央行如约降息。
和房贷直接挂钩的5年期以上LPR，再次下调15个基点，降至4.3。
这是今年第三次降息：
1月份，LPR下调5个基点，降至4.6
5月份，LPR下调15个基点，降至4.45
8月份，LPR下调15个基点，降至4.30
上一次利率一年之内三连降，还是2015年，那之后正好开启了新一轮的楼市普涨行情。
除了金融调控，今年全国的楼市放松政策也是至2015年以后，最密集、力度最大的。
拿成都来讲，今年5月两次出台楼市新政，从限购、限售、限贷等各个方面去放松楼市调控。落户就可买房、二孩及以上家庭可再买一套.....
有人可能会问了，今年会不会开启新一轮的楼市周期？会不会复制2015年的翻倍行情？
汉哥的观点是：不会
01
很多人可能没经历过2015-2017那一波行情，那几年政策、货币宽松，加上棚改货币化安置，直接让全国进入普涨行情，很多城市实现了房价翻倍。
梳理2015-2022年历次中央政治局会议对房地产表述，只有2015年用到了“盘活存量资产、扩大有效需求、消化库存”等刺激楼市的字眼。
2016-2021年则都是逐年从严，从“房地产平稳健康发展”→“房住不炒”。一直到2022年才出现转折，开始提到“支持刚性和改善性住房需求”。
但7年时间过去，2022年与2015有着太大不同。
一、大疫三年，经济环境已不同。
2015年GDP增速6.9%，虽然是1991-2015这25年中最低，但却是2015-2022近8年中最高（2021年增速8.1%受2020年参考值影响，不纳入统计）。
2015年全国城镇失业率4%，但2022年上半年最新的城镇失业率却是5.7%，多出了2000多万的失业人群。大疫三年，所处的经济环境已不同。
二、居民忧患意识增强，更爱存钱
最新数据显示，今年上半年我国住户存款比年初增加10.3万亿元，创下近几年新高。
宏观经济下行，但全国住户存款却创下近几年新高，说明居民忧患意识增强。疫情不散，对未来收入担忧，股市、楼市又不见投资机会，只得存钱。
不想消费、对未来预期减弱，这是一件非常可怕的事。
三、房价已翻倍，现在买房不亏就很难得
在房地产市场中，买涨不买跌是人性、亦或是金规铁律。
但随着近几年房价一路高涨，你敢打包票未来十年某个城市、某个小区房价再翻倍吗？
现在成都核心板块的二手房、新房普遍3万/㎡左右，你觉得它们还有多少的上升空间？
汉哥之前算过1套100平米，单价3万的房子，光持有5年的各项成本在52万左右，5年内需要增值17%才能够保本，这还是不考虑通货膨胀的情况下。
如果算上通胀（近十年平均值2.2%），5年内房屋增值33%以上才保本，房价需要从3万/㎡涨到4万/㎡。所以啊，现在买房未来不亏就已很不错。
四、楼市放松政策，对市场刺激有限
今年这一轮的楼市政策放松，对市场刺激最明显的无疑就是成都。
自成都5月出台新政后，新房和二手房成交量、房价涨幅，连续几月都位列全国前列。
但即使是成都，到了8月也出现了一定的疲软态势。
根据最新的数据显示，截止今天（8月22日），成都二手房本月共成交10854套。预计整个8月不会超过1万4千套，回归新政前水平。
新房同样如此，截止今天（8月22日），成都新房本月共成交8164套。预计整个8月不会超过1万套，大概率是今年成交量最低的一个月。
新政对楼市刺激作用有限，汉哥早在两个月前的《成都新政半个月，成交量大涨19%，赶紧买房or抛售套现？》中其实就有预测。
一边是大家都能看到的成交量暴涨，一边是大家看不到挂牌量激增、成交价横盘，这本身就是一个正常的市场反应，说明趋势并不会持久。
02
汉哥写这篇文章的目的，并不是去唱空楼市，而是想要引导大家客观去判断当下楼市。
因为今天房贷利率下调，我看到了太多说楼市要V型回暖、重回2015年行情的声音。
显然，这两种声音是不切实际的。
下面说下我个人对未来一年的楼市预判：
1、当下还不是政策底，但只会出台补丁
当前大家对于楼市的关注，莫过于还不会出台楼市新政，毕竟目前楼市复苏并不明显。
今年1-7月房地产开发投资同比降6.4%，商品房销售面积同比降23.1%，数据不好看。
结合7月底结束的中央政治局会议，提到要因城施策用足用好政策工具箱；压实地方政府责任，保交楼、稳民生。未来一年大概率是有新政出台的。
但大的政策不会出台，毕竟上半年各个城市集中出台的放松政策力度已非常大。如果再加力度，只能是完全不限购、不限售、不限贷，直接*裤底**都没了。
至少我相信，成都是不会有大政策的。
2、今年内LPR不会再继续下调
一年之内超过3次下调房贷利率在近10年只有2015年，今年是3次，其余最多就两次。
今年在“房住不炒”的大背景下，还能实现利率一年之内三连降，足见当前楼市面临的巨大压力，以及高层被迫再次通过楼市去稳经济的无奈...
3、预售制还是不会取消
三道红线之后，房企融资压力激增。
如果取消预售制，将进一步导致房企资金链紧张，降低开发商拿地热情。
现在地方政府想着法的让房企拿地，预售制出台必定会加大房企的资金成本，从而进一步加剧全国各地大面积土地流拍情况、地方政府财政收入锐减。
4、成都房价不会有大幅震荡
成都2022年两次集中土拍，我们看到了新房限价3、4千/平的跳涨，目前主城3万/㎡的限价、近郊2万/㎡的限价，已抹平了与二手房之间的剪刀差。
后续新房限价想要继续放开，汉哥个人认为难度非常大，一是成都和全国同等能级城市的房价基本拉平，二是现阶段成都房价已很考验购买力。
短期内，成都的房价大控制在主城区2.5-3.5万/平、近郊区1.5-2万/平。这个价格可能会有所波动，并且波动的周期会很短，但绝不会大幅震荡。
5、成都依然是一座值得购买的城市
对于成都这座城市，汉哥还是维持在《16586套！7月成交再创新高，成都就是当下全国最强劲城市！》文章中的观点，它是一座健康、值得都买的城市。
因为它有活力，人口持续流入、城市发展持续进行，房屋的流通性放在全国都算不错。
最后结尾给两点成都买房建议：
1、现在买错房比不买房更加可怕，区域的选择性至关重要，房价翻倍的大行情已经结束，无论投资还是自住能买成熟区绝不对轻易买新区。
2、现在市面上的产品相似度太高，无论是新房还是二手房，最终决定你是否入手的是细微之处的差距，一定要多看、多挖掘，切记匆忙下定。