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这是熊猫贝贝的第2315篇原创文章

2023年3月， 中国房地产和楼市的一个热门头条，就是杭州宣布全面放开二手房限购了。

3月14日，杭州市住房保障和房产管理局通过其官微发布消息。

为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，落实城市主体责任，更好满足刚性和改善性住房需求，促进杭州房地产市场平稳健康发展，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》），从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

《通知》要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。

《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

《通知》要求继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。

《通知》强调加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。

外地人又可以横着进杭州。想买哪就买哪，想买多少就买多少。当然，他们还是被框在了二手房上。

房东们似乎感受到了新政的温暖。

一周时间不到，杭州住宅挂牌量从13.9万套，变成了15.5万套。

但是，令人期待的楼市回暖，房价反弹还没有来，一则最新的消息，给杭州的楼市，迎头浇下了一盆冷水：

3月26日，“蚂蚁金服已退出北侧二期地块”的消息刷上舆论风口。

这背后，进入2024年以来，菜鸟撤市、蚂蚁退地、盒马大润发被传出售、足球反腐被点名、减持小鹏汽车和B站股票、1688全面入淘……阿里系似乎陷入了舆论漩涡，成为了折射互联网大厂寒气的一个缩影。

阿里系对于杭州这座城市的经济意义，恐怕不用多说，而阿里系的蚂蚁在杭州的这个退地动作，给之江板块，甚至是杭州全域的楼市和房价带来的影响，恐怕对于杭州来说，不是什么好消息。

曾经闻名全国，炒房群体和游资来源名声响彻长三角地区的“炒房第二城”杭州，未来本地的楼市和房价将何去何从？

这篇文章，就将基于对蚂蚁在之江退地的这个最新热议动向详细梳理和复盘，深入挖掘事件释放的重要信号，结合杭州的房价楼市逻辑，以及蚂蚁退地动向对应的现实影响，对后续杭州的楼市和房价走向可能，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

杭州奥体中心（图片来源：头条图库）

1

蚂蚁集团杭州“退地”引发舆论热议，具体是怎么一回事？

日前，杭州市规划部门在问政平台上解答热心市民的咨询时回复：位于之江大桥北侧的蚂蚁金服一期地块（之江度假区单元XH1710-B1/B2-23地块），受让人为支付宝（杭州）信息技术有限公司，签订合同时间为2020年11月4日。企业已于2022年7月1日向杭州市规划和自然资源局申请终止合同。

图片来源：网络

2020年和2021年，蚂蚁科技集团股份有限公司（以下简称“蚂蚁集团”）在之江两次拿地，在钱塘江岸坐拥524.2亩的巨幅土地。根据计划，这里将诞生一个“航母级”的总部基地。

在总部落户和上市预期之下，蚂蚁集团的之江拿地行动曾引起之江楼市躁动。

其实，在此次退地确认之前，据杭州当地媒体报道，蚂蚁金服早已退出北侧二期地块。

公开信息显示，2020年-2021年，蚂蚁科技分两次拍得之江一期和二期地块，耗资约合40.13亿元。按照原计划，两宗地将被打造成蚂蚁全球总部。然而，自拿地迄今为止， 四年间未有动工痕迹 ，直到如今才公布以“退地”告终。

（一期地块2024年现状，图源：杭行青年）

2020年10月14日，蚂蚁集团与杭州市政府签署战略合作协议，根据协议，蚂蚁集团全球总部将正式落户杭州。

之后，在2020年至2021年期间，蚂蚁集团两度出手在杭州之江度假区拿地总价分别为26.99亿元、13.15亿元。

按照原计划，两宗地块将相连成片打造蚂蚁全球总部，总体量超过80万方。

蚂蚁拿地是在2020年，如今是2024年，期间未有施工。

那在眼下节骨眼出这个消息，明面上来看与蚂蚁全球总部二期建设方案公示有关。

图为蚂蚁青春宝项目

2023年10月，蚂蚁在原青春宝，即蚂蚁全球总部一期A空间的西侧，拿了一宗地。

在那个时候，一些人就不对之江蚂蚁总部抱希望了。

既生瑜何生亮，有了青春宝，之江显得遥远了些。

图片来源：网络

虽然之江板块， 背靠西湖名胜风景区，对望钱塘江，具备优越的自然环境和主城优势，近两年医疗、教育、商业板块配套愈发丰富和完善， 也长期是杭州本地商品房市场的一个热门地区，但是，和蚂蚁落地，房价飙升比起来，或许还是差点意思的。

蚂蚁杭州退地最失落的应该是之江地块附近的房地产中介。

据潮新闻美好生活研究院的数据显示，之江板块目前在售二手房近月成交均价，与之前最高月成交均价相比，平均跌幅都在20%以上，最高的甚至跌幅达到34%。而之前最高月成交均价达到过65737元/㎡的嘉里云荷廷，最近成交均价也只能达到46000元/㎡左右。

图片来源：头条图库

2

影响分析和本质研究：蚂蚁退地这个事情，什么信号？影响多大？

在蚂蚁集团上市的“造富”预期之下，蚂蚁集团的之江拿地行动曾一度引起之江楼市的躁动。

一位购房者回忆称，“当时二手房涨价几十万元的大有人在，最高涨价超百万元。甚至有房东觉得卖亏了，即便赔违约金也不卖，坐地起价屡见不鲜。”之江新房也供不应求，中签率频频走低，就连公寓都火了一把。

“蚂蚁集团上市、全球总部落户之江”的预期也吸引了不少外地投资客。不少投资者认为，之江有山有水、有“蚂蚁”有名校，还是主城区，未来发展更甚于未来科技城。

随着“蚂蚁集团暂缓上市”消息传来，之江楼市也应声下跌。温州人蔡先生表示，曾经6万元/平方米买的房子，挂牌3.9万元/平方米仍“无人问津”。

跟着阿里系的总部去炒房，对于杭州，乃至长三角地区的投机玩家和民间资本来说，过去十几年，是一个确定性很高的靠谱生意。

这没有争议，全国商业吸血的电商平台，以及一度汇聚了全国大量的居民储蓄和流动资金的蚂蚁金服，阿里系如日中天的时候，随便漏一点，都能强力推动公司周边的消费和资产价格飙升。

然而，时过境迁，阿里系和马云的财富之路，也走上了明显的下坡路：

2023年11月底，一名阿里巴巴的员工在内网发帖：“此刻难眠，也不敢想。拼多多市值直接来到1855亿美元，相比我们的1943亿美元，差距仅80亿美元，着实吓一跳。那个看不起眼的砍一刀，快成老大哥了。”

此时， 阿里巴巴的市值较三年前高峰时刻的8577亿美元，已跌掉了6634亿美元。

该帖子得到了创始人马云的亲自回复：“我坚信阿里会变，阿里会改。所有伟大的公司都诞生在冬天里……谁都牛过，但能为了明天后天牛而改革的人，并且愿意付出任何代价和牺牲的组织才令人尊重。”

然而，变革有阵痛，冬天很难熬，代价更难测。

2023年9月26日，菜鸟正式向港交所提交上市申请，这也是阿里系“1+6+N”变革后首个正式冲刺IPO的业务集团。

然而，6个月过去，菜鸟未能进入聆讯阶段。按照港交所上市规定，如若继续寻求上市，菜鸟需更新招股书，重新排队等待聆讯。

菜鸟之外，蚂蚁金服继IPO中止、股权结构调整后，再度陷入了退地风波。

当然，阿里系不是孤例，实际上作为中国经济上一轮中的新贵互联网行业们，当下的日子，都不太好过。

寒冬之下，互联网大厂们都在寻找各自的新赛道，以期维持业绩增速。

然而，谁能真正挺过寒冬？

进入2024年以来，菜鸟撤市、蚂蚁退地、盒马大润发被传出售、足球反腐被点名、减持小鹏汽车和B站股票、1688全面入淘……阿里系似乎陷入了舆论漩涡，成为了折射互联网大厂寒气的一个缩影。

而命运和财富紧密关联的杭州，也成为了这轮行业周期和环境变化中，备受牵连的这么一个城市。

就退地这个事情的影响来看，如今的时代，信心比黄金更重要。

蚂蚁退地未宣，和实锤退地，对于市场的买家而言，肯定有影响。

蚂蚁搬家后，这两宗商业用地的未来会如何。众说纷纭，没个定数。

但是毫无疑问的是，之江片区因为蚂蚁总部选址拿地预期炒作起来的价格泡沫，在当下的氛围和现实去看，恐怕并不乐观。

当然，嘴硬的群体和观点肯定会有，但是炒作预期泡沫，就必然要接受泡沫破碎。

指望之江什么配套，学校，风景能撑起被炒作预期拉起来的房价，恐怕不太现实。

市场遇冷，炒房被套，大概率，将成为未来几年，杭州之江片区必需要面对的实际市场氛围。

阿里西溪园区（图片来源：头条图库）

3

趋势研判：蚂蚁退地以后，“炒房第二城”杭州的楼市和房价走向，怎么看？

当下阿里系的遭遇，实际上已经给杭州当地的房价和楼市，带来了直接的冲击和影响。

当然，杭州本地很多群体的嘴很硬，而且，对于阿里系的失势，以及下坡路表现也不以为然。

比较有代表性的一个，给大家分享一下：

图片来源：网络

我过去长期以为江浙一带的炒房群体段位应该比珠三角地区要能高一些，毕竟江浙富庶也是有历史传承的，但是看到这个，就觉得其实也就那样了。

都2024年了，还在用那套过时的配套，景观，学区价值来硬拉房产和板块价值，而对于真正决定房价和流动性的产业，不屑一顾。

说真的，就这个炒房水平和价值逻辑，还是配不上杭州的名气和身段的。

市场经济只讲逻辑和预期，从来不会谈情怀和讲故事。

阿里系的衰退低迷，对于杭州这座城市房价和楼市的影响，丝毫不亚于中国曾经富的流油的哪些资源型城市，遭遇资源枯竭。

比杭州西湖风景好的水景全国多了去了，比杭州城市界面发达漂亮，配套完善的城市也一抓一把，那么，凭什么杭州的房价能这么高？

难道就因为杭州本地几代财富传承沉淀，民众普遍富裕么？

其实，核心的原因，是 千禧年以后，以互联网为代表的科技企业高歌猛进，造就了一批极具购买力的大厂程序员群体，大厂所在地也成为黄金地段，形成了“大厂房”的独特景观。

在互联网行业高歌猛进之时，互联网大厂的员工是收入最高的群体之一。

当这些大厂迁移至一些新区、园区之时，这些员工也跟过去租房、购房，促成了当地房价的高涨，从而出现了“大厂房”的说法。

然而，如今，互联网行业的高速发展期已经过去，大厂们陷入业绩下滑、降本增效、裁撤员工的下行趋势之中。

从房地产市场的角度来说，名企入驻对于板块确实会有立竿见影的影响，特别是一些规模大、效益好的名企入驻，马上就会带来地缘性的居住需求，给板块的房价和租金带来正向的效应。

一般来说，这种正向效应在一些板块初兴时表现得较为明显，阿里巴巴与未来科技城就是一个很好的例子。

未来科技城位于杭州最西边，离杭州市区有30公里的路程。

虽然地处偏远，但未来科技城设立之初便被寄予“创新极核”的厚望，以电子信息、生物制药、新能源等高新技术产业为核心，被定位为杭州市的“第三中心”。

2013年，未来科技城建立不过两年，当时的房价约为8000元/平米。

当年，阿里巴巴将总部迁入，除了带来2万名高薪员工外，还促进了未来科技城的科技企业集聚进程，随着一批批高新技术企业入驻，未来科技城的板块热度逐渐上升。

随之而来的，便是当地楼市的上涨。

从2013年开始，未来科技城的房价以每年6000元/平米的涨幅爬升，直至2021年达至高峰的8万元/平米。

类似的“大厂房”效应在全国各地上演，北京海淀、深圳南山都属此列。

相比较，这些城市的集群效应，名企带动片区发展的突出例子，当属华为与东莞松山湖之间的关系。

既然是产业效应带来的财富和流动性外溢，那么源头一旦出问题，炒高的预期泡沫，对应的风险就难以避免。

从极限的角度去分析这么两个问题：如果杭州的阿里系继续下行收缩，甚至从杭州迁走，对杭州本地的房价，会不会带来一波强烈的冲击和泡沫刺破的可能？

没有阿里系和对应的上下游产业对人口和全国财富的虹吸，杭州的房价，按照当地的购买力水平，能撑的住吗？

图片来源：头条图库

写在最后：

杭州，会不会成为第二个温州？

过去十年，杭州是新经济的代表。拥江的钱江新城显露不一样的城市天际线，杭州高新技术区（滨江）走势稳健，被戏称为“宇宙中心”的未来科技城发展势头更是惊人，每年天猫、淘宝“双11”那跃动的数据，是比纽约时代广场大屏幕效果更好的广告。

从G20到2022亚运会，杭州靠着“大拆”、“大建”、“引人”这三件法宝，房价又一次的腾飞起来！但楼市发展自有周期，牛熊更替是规律。

图片来源：网络

眼下，楼市再度进入下行通道。

杭州能否独善其身，或者说，比其它城市能够晚几年转“熊”？

回顾十年，杭州楼市穿过了“黎明前的黑暗”，抵达了一个繁花似锦的天地，天下当然没有只涨不跌的神话。

而随着城市核心产业的收缩低迷，叠加宏观经济周期的转换压力，曾经的“炒房第二城”杭州，本地楼市，也迎来了新一轮的考验和挑战。

放开二手房限购，其实是一个很重要的压力临界信号。

但是，更重要的是，随着阿里系虹吸全国财富和积蓄能力的持续收缩，以及资本市场用脚投票的放弃程度加大，对于杭州当下依然处于高位的房价来说，才是真正需要正视的关键问题。

那么，退一万步来说，杭州是否会走上温州的老路，从一个对外扩张，炒房盛行的繁荣之都，变成一个被金融化掏空，本地产业空心化的债务之城呢？

中国城市的工业化和经济发展的过程中，1978年至1995年是以轻工业主导的工业化初期阶段。乡镇经济异军突起，外向工业化模式开始萌芽，满足极度短缺的国内需求的轻工业和劳动密集型产业成为主导并快速发展。

温州无疑是这一阶段中最亮眼的城市之一。从1978年到2004年，温州GDP增速14.1%，位居全省首位，创造了最脍炙人口的增长奇迹。不过，物质贫乏的年代赚取的高额利润，也让温州富人们形成了路径依赖，注重规模忽视质量、工业化快于城市化为这一奇迹的最终破灭埋下了伏笔。

早在90年代初，由于地价逐步上涨，一些做大的企业开始离开温州，外迁到上海、杭州。2008年经济危机的爆发，更是让民营企业资金链脆弱的问题显现无疑，倒闭潮、跑路潮接踵而来，著名的广告语“江南皮革厂倒闭了”一定程度上也反映了这些企业的普遍境遇。

曾经在前20年中叱咤风云，赚得盆满钵满的温州富豪是不甘于失败的，他们将目光转向了炒作。从90年代末起，在寻找外迁工厂新厂址的契机下，他们在房地产上找到了突破口。素来以“抱团”著称的温州人，通过在一个城市内大量买房，改变当地楼市的供需状况，造成恐慌性紧张，然后待房价升高后转手套利，“温州炒房团”就此形成。2000年后，温州房价从2000元/平米涨到7000元/平米，2008年楼盘最高价达到4万/平米，2012年绿城楼盘的挂牌价一度达到10万/平米。

随着限购政策的出台，温州楼市的泡沫彻底挤破，直至现在也没有恢复。根据贝壳找房的数据，目前温州新房均价在1.5万/平米上下，最贵的碧桂园珑悦售价在3万/平米左右。

然而，炒房的资金已经掏空了温州的实业。2004年之后的10年间，温州GDP增速下降，财政总收入、进出口总额、社会消费品零售总额等多项增幅指标一度在全省“垫底”。

打火机是温州的标杆性行业，2008年中国加入WTO后，温州打火机协会还曾打赢过对欧洲打火机企业的反倾销案。鼎盛期间，温州曾聚集了几千家打火机厂，2008年经济危机前还剩下500多家，如今却只剩下几十家。“这两年情况没有变好，也没有变糟，就一直是这样。”《华夏时报》记者走访温州某打火机厂时，一位工作人员对记者说。工厂门口冷冷清清，周末时间厂里只有一两位工人在手动为金属打火机贴膜，昔日货车排队等待拉货的场景早已成为历史。而两年前倒闭的东方打火机厂，已经彻底搬离了以自己名字命名的“东方路”。

号称“中国鞋都”的双屿更是一片萧条景象。在一条名为“鞋都大道”的街上，很少有人光顾。

但是，杭州应该不会走上和温州同样的道路。

和温州全民炒房不一样的是，杭州的炒房，并不是杭州这座城市的财富底色，杭州的富，和温州是不一样的：

杭州民营经济的崛起，始终有政府的牵引和支持，而不像温州全靠企业自下而上发展。

这与执政者的远见是分不开的，主政杭州10年的前市委书记王国平在大城市主政者中很早就提出“经营城市”理念，坚持政府做地、企业做房，用大项目带动土地开发，让“无形资产经营”与“有形资产经营”并重。

作为省会的杭州在经历了国企改革的阵痛后，也聚集了一批民营企业，如娃哈哈、农夫山泉、万向集团、吉利汽车、荣盛石化、传化集团等。

2006年底，民营企业数量占全市企业的91.8%，对全市GDP的贡献率达56.6%，连续多年上规模500强民营企业数量位居全国城市第一。

杭州最大的城市资产风险，其实就是和阿里巴巴的*绑捆**，太过紧密了。

对于杭州来说，未来能不能稳住房价，甚至再创新高，最核心的一个问题其实并不复杂：

杭州政府能不能在互联网经济时代红利衰退影响进一步扩大以前，为杭州这座城市，寻找到新的本地产业，经济，财富的引擎？

如果可以，那么，需要多长时间？

面对当下明显承压的房价和低迷的楼市，政策上的调控只能拖时间，而留给杭州这座城市去维稳房价的时间，已经不多了。

2024年，押注杭州，选择杭州，对应的不确定性风险和泡沫威胁，是不能忽视的。

以上，就是对蚂蚁杭州之江退地最新动向，进行的一次专题梳理和分析研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

杭州钱江新城（图片来源：头条图库）

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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