济南东部有这么一个楼盘，最近老想“搞事情”，又是售楼处关门，又是节后涨价的，总想抢个风头，但无奈又被大家所漠视，使劲浑身解数也没站上C位......
这个项目叫星瀚城，位于雪山片区北部。在元旦当天，它打出了“金日打烊、贵贱不卖”的宣传，元旦刚过，又号称取消特价房，全面涨价！
（元旦，星瀚城售楼处）
（1月3日，中介所放信息）
我们姑且先不论这是不是营销噱头，单看这个项目：
星瀚城于2018年9月开盘，当时9层的产品售价1.75万/平，18层产品售价1.65万/平，全部精装修；当年10月份开始，星瀚城项目打响降价“第一枪”——推出毛坯房产品，最北侧大高层毛坯房最低触及1.3万元/平，小高层1.35万/平，一度成为济南东城绕城高速内最便宜的楼盘。
去年下半年，在价格战最为激烈的时候，星瀚城的价格一度向下突破1.1万元/平——降到1.05万/平左右。
但即便这样，星瀚城在济南市场中的存在感依旧不强！以至于有小伙伴问我们：这个为什么“不受待见”？
前一段时间，我们特意去探访了一下这个楼盘，来跟着我们去看看高速内的这个售价一万一二的楼盘。
雪山北部，环境正在改善
星瀚城具体位置在万科龙湖城市之光北组团东侧、胶济铁路南侧，飞跃大道以北500米左右。
这里属于雪山片区北部。除了星瀚城，这里还有金茂逸墅、金地凤鸣艺境等在售楼盘，但这“三兄弟”日子都不怎么好过。
我们前段时间来到城市之光南侧的飞跃大道，这里的环境正不断改善。飞跃大道还将继续向东打通，打通之后周边的交通会更方便。
（从飞跃大道看城市之光）
目前，飞跃大道已经修建到城市之光南侧，城市之光已经部分交房。
对比一下，我们在2018年也曾拍摄过飞跃大道与在建的城市之光的照片：
整体来说，这周边的环境在近一两年来改善不少。
这里还要插一句，2017年开盘的城市之光，当年也算是缔造了济南东部市场的一个销售传奇，让雪山北这个曾经荒芜之地“一夜成名”.城市之光当年的价格从开盘后的1.5万/平不断上涨，一度杀到2018年最高时的1.8万/平。2018年年底项目尾盘售罄。
与此同时，当年的火热行情也让不少开发商盲目拿地，站在了高岗上……目前，雪山北部在售的三个项目土地成本都比较高。
旭辉银盛泰于2017年拿下星瀚城地块，楼面价8676元/平；金地凤鸣艺境是2018年所拿土地，楼面价10901元/平；金茂逸墅是也是拿下的地块，楼面价9713元/平。
目前来看，随着城市之光的陆续交房，周边居住人口在增加，这个片区的成熟度也一定的提升。
飞跃大道上，地铁R2线还在施工，它在凤鸣路口设有济钢新村站。星瀚城距离该站点直线距离1.5公里左右，步行距离在1.7公里左右，也勉强算“准”地铁房吧。
R2线计划今年开通，这对沿线楼盘是有好处的。
硬伤，距离铁路较近
在飞跃大道以北、城市之光的西侧，有一条南北小路。在这条小路的路口，可见到星瀚城营销中心的宣传牌。
当然，这距离星瀚城营销中心还有一段距离：从这里一路向北，你需要先经过金茂逸墅和凤鸣意境的售楼处，再向东前行，才是星瀚城。
（城市之光西侧的小路）
星瀚城位于城市之光东侧，它南侧的土地尚未*迁拆**干净。所以，目前尚未有道路可以直接向南通往飞跃大道。近期，星瀚城对外出行需要向西经过以上三个项目，高峰期的通行预计会有一定压力。
目前，星瀚城附近区域的整体成熟度还是一般。周边最成熟的，当属西侧的万科龙湖城市之光。
星瀚城与城市之光北组团一街之隔:
在城市之光小区内最北侧楼栋向东遥望，可看到星瀚城的最北部大高层：
星瀚城此前一万一左右的特价房主要就是北部30多层的大高层，这些产品靠近胶济铁路。
星瀚城整个项目有南北两个组团，26栋住宅。最北侧排了4栋33、34层的大高层，最西侧排了18层左右的高层，其他是10层左右的产品。
（星瀚城效果图）
从城市之光最北侧楼栋向北望去，是两条铁路——胶济客专和胶济货运铁路，两条铁路上的货运非常繁忙，尤其是货运昼夜不停，噪音较大。
另外，从这里往北看，还可以看到铁路以北的绿城梦想小镇项目、工业北路高架，不时能看到火车飞驰而过：
相对来说，有北侧大高层的遮挡，星瀚城南侧的中高层和小高层产品噪音会小得多：
除了铁路噪音，还有个值得留意的事，那就是机场航道的噪音。这里距离唐冶北部、郭店片区南部比较近，周围是严格的禁飞区，无人机等不能起飞，因为天上不时有大飞机飞过，声音还是比较明显的。
对比之下，属于次优选择
在市场低迷的当下，大家买房子可以更从容选择。而在东部刚需盘中，无论从自身条件看，还是外部环境，还是从价格来看，客观地说，星瀚城这个项目目前基本属于次优选择。
为什么这么说呢？
我们在去年年底的时候说过，雪山片区中部的房价已经在底部附近——中新锦绣天地、中新国际城都先后创造了一万一二的低价。
总体来说，雪山北片区与雪山中部比，除了地铁以外，其他方面都还是有差距的，雪山中部的配套也相对好些。
星瀚城这个价格，比着雪山中部的一万一二自然是差了一些。
再就是，星瀚城距离新东站张马片区也不远，那边在售的毛坯房价格一万一二，精装房一万三四左右。张马片区成熟度虽然也一般，但它距离老城、高新区等更近以西，周边的不利因素相对较少。
所以，即便和新东站张马片区竞争，星瀚城优势也不大。
这么看，眼下，在雪山中部与新东站片区的价格面前，星瀚城的竞争力一般。
不过，由于受高成本的影响，它价格继续向下的空间应该也不大了......
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