最近收到一位读者朋友的咨询：
你好，郑州的写字楼怎么样？能用来投资吗？要买的话有哪些建议？
在小楼看来，相比较住宅，投资写字楼的门槛是比较高的。写字楼面积大、总额高，投入一大笔钱之后，未必好租或好卖。因此，投资写字楼之前一定要做好针对性规划，切莫做了“接盘侠”。
要说大城市和小县城最大的区别，鳞次栉比的高楼大厦当高居榜首。
夜幕降临，一座座耀眼夺目的写字楼是城市繁华的缩影，灯火阑珊处，浮现整座城市的经济实力，写字楼产业也因此一直被视作一个城市或者区域经济的晴雨表。
如果说房价是衡量一座城市未来的估值，那么对于写字楼来说，它的市场表现则能够反映出这座城市当下的投资价值。
郑州的表现如何呢？
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郑州写字楼整体情况
1. 城市办公租赁成本指数
办公楼是企业经营活动的场地，也是城市经济发展的重要载体。企业在一座城市逐年支出的办公场所租赁成本，既展示出企业对办公面积的需求和承租能力，也体现着企业承受的固定成本压力。
仲量联行《2021中国办公楼市场白皮书》显示，郑州市租赁成本指数81，在全国主要城中排名第十。
租赁成本指数越大，该城市的租金承付能力就越高，市场发展动力就越强同时也代表企业在该城市的运营成本越高、经营压力越大。
2、写字楼租金及空置率
根据戴德梁行发布的郑州商业地产市场报告显示，2020年郑州新的优质写字楼项目入市，使郑州甲级写字楼存量增至344万平方米。新完工项目较高的空置率将全市平均空置率推高至16.9%。
2020年末郑州甲级写字楼市场平均月租金（不含税、物业费等）约为78.0元每平方米，同比下降约2.0%；而平均月租金含税价在100.0元每平方米左右。
2021年一季度，郑州写字楼市场无新增供应入市， 个别原计划入市的项目均推迟到今年年中交付 ，导致郑州优质写字楼空置率创近三年新低。
数据来源：世邦魏理仕
互联网、房地产及建筑业、金融业分列市场新租需求来源前三位。其中，互联网行业占比21%， 集中表现为在线教育头部企业的扩租需求，“双减”政策之后，郑州退租关门的企业不在少数 。房地产及建筑行业占比16%，金融业占比14.4%。
从数据来看，郑州甲级写字楼租金水平72元/㎡/月，在新一线城市中排名靠后，租金水平相较于2020年继续下降。
3、经济增长与办公楼需求的关系
平均来看，GDP排名前30位的中国城市中，第三产业增加值每增长一亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。
数据来源：仲量联行
值得注意的是，部分城市数值较低则是因为办公楼市场成熟，空置面积较小，限制了吸纳量增长。数值的大小和城市排名的高低不能用来简单评判城市发展能力和水平。
大部分省会城市如郑州，处于办公楼市场的快速建设期，第三产业经济增长往往可以更有效地推动空置面积去化。
据世邦魏理仕预测，未来3年，郑州写字楼市场约有400万平方米新增供应入市，主要来自于2021后龙湖金融岛项目的集中入市。新增供应多数集中在非核心板块。甲级写字楼市场将新增约150万平方米供应面积，产品类型也更为丰富，预计有超越目前市场的新型产品面世。
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投资写字楼需谨慎
从写字楼空置率来看，郑州在全国属于中等水平，2021年二季度甲乙级办公楼空置率为25.6%，相较于青岛、天津、武汉、沈阳、西安等城市超过30%甚至40%的空置率来看，仍处于相对良好表现，和国内一线城市空置率基本处于同一水平线。
当然，空置率并非越低越好，太低，企业租赁办公楼的选择减少，租金水平上涨，运营成本增加；太高，容易重复建设、浪费土地资源，而且写字楼运营商赚不到钱，也难以保证写字楼的品质，拉低城市营商环境的档次。
从租金水平来看，郑州甲乙级办公楼平均日租金2.0元/平，持续走低，从投资角度来看，并不是一个好兆头。
如果是自持出租，就要考虑能否承受空租带来的损失，如果打算转手交易，高额的税费实在让人有些伤不起。出售写字楼的税费包括：
1．增值税5.5%
2、印花税-成交价0.05%
3、土地增值税，分为30%/40/50%/60%四档，主要依据增值额和未扣除项目的金额的关系
4、所得税，如果是个人，为20%，如果是企业，则为25%
如个人以52万元购入一套写字楼，出售价为78万元，则卖主需缴纳的税费为：
增值税：（78-52）*5.55%=1.4432
印花税：78*0.05%=0.0393
土地增值税：（78-52）*30%=7.84
个人所得税：（78-52）*20%=5.2
卖家税费合计：14.482（万元）
等于说，写字楼增值25万元，其中14万元都要拿缴纳税费，25万元的增值要等多少年？有人吐槽：投资写字楼，还不如把钱存入银行，逢年过节说不定还能领两桶食用油。
一方面是升值空间，一方面是流动性，无论怎么看写字楼都算不上优秀的投资产品。
从个人情感角度讲，小楼不推荐大家购买写字楼，但并非代表市场上所有的写字楼都不值得入手，物业管理品质优异、招商租赁策略成熟的业主始终引领市场。
拿郑州来说，随着郑州经济结构的不断完善，以及城市向着国际化发展路径迈进，未来选择进驻郑州的头部企业会进一步增加。如果要投资写字楼，推荐重点关注北龙湖副CBD区域及高铁广场区域。
1、郑东新区高铁站商务区
越来越多的企业进驻配套趋于完善、建造科技更为高端的高铁站商务片区： 亚新广场、建正东方中心、嘉亿东方中心、绿地中心、升龙广场、易元国际、凯利国际中心、绿地之窗、海汇中心 等，这几个写字楼的 空置率普遍在20% 以下，最高租金可达 4.7元/㎡/天 。
2、郑东新区金水东路沿线
不得不承认，郑州的商业中心已从金水区迁移到了郑东新区，金水东路沿线的写字楼有： 福晟国际、美盛中心、东方鼎盛中心、绿地新都会、楷林IFC、雅宝东方国际广场、美侨世纪广场。租金最贵的楷林IFC，租金在3.1元/㎡/天 左右，空置率也常年处于 10% 以下。
3、郑东新区龙子湖湖心岛区域
龙子湖区域走的高校教育+金融商务办公路线，众多高校资源加持以及成熟的绿化，配套早早投入使用，远远甩开老城区的脏乱差。目前主要有 正商木华广场、正商学府广场、正商博雅广场、正商环湖国际、永和龙子湖中央广场、豫盐大厦 、建业智慧港 等写字楼，整体 空置率在15%-20% 左右。
另外，小楼曾专门梳理过郑州主要城区写字楼市场调查，点击下方文字即可查看。
小楼写评丨郑州写字楼大调查——管城区航海路到紫荆山路
小楼写评丨郑州写字楼大调查——惠济区北三环到开元路
小楼写评丨郑州写字楼大调查——二七区航海路到南四环区域
小楼写评丨郑州写字楼大调查——中原区建设西路到陇海路
小楼写评丨郑州写字楼大调查——郑东新区CBD区域
小楼写评丨郑州写字楼大调查——郑东新区龙子湖湖心岛区域
小楼写评丨郑州写字楼大调查——郑东新区高铁站商务区
小楼写评丨郑州写字楼大调查——郑东新区金水东路沿线
小楼评写 | 郑州写字楼大调查——金水区花园路文化路沿线
最后，小楼多嘴提几点购买写字楼的建议： 区位＞地段＞交通＞物业＞车库＞建筑硬件。