最近收到这样一条私信，1000万预算靠近市区能不能看看别墅？
于是我给他讲了讲，以五环为界，不同方位能买到什么样的房子？
北五环，五环内亚运村板块，1000w能买个09年次新商品房社区远洋万和城A区和B区89平南北2居； 而作为五环内别墅大户的亚运村板块，动不动都是5000万起步，动辄上亿价格的小区，如碧海方舟，富成花园，紫玉山庄等。
东四环，双井，1000w只能买到富力城A区93平西南朝向2居，D区93平东北2居； 再往东朝阳公园板块，四环边东山墅，都是7000万起步的大独栋。
西四环海淀范围内，挑个学区溢价相对小，商品房多一些的板块，四季青，环境和户型不错，但房龄有点老的郦城二区，1000w只能看看小区中的小面积房源73平南北2居。 而同样位于四季青板块的诸子阶，300平大几的别墅，毛坯房也要3000w起步。
再来看南城，看完上面的介绍，东西城可以直接忽略了，丰台1000万出头，品质好点的小区，首开华润城110-136的3居可以横着挑。
在朝阳东南四环，我终于划拉到了一个满足1000万预算的别墅，也是五环内的唯一解（如果你能找到别的欢迎评论区拍砖）， 江南山水 ，一个故事很多的小区，听我细细道来。
江南山水，2011-2013年的商品房社区，高低配混搭社区，北侧是电梯板楼，南侧为板楼都有，现已入住，听中介说这个小区一般都从北门带看，因为板楼部分园林景观更好，而别墅区域则惨不忍睹，没有什么环境，车都在地上停放着，楼建的很密。
目前还有新房在售，是二手房西侧紧挨着的地块，案名江南府，现在叫柏林郡，踩盘时目测楼都封顶了，但现在没有动工的迹象，看了下价格82平2居590万，106平3居763万，而江南山水二手房97平东西2居挂牌585万，130平南北3居挂牌760万，新房的价格谈不上有优势。
踩盘时分别看了看板楼和别墅的二手房源，290平左右的联排，挂牌1400万，单价47000元/平，卖家是法拍花了1000万左右的价格买下来的， 而8年前新房业主也是花1000万买的这套房子，单价合35000元/平，算上税费和中介费就没挣钱， 用中介的话说，挂1000万没准会有人看看。
另外看了一套260平下跃，现在挂牌1080万，新房原值600万，看似涨了不少，但考虑到别墅1000万都难卖，这套房以挂牌价成交难度不小。
说了这么多，这个小区为什么地处朝阳四环，进入二手房市场保值流通就如此惨淡呢？我踩盘总结有以下原因：
1. 区域发展缓慢，关注度低。
江南山水所在的小红门板块靠近四环不假，但区域发展有些缓慢，配套匮乏，小区周边环境不是大空地，就是回迁房，有刚需户型，但却远离地铁，流通不行就可以理解了。
2. 负面消息影响。
这个小区当年新房售卖时负面不少，比如未取得预售证就卖房，交首付8年不能签约，房屋交房一而再，再而三延期，房屋质量出现问题等等，试想一下，你想买的房子，网络上铺天盖地的负面消息，你敢出手么？
3. 房龄新但产品很一般
看房时和中介聊了聊，江南山水3天一次带看，月均只有10次带看，更别提能有多好的成交数据了，踩盘给我的感觉就是除了板块冷门，开发商的产品做的一般也是二手房鲜有人买账的主要原因，举例说明，别墅的采光井做的还不如下跃，而且目测只有十几米的楼间距，私密性很差，另外别墅区域没有什么环境，入住率很低，路过透过窗户望去，有很多空置毛坯房。
4.物业管理差
你能想象一个别墅社区，可以推门就进么。。我踩盘时本想跟着业主混入，结果中介小哥打电话让我直接进小区见面，我试了一下，大门门禁一推即开。。
5.别墅产品自身的保值缺陷
北京别墅二手房市场的特点之一就是流通差，大部分房源不保值，所以这个小区看房都很少，就不难理解了，如果你又想住别墅，又有强烈的保值需求，我建议你还是看看更好地段的平层房源。