在我刚从事地产行业的初期，便听人说起过行业龙头万科对于社区商业的概括为“四菜一汤”，其中四菜指的是指的是银行、洗衣店、便利店、药妆店，一汤指的是特色业态，比如万科的第五食堂。当然这一概念随着近几年经济的发展，特别是互联网技术的突飞猛进，社区商业也在不断变化，比如以社区商业“最后一公里”为战场的O2O大战，曾经让资本疯狂，让百姓得到实惠，只不过现在也进入一个比较平稳的阶段。
本文所涉及到的新“四菜一汤”是在万科提炼的基础之上，提炼出对于保定社区新兴的商业业态的新特征，当然站在宏观的角度，也能从中看出整个商业发展的变化，本次案例的范围，选取的是复兴路以北，恒祥大街两侧的区域（面积在3平方公里左右），该区域不仅是保定市城市发展的重点方向，拥有大量新建住宅小区，同时该区域人群购买力较强，适合新兴业态的发展土壤，有人戏称该区域为保定市的富人区。
四菜之迷你幼儿园
作为一个来自农村的80后我是没有上过幼儿园，只上过一年的幼儿班，但是同龄城市的朋友还是比较有发言权，但是我们时代的幼儿园主要是公家的幼儿园，比如国营或厂办，进入2000年之后，民营幼儿园开始展露头角，成为幼儿园市场上的主力军，目前保定市有“大风车”、“惠嘉”、“剑桥”三大连锁幼儿园，月费用从1000元左右到3000多元不等，可以说分为高中低三个档次。
这个所谓的迷你幼儿园，我是从去年开始发现的，目前该区域有5家这种机构，而且所在小区都是有标准的幼儿园；从面积来看大多在200㎡作用，也就是一个中型的门脸；从招生人数来看，最高的限额在20人左右，人均面积10㎡左右；三每个幼儿园所有的工作人员在10人左右，也就说差不多每个人服务2个宝宝；第四，价格不菲，一般是2000多元/月起步。
我在思考是为什么会有这样的幼儿园出现？
第一，传统的幼儿园，越来越没有特色，虽然保定部分幼儿园，月起步价为1000元左右（包括餐费估计在1500元左右），但是还是无法应对当前家长对于孩子的期望，希望孩子得到更加丰富的教育和体验，可以说是催生迷你幼儿园的主观原因。
第二，低龄化的儿童无法受到照看（特别是一周到三周之间的宝宝），这算根本原因，一般的幼儿园不接3三周岁之下的孩子，这个是一个比较普遍的现象，特别是二胎政策放开之后，新生儿大量增长，但是照顾新生儿的人可能是双方父母的老人，也可能是双方的父母是没有增加的，这样就加重了家庭的负担，相关的家政服务业也会有发展，但是要想找到一个好月嫂或者好保姆，难度可以说比你想在保定买一套房还要难，特别是最近杭州发生的保姆纵火案。。。
第三，性价比还不错，在保定一个好月嫂的月工资在10000元左右，一个好保姆月工资在5000元左右，普通的在3500左右，但是迷你幼儿园会接收在1周左右会走路的宝宝，而费用在3000元左右，虽然有的偶尔还需要一名家长陪同，但是个人认为还算是一个比较性价比高的选择，一是在这里宝宝或多或少学一些东西，二是来这儿能减少看宝宝家长的压力，毕竟有人能够帮忙；三是比找一个好保姆，这里更省钱省心些。
四菜之健身会所
曾几何时，去健身会所健身是一个很时髦的事情，特别是咱们保定，是体育之都，冠军之城，但是这里的健身会所可不是说打羽毛球或者乒乓球的地方，二是有健身器材的地方。而且保定的健身行业在前几年年似乎并不是特别景气，但是2015年之后，一下子蹦出来好几个健身会所，而且发展越来越快。
曾经的健身会所，多集中在商业区，比如写字楼里面，但是随着保定房地产在发展过程中，越来越重视配套的建设，小区里面出现了会所，便打开保定健身行业的新篇章。在这篇区域，三年前只有2两家健身会所，如今的数量是7家，而且还有愈演愈烈的趋势。
应该说，你们越来越重视健康，而且需求也在不断的丰富，从最初的只有一些基础的健身器材和一些舞蹈，到现在游泳+羽毛球+篮球+餐饮+洗澡+棋牌。。。可以说只有你想不到的，没有他们做不到的！当然这里面也有很多“*规则潜**”，比如办卡的人中能有三分之一经常锻炼就算是相当高的比例了！
四菜之房产中介
呵呵，地产圈朋友们，特别是从事三年之上地产的朋友，是不是觉得保定的中介已经变天了？三年前，也就是2014年，保定的中介门店总共也就不到400家，如今呢？至少数量至少800+，为什么保定的中介发展会这么快呢？（当然最近一个多月好像也有很多家关门了，刚听到一个不保真的消息，保定某老牌中介公司刚刚关闭了80%左右的店面。）
除了近三年保定的房价像坐上火箭一样的速度飞奔，还有就是保定中介格局的变化，从“四嘉十民”四家争锋，再到“华桌秀新”开发商介入二手房，再到近年来，保定版的爱屋吉屋和保定最大的分销公司启创旗下启家置业横空出世，
可无论怎么变，加盟店已经成为保定房产中介的主流，究其根本，一是二手房本来是一个技术含量不高的行业很容易复制，租个门脸找上两三个人就能开；二是保定楼市从2014年副都的传闻之后，就进入一个跨越式发展的阶段，真的可以说一年一大步，三年大变样！三是，两个中介公司的出现改变了保定楼市的营销方式，一家是四通，平老板以极低的加盟费，彻底革命了保定中介市场；另一家是启创，杨老板和他的三个小伙伴，机缘巧合的改变了保定楼市一手房营销的格局，当然现在保定楼市目前一二手联动也好，分销+中介也好，这种模式早已混为一体，说白了就是能卖房挣钱，谁也不管那么多了。
不过，这个夏天中介们的日子可不大好过，政府的调控加码和冷静之后的炒房者开始撤场，刚需客户开始观望，估计下半年也得歇菜。。。
四菜之汽车美容
进入21世纪的第二个十年我国已经成为世界第一大汽车生产和消费国，根据《燕赵都市报》今年年初的报道，河北省公安厅交管局获悉：2014年以来，河北省机动车注册登记量以平均每年81万辆的增速逐年递增，2016年，更有近200万辆的增长。
石家庄、保定、唐山市机动车保有量超过200万辆，邯郸、沧州、廊坊、邢台市机动车保有量均超过100万辆。具体到市区，石家庄市1313254辆，保定市1228144辆，唐山市1120386辆，保定市区（主城区）家庭汽车的保有量估计在60%以上，也就是说每两个家庭就有一辆车，特别是随着保定的限行常态化，保定私家车的数量明显上升，我有相当一部分朋友，现在家里都是三辆车，第三辆就是限行之后买的！
现在汽车真的是走进了寻常百姓家，就像没个小区附近都有个洗衣店一样，这里的小区附近都有三五个汽车美容，原因就是容量不同，一个洗衣店可能存放几百件衣服，但是就是最大的汽车美容店，估计也就放大几十辆汽车，当然单纯的汽车洗车店，可能多说也就是放上10辆左右汽车，因此汽车美容店的数量是洗衣店的10倍左右，因此如果你发周边有四五家洗衣店的话，那么周边很可能有四五十家洗车店。
其实，目前保定的汽车美容行业总体来看还是非常低端，比如洗车一般在15-20元/次，基本上就是用水冲冲，然后擦擦，就完事了，而且我特别反感的是用自来水或者私自打井挖的地下水直接洗车，多么浪费，我强烈建议有关部门，能够尽快落实相关的行业升级政策，改变这一现状！
一汤之茶叶店和烘焙坊
必须得说，现在的生意真的是不大好做，一个行业如果不经常转型或升级，就很容易被淘汰，比如说现在卖茶叶的往往是一楼卖货，二楼做茶室，比如说一个茶室总会推出自己的茶叶或茶具；再比如说一个卖蛋糕的现在都叫烘焙坊，而且人家除了卖糕点还可以喝咖啡、喝酸奶、聊天、上网、约妹子，真的可以说“不正经”！
而背后的原因除了传统的商业业态进行升级也好，融合也罢的转变之外，在于城市中非亲密关系的朋友，一般很少能约到家里，需要一个空间去沟通去扯淡；而茶叶店（包括咖啡馆）和烘培坊，除了作为非正式的食品之外，正好可以作为一个相对私密的空间，可以简单的扯扯蛋。
后记：
突然间发现，这“四菜一汤”都是体验业态，而且都是互联网所不能代替的！当然不能排除如果学习一下所谓的“互联网思维”也许对这些行业会有促进作用；只不过，商场如战场，现实中就是非常残酷，除了要顺应行业发展的趋势，同时也要面对周边的竞争对手，更要做好运营，不得不说随着房价的上涨，房租也在上升，因此做实业压力山大！你会发现小区周边的门店更换的频率会越来越高！
这也许就是造成很多人去炒房的原因之一吧，但是作为一个地产人，我倒是衷心的希望从事实体行业的人越来越好，因为你们才是支撑大保定经济真正的希望！
最后再忠告一句，千万别扎堆做某一件事情，在如此在开个理发馆之前先了解一下，旁边在装修的也准备开同样的店面，我真的认为差异化很重要！
本文写作于2017年夏，首发《楼市奇谈-保定内参》
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