文/汤圆
今天（11月5日），深圳市规划国土委发布了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》的征求意见稿，将全市城中村居住用地的56%划定为综合整治区，综合整治区在未来的7年里不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
这意味着，深圳在未来的7年内都不会对城中村进行大规模拆建，1700万深漂的“梦想孵化器”也因此得以保留。以下是对意见稿主要内容的解读：
1、为什么对城中村进行规划？
全面推进城中村有机更新，逐步消除城中村安全隐患、改善居住环境和配套服务、优化城市空间布局与结构、提升治理保障体系，促进城中村全面转型发展，努力将城中村建设成安全、有序、和谐的特色城市空间。
虽然城中村可以以低廉的价格享有这座城市的各种红利，但“一线天”、“握手楼”房屋密度高、采光通风差，街巷狭窄拥挤，存在严重的安全隐患。
同时，城中村人口杂乱，卫生条件差，治安形势严峻，还存在诸多管理混乱问题（非法出租、转让、倒卖）。如何既保障多结构人群的生活基础又整治城中村，优化城市空间一直是一个难题。
2、什么是综合整治区？综合整治区的目的是什么？
通过全面摸查全市城中村用地边界、用地规模、建设情况和改造实施情况等具体信息，合理确定保留的城中村规模和空间分布，给予市场明确预期；有序引导各区开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新（以下简称“城中村综合整治类更新”）
综合整治区可以理解为不对城中村进行大规模拆除，而是小规模的改动，并加建一些配套设施，对城中村进行更新提高居住的舒适度。这样既可以为低收入人群提供低廉的住房，也大大改善了城中村的居住环境和安全问题。
3、综合整治区的划定原则
综合整治分区内单个地块面积原则上不小于 3000 平方米。
位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区等城市控制性区域范围内的城中村用地，各区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地，原则上应当划入综合整治分区。
4、综合整治区的规模有多大？
综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地，扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地。综合整治分区划定的对象总规模约 99 平方公里。
规划期内综合整治分区用地规模为 55 平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于 75%，其余各区不低于 54%，具体规模见下表。
5、未来的城中村将如何租赁？
政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。
政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
这无疑是租房者的福利，其实近些年来，大批的开发商和运营商正在跟租客疯狂抢楼，他们稍加装修就能让租金翻倍，城中村的租金上涨租客苦不堪言。如果未来政府介入城中村的租赁管理，并制定合理的定价，（如一房一厅每平米的定价范围），这样租赁市场将更加规范化，透明化，秩序化，租房者将得到真正的实惠。
6、城中村综合整治的搬迁补偿和安置标准
参考农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定、棚户区改造政策、“二线插花地”棚户区改造搬迁补偿安置标准，从简化搬迁补偿安置标准分类、平衡更新单元内权利主体的利益分配的角度，按照建筑的合法性区分，区别化制定城中村内的建筑搬迁补偿安置指导标准。
深圳看房团对规划的解读：
据链家地产统计，截至2017年11月，深圳实际管理人口超过2000万，80%的人租房居住。
而城中村是深圳住房供应的主体，据统计，深圳有740万套租赁住房，其中城中村住房达450万套，占比60.8%。眼下深圳有1600万人在租房，1100万人住在城中村。
深圳的城中村让初到深圳的年轻人有了容身之所，有了一份实现梦想的机会，这也是深圳这座城市的魅力所在。然而城中村的租金也在不规范的市场下连年上涨，无法承担的租客们只能沿着地铁线，从关内搬到关外。目前关外人口已经远超过关内人口，深圳正面临着城市空心化的问题。
如何吸引更多的年轻人，留住更多的年轻人？深圳的城中村改造问题迫在眉睫，而今天公布的“规划意见稿”让我们看到了希望，也对深圳这座年轻的城市重拾信心。