关于北京高端办公楼市场究竟发端于何时，业内存在不少争论。有人认为有着“巧克力大厦”昵称的国际大厦是市场“鼻祖”，该建筑自1985年起就矗立在建国门，作为北京第一座对外出租经营的现代化办公大楼，直到今天都在北京商业地产发展史上占据重要地位。
而1989年竣工入市的中国国际贸易中心第一期（现国贸写字楼1座）则被誉为是北京的第一栋甲级办公楼，拉开了中央商务区蓬勃发展的序幕；但国贸一期的风头很快就被1990年建成的中国内地第一座超高层建筑——208.7米的京广中心“抢走了”，据称当年在京知名企业争相进驻，办公楼出租率长期高于九成。此后的十年，虽然也有华润大厦和盈科中心等项目为东二环和第三使馆区两个子市场树立了新“标杆”，但与喧嚣热闹的80年代末相比，90年代的北京办公楼市场显得有些“静悄悄”。
或许是积蓄了太多的能量，从2000年开始，北京办公楼无论是供应端还是需求端，无论是楼宇品质，还是租金水平，都实现了高质量的跨越式发展，已经比肩世界一线城市。接下来就让我们一同回顾这20年的非凡历程。
2000年 物以稀为贵，租金起点高
作为东长安街子市场的开篇之作，坐拥8栋办公楼的东方广场入市，至今仍是北京的标志性建筑和亚洲最大的商业建筑群之一。而放眼全市，或许正因为“物以稀为贵”，当时北京甲级办公楼的平均租金已经到达250元/平方米/月，树立了很高的起点。即便到了今天，北京大部分办公楼的租金水平甚至都比不上“20年前”。
东方广场
2001年至2004年 巨量供应导致租金首次下行
全北京的甲级办公楼存量面积在2001年首次突破100万平方米的里程碑。但也正因为供应量巨大，平均租金也从250元/平方米/月一路开始“跌跌不休”，更曾触及184元/平方米/月的低点。直到2004年，租金下降的趋势才有所缓解。
中关村
2005年 金融街区域正式“登场”
租金的低迷也放缓了北京甲级办公楼的建设步伐，总共花费了4年的时间，全市存量面积才突破了200万平方米。而在新入市项目中，金融街子市场历史上第一个可对外出租的甲级办公楼——英蓝国际中心最受瞩目，不但吸引内外资各大金融机构入驻，更是金融街区域从默默无闻到租金水平名列全球第三的见证者。
金融街
2006年至2008年 奥运建设热潮，办公楼供需两旺
在日后被评价为“无与伦比”的北京奥运会的推动下，与场馆、交通、商业等一系列城市基础设施一道，北京甲级办公楼的市场存量在2007年和2008年接连跨过300万平方米和400万平方米两道门槛。位于城市北部的望京子市场和奥林匹克子市场也分别以利星行大厦和北辰时代大厦两栋甲级办公楼的入市为标志，开始形成并加速发展。而这一波供应高峰也为接下来的租金下行埋下了伏笔。
国家体育场
2009年至2013年 租金实现“V型反转”
受次贷风暴引发全球经济危机和此前供应高峰的双重影响，2009年可谓是北京办公楼租户的“抄底”时刻，甲级办公楼平均租金水平仅为166元/平方米/月，是有记录以来的最低点。此后，随着各国经济刺激政策的效果逐步显现，国内外经济环境得到改善，北京办公楼的新增供应量和租金水平也与宏观经济同步“触底反弹，价量齐升”：2010至2011年短短两年间，市场存量实现了从500万平方米到600万平方米的“两连跳”，其中最受关注的莫过于高达330米，曾经的京城第一高楼——国贸三期A座于2010年投入运营；而租金更在2012年首次突破300元/平方米/月，与低点相比近乎翻倍，到如今仍大体维持在这一水平。
国贸三期
2014年至2018年 政策频出，北京办公楼市场多点开花
2014年，北京市政府对在核心城区内建设办公楼作出了明确限制：五环内禁建大型公建项目。此类禁令与新版《北京城市总体规划》出台、北京城市副中心启动建设相结合，一方面在中心城区之外催生了亦庄以及通州运河商务区等外围子市场的众多楼宇拔地而起。另一方面，在中心城区则推动了一波以盈科中心为代表的“商改办”热潮。这一时期，全市甲级办公存量突破800万平方米。
丽泽商务区
2019年 CBD核心区羽翼渐丰 租金再入下降通道
早在2016年，北京的天际线就被当时还在兴建中的中信大厦所刷新。随着这栋528米的北京第一高楼正式建成并入市，加之在此前后竣工的三星大厦、中国人寿大厦、正大中心等CBD核心区高品质办公楼所带来的“天量供应”，全市甲级办公存量达到900万平方米并开始出现下降的苗头：在第2018年第三季度录得了近年来的高点390元/平方米/月后，2019年第二季度全市租金增长由正转负，增长率环比下跌1.2％，降至377元/平方米/月。与此同时，北京办公楼整栋大宗投资交易额从2018年的380亿元猛增到800亿元，愈发受到国内外投资者的关注。
中信大厦
2020年 后疫情时代，办公楼市场怎么走？
仲量联行预计，今年北京办公楼市场存量面积将突破1000万平方米！虽然年初的新冠疫情给租赁活动按下了“暂停键”，且租金水平也因宏观经济形势不确定性增加而步入下行区间，但随着复工复产进程的加快，以及北京房地产市场透明度在仲量联行最新发布的《2020全球房地产透明度指数》报告中首次跃升至“透明”层级，北京办公楼市场的未来仍然引人期待。
那么，此轮租金下降周期与以往有什么不同？将会持续多久？今年第二季度356元/平方米/月的全市平均租金到“底”了吗？
本月底，仲量联行即将全网发布《领航后疫情时代：解构北京办公楼市场》白皮书对此进行全面解析，敬请期待。
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