万事俱备却停滞不前的新房市场
过去两年里，北京的新房供应主要集中在了北京的西、南、北这三个大方位上，东边的朝阳和通州一直处于看戏的状态。特别是通州面积约155平方公里的城市副中心区域，用揭叔的话讲，【这边的新房市场已经300年不参战了】。不过到了2019年春节前后，随着武夷花园的融御项目、京贸国际城以及北关的北京东湾等项目相继浮出水面，寂静已久的通州新房市场终于有了些许动静，只可惜雷声大雨点小。三个月过去了，老哥几个一直没能等到新房预售许可证，窗明几净的售楼处里，销售们望着远方，焦急的等待着开盘那天的来临。
时时变化、暗流涌动的二手房市场
与新房市场的停滞不前相比，通州核心区的二手房市场却每时每刻发生着变化。有道是新房是楼市的风向标，二手房是市场的晴雨表，所以二手房市场更能反映当下楼市状况。在新房没有进一步消息之前，我觉得我们有必要了解一下通州核心区的二手房状况，也只有充分了解通州二手房市场，才能知道哪些新房值得买，哪些新房并不如想象中那么美丽。
五六百万，两番天地
通州二手房成交价集中在400-600万这个区间，超过600万的房产成交量骤减，通州400万优质二手房社区之前写过，有需求的朋友可以向前翻翻看或者留言提问，我们今天主要聊聊时下通州最热的几个总价600万左右二手房社区，因为恰巧这也是目前通州90平米新房的价格，大家可以互相做个比对。
新城老城，一场误会
以往的文章，我们习惯把通州市场分为八通线沿线区域以及武夷花园区域做对比，因为这两条线代表着老城与新城。但这样的结果就是人们会先入为主的认为【新城有发展，老城没发展，老城房子不能买】。这样的想法确实片面，为什么呢？因为一是老城新城从距离上很近，本就是你中有我，我中有你的存在；二是从配套来讲，目前新城比老城也还差点意思；三是因为通州的特殊性，近几年极少出新的供地，使得较新的楼盘多集中在老城，而新城却寥寥无几，从数据我们也可以看出，老城的次新楼盘是新城的一倍还多。今天，我们把通州区内155平方公里的城市副中心看作一个整体，从5个方面来分析副中心几个热点二手房社区。
你有临铁加精装，我有物业开发商---富力金禧花园
通州核心区大开发商的项目少之又少，富力金禧花园是其中之一，大开发商的物业一般差不了。跑盘时习惯了大步流星进小区的我，看到一个大门小门配保安且都要刷卡的小区自然心生敬畏。社区位于万达商圈，距离万达700米左右，此外小区对应的是著名的后南仓小学，楼下又来了个首师大通州校区正在建设，物业开发商+次新+学校的优势，使它在均价4万/㎡出头的片区价格始终保持在6万/㎡往上。需要注意的是，因为小区2014年左右交房本，所以满五的房源很少。
缺点：与旁边的金帅府一样，共享不临铁+周边道路狭窄等不利，另外户型不咋地。
此外，600万左右同类型的社区还有万达一街之隔的万方家园，开发和物业都是万达的，物业挺严格，也是一门配一保安，刷卡进小区，另外进楼还得刷卡，没卡物业在监控刷脸才能进，有点前阵进中信城的感觉。总的来说物业开发商+次新+学校是优势。
缺点：北侧临万达金街的房子噪音不小，而且没有满五的房子。
居住品质行不行，看完物业看户型---世纪星城
想必有朋友已经去过通州这几个新盘的售楼处了，是不是每次都有种看着沙盘规划澎湃，到了样板间心凉一半的感觉呢？通州的新房二手房有一个共性，就是户型好的真的少，世纪星城作为其中之一，居住体验是非常好的。除了户型，世纪星城另一优势是出门就是广渠路，正好躲过了通朝大街早高峰最堵的部分（通朝大街是通州人民上广渠路的必经之路，高峰堵堵堵），在这上班比八通线土桥或武夷花园进入市区能省半个小时。
缺点：社区2005年建成，加上物业一般（门禁摆设，楼里有盲人按摩店等等），显得稍显陈旧，另外就是不人车分流。
想要下班吃热饭，看完户型看地段---新华联运河湾
新华联在通州真会选位置，当年通州的金牌社区新华联家园位于京通快速与广渠路的夹角处，进入市区极为便利。如今的新华联运河湾则位于武夷花园片区的入口处，小区西侧100米就是大运河，300米就是极速建设中的运河CBD,东侧3公里政府行政办公区，可谓左右逢源。而且它还是运河三杰中唯一临铁社区，距离6号线北运河西站700米，距离友谊医院和潞河医院都不到4公里，再加上东北侧融御项目配建的几座商业，衣食住行都方便。对了，既然提了一嘴运河三杰，那就补充一句，运河湾的户型在三杰里算最好的。
缺点：半人车分流，物业一般，南区临火车道。
除此之外，同样是地段比较好的社区还有位于八通线九棵树站附近的K2玉兰湾。当年玉兰湾开盘的时候，当时的看房团一趟能带300号人来看房，售楼处人手不够就把街上发传单的拉到项目当临时销售，那个年月的楼市火的跟什么似的。位于地铁九棵树站旁边的k2玉兰湾，吃住行都方便，社区也新，园林密度没有k2的另两个项目清水湾和海棠湾那么密，感觉正合适，另外物业维护的应该是K2的几个湾里最好的。
缺点：首先头顶的飞机噪音是八通线沿线社区里比较严重的，我下午5点在的那会平均不到5分钟一趟；户型不咋地；门口的路堵车问题。
如果以上都合格，最后还得看价格---京贸国际城西区
在通州，南有华业东方玫瑰，北有京贸西。较大的社区体量加上在次新社区中相对优势的价格，使它们成为所在片区的流量王。据了解，京贸西头半年已成交60余套，优秀的流通性使它成为武夷花园片区真正的价格支撑，社区目前单价5.9万／㎡，不但扛着通州最火片区二手房价格，还扛着众多运河房东对通州楼市的期望。除了价格，京贸西园林不错，且能上北京小学。
缺点：物业其实不差，奈何人实在太多，维护不过来；户型不咋地；有的楼2梯7户40层，等电梯够睡一觉了。
现在---未来
如今，北京各区域规划发展基本已经定型。未来，区域产业、配套和居住人群能像十年前的西二旗、望京、通州这样飞速成长的地区将会屈指可数，置业选择将更多围绕实际居住体验及配套资源，而非单纯的地段。
人无完人，房子更是。
物业、开发商、户型、地段、价格，这五项才是考核房源优劣的内在标准，以目前通州总价600万的房子来看，房源符合购房五要素其中的两三项则为优秀。当然除了文中提到的几个楼盘之外，通州还有一些品质不错的社区，如果您想进一步了解，欢迎留言讨论。