一想到“暴利”，相信很多人第一印象就是房地产，因为房价这么贵，早已经超出了普通大众的购买能力。
那么房地产真的是“暴利”吗？房价这么贵，是不是都让房地产商赚走了？
一、暴利的印象
大众对于一个行业产生“暴利”印象，一般会觉得这个行业赚钱太容易，特别是对于房地产，动辄几万块一个平米的房价，真的要花那么多钱吗？
之所以大众会认为整个房地产行业都暴利，可能的原因在于：
1、一线城市房价一、二十万一平米，一套房子500万~几千万，这个数字已经超过了普通民众一辈子能够赚到的钱了，价格高当然就会赚的多了。很多人磕磕绊绊、穷尽一生、掏空家底好不容易才买了一套房，容易对高房价产生一种宣泄情绪。
2、每个行业都会有天花板的存在，30~40%的净利润不是没有，而这种公司、这种开发项目实在是少之又少，可遇不可求，需要有天时地利人和才会达到，体现的是最挣钱的个案。这些个案容易被媒体宣传或口口相传，传到大众层面就变成了普遍“暴利”印象。
3、雷总曾经说过“在风口上，猪也能飞起来。”房地产高速发展20多年，确实产生了一大批先富裕起来的人。除去个人能力，皆因为是搭上了时代的便车，前些年报纸上、网络上充斥着各种“日光盘”、“加价盘”、“验资盘”、“茶水盘”，地产行业风光无限，众人当然会认为房地产的钱太好赚了。再看看这两年，没风了吧？猪只能趴地上吃土。
二、房价为什么这么高？
相信很多人都会想过房子为什么不能像汽车、电脑、家电等产品一样价格逐年降低呢？
今天带大家了解下房子的成本组成，就会知道为什么房价不可能大幅度降低了。
首先，房子与汽车、电脑、家电等产品相比，有一个明显的特点，那就是房子属于是固定资产，具有一定的金融属性，不同于汽车、电脑、家电等生活消耗品。房子作为很多家庭的重要固定资产，是丈母娘的敲门砖，是改善房的基础，
其次，房子的成本构成中，有较大比重为土地及相关税费，属于政府收入的主要来源。土地贵，房价自然贵。从目前的市场情况来看，土地占总成本的40%~50%左右。中国房地产开发商要交很多税，比如营业税、教育费附加、城市维护建设税、土地增值、印花税等等，加起来占售价的11%，占成本的16%左右。中国对房地产的征税非常严厉，开发商也不是傻子，这部分成本很大程度上转移到了购房者身上。
最后，所有构成房子成本的物资和人工，都在逐年上涨。钢筋由3000元每吨最高涨到了7000元每吨，混凝土上涨了100多元每立方，铝型材涨了7、 8千一吨，人工由100多涨到了3-400多元，建造成本逐年上升，房价也跟着水涨船高。
三、房地产大致成本构成
一块地90亩，2.5容积率，计容面积15万㎡，地价500万/亩，楼面地价3000元/㎡，项目预计售价10000元/㎡。
主要成本构成：
1、楼面地价：3000元/㎡+5%契税=3150元/㎡；
2、可售面积单方成本（前期费、建筑安装费、基础配套费、间接费等）基本在4000-4500元/㎡左右（不含地价）；
3、三费，基本为总收入的：2.5%（营销）+2%（管理）+2%（财务）=6.5%左右；
4、税务，基本为总收入（总货值）的10%左右；
5、地下面积：地上面积=3:7；地上面积=90*666.7*2.5=15万㎡，地下面积=6.42万㎡（按照3:7换算一下），地下建安成本按照4000元/㎡计算；
测算利润：
1、可售面积每平米赚多少钱：10000元/㎡（售价）-3150元/㎡（楼面地价）-4000元/平米（可售面积单方成本）-10000*6.5%（三费）-10000*10%（税金）=10000-3150-4000-650-1000=1200元/㎡
2、一共赚多少钱：
房子销售利润：1200元/㎡*15万㎡=1.8亿
卖车位收入：单车位大概35㎡一个，总车位6.42/35*10000≈1835个，车位一般不太容易全部卖掉，按照40%考虑，一个车位6万，总收入1835*6*0.4=0.44亿
总利润=1.8亿+0.44亿=2.24亿
3）一共花了多少钱：
总成本=地下成本+地上成本=地下单方*地下面积+地上单方*地上面积=4000元/㎡*6.42万㎡+（3150土地可售单方+4000建筑可售单方+650三费可售单方）*15万㎡（地上面积）=2.57亿+11.7亿=14.27亿
最后， 净利润额=总利润*75%（除掉所得税25%）/总成本=2.24*0.75/14.27=11.8%
（以上测算是超简模型，有很多费用没有展开说明，不必太过矫正）
四、结语
总体来说，11.8%的净利润率其实已经算比较高了。有很多地产商10个项目有2个能达到这个就已经很不错了，甚至有很多地产商拿的项目完全是“赔本赚吆喝”，一个项目的坑需要好几个项目的利润来填。
每个行业都有每个行业的高光和悲情，冷暖自知，表面上的东西，有曲解和过度解读。作为普通大众的我们，谈论即可，切不可因为“房价高”而影响自身的努力和拼搏，任何一种满足和幸福都不是唾手可得的，都是需要我们耗费心力和体力去实现的。