生态旅游度假村”项目参加电视节目《创业恩施》，最终获得“创业之星”，并获得5万元创业基金。
2008年，国家旅游局把该年定为“生态旅游年”，杨正龙借此契机，策划并举办“苏马荡首届杜鹃文化旅游节”，在各路文化名人、艺术家、媒体的宣传造势下，苏马荡名声大噪。
2009年5月8日，杨正龙策划的“苏马荡第二届杜鹃文化旅游节”在景区举行，来自深圳、重庆、万州、武汉、恩施、利川的数千名游客欣赏杜鹃花，观看山歌和肉连响，参加摄影大赛及篝火晚会，自此，苏马荡已经到了火的边缘。
2009年12月，苏马荡被全国旅游景区质量等级评委会评为国家A*级A**旅游景区。
2010年第三届杜鹃文化旅游节开办。
2011年苏马荡被《人民日报》、《人民网》举办的中国节庆创新论坛及2011 中国品牌节会评为“中国最负国际盛名主题旅游节”。
2012年5月，杨正龙参与策划的《北纬30°中国行——远方的家》第81集《有利之川：利川》在中央电视台新闻、国际频道播出。苏马荡景区的篝火、云海等景点再度曝光。自此之后，苏马荡彻底火了。
2013年5月1日，苏马荡旅游风情网上线运行。
4月15日，苏马荡荣登人民日报《美丽中国·寻找最美乡村》栏目。
5月5日，第四届杜鹃文化旅游节。
5月6日，张良皋教授为苏马荡题诗。
5月8日，北京书法家雷显平为苏马荡题字。
5月8日，中国邮政总局出版苏马荡风光个性化邮票。
7月20日，清华大学总裁D100班走进利川苏马荡景区。
9月17日，万州至苏马荡的直升机旅游航线试航成功，全程15分钟。
10 月 1日，《向往苏马荡》MTV正式推出。
......
杨正龙用十年时间，一手带火了苏马荡。火了之后，地产来了。
2. 小村庄变成大都会
苏马荡所在的药材村，由于海拔高，常年气温低，粮食收成极低，当地人不得不以种植药材作为主要收入来源。从上世纪80年*开代**始，当地人大批下山，或进城或出走务工。直到2003年，药材村人均年收入不足2000元。
苏马荡房地产的兴起，与重庆万州颇有渊源。苏马荡距离万州市区车程仅一小时，乡镇之间互相走动，亲戚来往较多。与苏马荡的常年清凉不同，万州的夏季是相当燥热的。
苏马荡未火之前，就有万州人常到当地避暑，火了以后，这块地方就更香了。
2008年开始，万州过来走动的人里，有人想出了主意。他们与当地农户商定，共同出资改造农房，当地人出地，外地人出钱，房子建成以后，当地人分一部分，外地人分一部分。于是，苏马荡的避暑地产形成雏形。
不久之后，类似的“开发”模式接连复制，成片民房率先被改造成了避暑小楼。再后来，规模倍增，改造民房发展成建造小区，一批小有格调的楼盘相继开建，可以看出规模了。
2011年，利川高铁、高速相继通车。交通畅达了，苏马荡的房地产业迎来爆发。
以重庆万州为主，来自全国各地的30多家旅游地产开发企业，一口气砸下80多个亿，在谋道镇北面乡道两边绵延近6公里，快速盖起了一栋栋风格各异的度假楼。包括药材村、光明村、南浦村等8个村在内，仅用5年多时间，聚集了近80个项目，总建筑体量达到390万方左右。
至此，曾经被低温限制粮食收成的小村庄，又因低温引来大投资，成了聚宝地。2016年底，当地每户平均收入达到70多万元，将近5年前的9倍。有车有房，天气凉爽，苏马荡的爆火，不仅让房地产火了，也让当地人的收入火了。
2017年，又一阵避暑风吹来，来自全国各地在苏马荡避暑的人数近20万，月消费总额达3亿元。当地人笑称：赚钱如捡钱，来得太突然。
3. 超前发展难题频出
起初，苏马荡的精装小户型最低售价不足2000元/㎡。来自武汉、重庆、上海等全国各地的买家蜂拥而至。2017年，苏马荡房价突破3500元/㎡，个别高端楼盘达到7000多元/㎡。即便房价倍增，市场仍然前赴后继。
每年的夏天是购房和度假的高峰，全国各地的人蜂拥而至，车和人都挤在谋道集镇和前往苏马荡的乡道上。
谋道镇常住人口2万左右，如今要接待每天近20万的流量，人口密度高于香港。周末时，更是达到高峰，车辆成群上路，从早上开堵，傍晚时分慢慢落幕。不少恩施境内游客慕名前往苏马荡，也只能到谋道镇边看看车海，随后摇头，打道回府。
苏马荡地区行政配置的执勤民警仅30多名，面临这般景象，也是束手无策。
除了交通，供水也是难题。谋道镇只有2个供水厂，刚好足够镇上的供应。2014年前后，苏马荡水厂扩建，店子坪水库扩容，供水能力勉强跟上，但依然有好几万的缺口，用水紧张时，只能依靠政府的水车给居民提供生活用水。
一些楼盘甚至抛出“永不停水”的宣传口号，以吸引购房者。
文化冲突也是当地人比较头疼的事情，人越聚越多，民间纠纷和冲突剧增，街市环境卫生和管理问题也接连不断。
眼看盖楼卖房赚钱，很多当地人怦然心动。但由于缺乏开发经验，无疾而终成烂尾，业主维权时有发生。
4. 整改转型及时调整
控制规划，资质把关
多重问题和现象，让利川政府意识到了问题的存在。
2016年起，苏马荡不再新批旅游地产用地，同时对已开工的进行减量，并把多个项目在武汉设立的售楼部撤销。
考虑生态承载极限，决定把苏马荡的开发规模控制在30平方公里，容纳人数30万人以内。
2017年7月，苏马荡已升级为省级生态旅游示范区，同月，苏马荡对在建楼盘进行集中整改，对违反环保和土地相关法律法规的项目，一律责令停工，以此防止房地产过热开发。
分流游客，带动周边
借助苏马荡的名气，以民宿为发力点，利川旅游局发起“十村百企万户”乡村民宿旅游工程。对普通农户给予40%的房屋改造补贴，对建档立卡的贫困户补助上浮20%，并按每户1万元标准，给予基础设施配套补助。
大力发展利川民宿，将游客分散至利川全境，实现对苏马荡接待压力的缓解，同时带动利川整体旅游效益。
集镇建设，达到配套
2018年2月，苏马荡水厂三期开工。总投资9100万元，建成后日供水3万方，可供30万人的生活用水需求，将为苏马荡旅游高峰的正常供水提供保障。
同年，谋道镇计划实施30个重点项目，总投资4.5亿元，涉及水电气、弱电入地、停车场、公厕等。同时，建成了苏马荡主干道迎宾大道，并计划建设苏马荡环形公路。
丰富内涵，小镇转型
为防止被地产*绑捆**，苏马荡开始向康养小镇转型。探索以“康养+避暑养老”、“康养+生态农业”、“康养+运动休闲”的模式，发展民宿体验、医养结合、互动共享、租赁旅居、专业养老等产业。
规划新建精品民宿度假区4个，新建康养医院1个，康养地产开发商自持租赁房1000套以上，并引进专业养老机构修建1个养老院或老年公寓。
以磁洞沟万亩花果观光农业基地、铜锣观光农业示范带、长坪万亩支罗大米梯田观光农业示范基地和苏马荡周边时令果蔬生产示范基地为重点，打造集采摘体验、观光休闲与康养农产品生产于一体的生态农业示范区，促进农业产业发展与康养小镇建设不断融合。
推进齐岳山高山汽车拉力赛运动基地、苏马荡综合体育中心、苏马荡国际垂钓比赛基地等项目建设，并争取湖北、重庆等省市在苏马荡设立夏季体育训练基地和赛事举办地。
同时，在苏马荡区域修建自行车骑行道和杜鹃观景游步道，支持和鼓励楼盘开发企业修建室内体育场馆、室外健身场所，为康养人群运动休闲提供条件。
至此，红极一时的苏马荡房地产，才算慢慢降温，开始正式地走入文旅地产正规军。
2020年，是恩施旅游业困难重重的一年，但苏马荡以骄人的成绩持续火爆。据湖北日报发布，截至8月12日，苏马荡避暑人数已达20.1万，恢复至2019年同期八成。
如今，交通、供水、环境卫生等等过去棘手的问题都成历史，苏马荡如一块磁场，成为越来越多“候鸟”远方的家。当然，房价也直逼万元为单位。
5. 苏马荡是恩施一角
从野蛮生长到合理规划，苏马荡用十多年的时间，沉淀下一番地产和旅游和谐共存的景象。为当地居民带来巨大的收入影响，辐射周边，带动了利川乃至恩施的整体文旅品牌。
细看苏马荡发展的十多年，仿佛一部恩施旅游业和文旅地产发展的历史书，这里面记载了恩施旅游不断开发和保护的过程，记载了恩施文旅地产从探索到稳步推进的过程，也记载了文旅地产在恩施整体经济当中起到的推动作用。
由于疫情和自然灾害，恩施全境不少旅游景点受到很大影响，当夏季旅游黄金期来临，恩施的文旅地产状况如何？他们正在做哪些工作？有哪些困难？有哪些新的发展方向？
本期凤凰专题，带你细看恩施文旅地产的发展。
下一篇，我们将走进一处旅游景点，实地考察正在建设的一处文旅地产项目，敬请持续关注。
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参考文献：
360百科：苏马荡
房天下：利川苏马荡避暑地产的前世今生
湖北日报：20万避暑客涌进恩施苏马荡 人数恢复至去年同期八成
恩施州文化和旅游局官网、利川市文化和旅游局官网
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