新版《城市居住区规划设计标准》（以下简称“新标”）出台已有一段时日，其对居住区规划设计的影响相信大家都或多或少感受到了。近来也不时有客户给交流询问。仍有许多朋友表示对新规是一脸懵。
（上周搜建筑曾发文《规划标准》的重大变化！！ 限高80米、终结“高低配”！）
今天
同大家一起get下新标最核心的内容，
看看新标下住宅规划怎么做。
壹
新标最核心的变化
一 以新出发点细化了建筑和用地的控制指标
1 降低土地强度和建筑高度
限制超高强度开发居住用地，规定了适宜的容积率控制范围，限定新建住宅高度控制最大值为80m。
2 减小尺度
以居住街坊为基本生活单元，并限定其尺度规模，落实“小街区，密路网”，推进城市支路系统的有效落实与开放。
3 加强指标控制细度
建筑高度，强度，人均指标组合控制。通过相互关联、相互牵制的一组指标的控制，压缩了单个开发地块的“空间形态自由裁量权”，避免城市面貌失控、千城一面的情况。平均层数配合控高，整体上避免了高低配的过大高度差，同时又留出“高低错落“的适宜空间。
二 居住区分级以“生活圈”的概念代替旧规的分级模式
以15分钟，10分钟，5分钟生活圈和居住街坊进行分级。
请注意：5分钟生活圈和居住街坊对应目前绝大多数的土地出让规模，且未来按居住街坊规模出地的趋势会愈来愈明晰。而居住街坊的用地与建筑控制指标最为细致；换言之，居住街坊最符合今后“小街区”的规模，同时管控条文最清晰，实施度最高。因此，研发君认为，表4.0.2居住街坊用地与建筑控制指标是对设计和住宅影响最大最为重要的控制性强条。
较之老规，新标居住街坊地块各个容积率对应着相应的住宅平均层数范围，建筑密度，绿地率，以及人均用地面积的限定。 也正是这些限定，给住区规划设计带来不小的变化。
为方便说明，此文依然以天津为例：属第Ⅱ气候区，目前天津出让地块容积率基本在1.0-2.6之间。故此将表格中第Ⅱ气候区的多层Ⅰ类、多层Ⅱ类及高层Ⅰ类三种类别作为研究重点。
三 表格解读
1. 各类别住宅容积率、建筑密度、平均层数之间的内在关系：
（查表C.0.3可知居住街坊配建的便民服务设施建筑面积很少，故忽略不计）
通过
容积率=总建筑面积/住宅用地面积
建筑密度=建筑基底面积之和/住宅用地面积
平均层数=总建筑面积/建筑基底面积之和
推导出
容积率=建筑密度×平均层数
按照推导出的公式，我们分别对以上三类不同平均层数在满足容积率下限和上限时的建筑密度进行测算
可见：多层Ⅰ类和高层Ⅰ类，用较低的平均层数来满足容积率上限时，建筑密度就会超限。也就是说，这两类要满足容积率最高值难度增大了，产品高低组合可能性减少了（后文分析有详细分析论述）
注：千万不要产生以相同建筑层数排布时 平均层数=建筑层数的错觉。平均层数与基底面积相关，平均层数＜建筑层数
2. 空间形态弹性系数
新标在容积率、平均层数、建筑控高等指标限定下，住宅规划排布时空间形态（主要是高低关系）变化程度还有多大，这里我们引入一个空间形态弹性系数K来衡量：
空间形态弹性系数K=平均层数/控高下的住宅最高层数
（控高下的住宅最高层数=住宅建筑高度控制最大值（控高）/住宅建筑层高）
K值越高，“拉高拍低”的弹性空间越小：K值在（0-1）之间取值，当K接近为1时，说明地块内的所有建筑均达到最高高度，不能再通过“先拉高（用足控高）再拍低”来做出空间形态的变化。
我们来分别验算下指标表中三个分类的K值：
多层Ⅰ类（4-6层）H≤27m 最高层数为9层，K=6/9=0.67，表明住宅产品拉高拍低的空间最大
多层Ⅱ类 (7-9层) H≤36m最高层数为12层，K=9/12=0.75，表明尚有一定的拉高拍低空间
高层Ⅰ类 (10-18层)H≤54m最高层数为18层，K=18/18=1，表明已经用足控高，没有空间“
拉高”
3. 新标新增了人均住宅用地面积限定
人均用地面积与综合技术指标表中的住宅套（户）数、住宅套均面积、居住人数相关。值得注意的是原规范中在人均居住区用地控制指标的备注中注明按每户3.2人计算，但新标中无此数值。
贰
新标对空间形态和住宅产品的影响
相信指标组合关联控制会令朋友们产生以下几个疑问：
1. 在组合控制指标下，会不会出现无解的情况？
2. 空间形态和以往有多大差别，极致的高低配（拉高拍低）还能实现吗？
3. 原来的住宅产品逻辑还适用吗？
4. 高溢价的住宅产品还能做吗，怎么做？
下面，研发君就按照新标的限定要求，参照老规范的排布经验，分别对居住街坊地块多层Ⅰ类、多层Ⅱ类、高层Ⅰ类在容积率高限时的规划形态进行强度测算。
地块规模
新标强调居住区应采取”小街区、密路网“的交通组织方式，城市道路间距不应超过300m，宜为150-250m，并应与街坊布局相结合。我们的测算方案选取地块规模为4公顷，200m×200m
户型选取
4层选取叠拼户型，下叠160上叠140
4~11层板式住宅，选取90-140㎡六种常规面积区间户型
12~18层高层选取一梯四户标准层面积410㎡的户型
注：建筑基底面积需要加入首层门厅面积，此次强度测试板式户型门厅按20㎡，点式户型门厅按25㎡测算
1
多层Ⅰ类容积率1.5时规划形态分析
A 选取不同面积区段的户型进行强度测试
多层Ⅰ类容积率上限1.5 强度测试小结：
1) 新标下，以往通过拉高拍低将高溢价的低多层最大化，高低悬殊、点板结合的形态将不会出现，高低变化不大的板式布局将最为常见（多层Ⅱ类与之类似）
2) 户型折算进深在12m左右，6层排布即可满足各项指标
3) 折算进深越大占地越满，密度越大、平均层数越低，越容易符合限定
4) 折算进深在10m左右最不节地、损失容积率，老规范无最大高度的限制时我们常选择加高层的方式来补充容积率。按新标我们只能用足控高将部分建筑层数加到9层，且为平衡平均层数其他建筑需要降为4-5层。9层与5层的日照间距相近，将每排多层的端部单元层数加到9层,可以有效的补充容积率（4开间9层住宅因面宽过大导致日照间距大幅增加，最终无法满容）
5) 户型面积过大易导致户数偏少，人均住宅用地不满足指标（测算中140㎡ 4开间户型不满足用地指标）
B 加入高溢价住宅的极致空间形态
多层Ⅰ类，空间形态弹性系数K=0.67,从K值判断可以通过“拉高拍低”来调整空间形态，极致情况下将住宅层数拆分成4层+9层，配合最节地的105㎡ 2开间户型进行测算可得到4层叠拼+9层的高溢价住宅规划方案，4层叠拼住宅面积占比约40%，此时密度达到指标上限。
2
多层Ⅱ类容积率1.9时规划形态分析
A 板式户型方案
保证户型舒适度，全部以板式户型排布，在1.5容积率基础上将部分单元层数加到11层 。根据日照有利原则，尽量选择U型布局，将11层排布在用地四周。
多层Ⅱ类容积率上限1.9 板式住宅强度测试小结：
1) 11层面积占比约50%-70%
2) 4开间小进深户型无法满容
3) 户型面积过大，易导致人均住宅用地不满足要求（测算结果140㎡3开间及4开间户型均不满足人均用地指标）
B 点板结合方案
用足控高加入12层的一梯四户的点式小高
多层Ⅱ类容积率上限1.9 点板结合强度测试小结：
1) 整体密度降低，环境品质有所提升
2) 点式和板式住宅比例接近1:1
3) 4开间小进深户型无法满容
4) 加入一梯四户户型后，人均住宅用地面积都可满足指标
C 加入高溢价住宅的极致空间形态
多层Ⅱ类K=0.75，从K值判断可以通过拉高拍低来调整空间形态，极致情况下将住宅层数拆分成4层+12层，可得到叠拼+12层的高溢价住宅规划方案，4层叠拼住宅面积占比约15%。
多层Ⅰ，多层Ⅱ类强度测试小结：
1) 在各自1.2~1.5,1.6~1.9容积率和27m、36m的控高限定下，就奠定了建筑是多层或小高层的空间格局
2) 户型建议选择11~13m折算进深为宜（不含阳台）。但加大进深既有优点也有缺点：
优点: 节地。如一梯两户的住宅进深在11m以下时，每加大1m，每公顷用地可以增加建筑面积约1000㎡。用大进深户型排布可以使密度和户数相应增加
缺点：大进深户型在进深方向上一般包括3-4个使用空间层次，中部空间的采光通风条件较差，室内居住舒适度降低
3) 小进深户型不节地，需要用足控高加入最高层数住宅来提高容积率。4开间小进深户型多层Ⅰ、Ⅱ类规划形态强度测算结果均无法满容。3开间小进深户型日照情况紧张。
4) 面积大于140㎡的大户型比重越高，人均住宅用地指标越难达标
3
高层Ⅰ类容积率上限2.6时规划形态分析
高层Ⅰ类K=1，从k值判断无法通过“拉高拍低”来调整空间形态
通过测算，满足日照最多排布16幢18层点式住宅时可满足指标，此时标准层面积为360㎡。当以标准层面积410㎡测算，14幢18层住宅即可满足指标。
因此，我们可通过加大标准层面积的方法来腾出更多用地做其他类型住宅。
高层Ⅰ类容积率上限2.6 强度测试小结：
1) 调整规划形态，可出约30%的11-15层住宅
2) 调整规划形态，可出约12%的多层住宅，密度达到最大值
3) 调整规划形态，可出约8%的4层叠拼住宅，密度达到最大值
注：18层+洋房（叠拼）的高低配方案高度反差较大，规划审批有风险
叁
总 结
朋友们可以看到，新标表明了政府对城市尤其是住区空间形态引导和把控的决心，以前只追求经济性而不太考虑空间形态优劣的情况一去不复返了。
通过以上分析，我们回到之前的四个问题
1. 在组合指标控制下，会不会出现无解的情况？
较之旧规，按新标要求，各类强度下，住宅排布的组合可能性少了，但不会出现无解的情况。
2. 空间形态和以往有多大差别，极致的高低配（拉高拍低）还能实现吗？
通过系列指标组合控制，用地容积率控制在2.9以内，住宅高度控制在80m以内，今后不会再出现80m上的住宅，减少了以往住区大片百米或者百米以上高层住宅带来的压迫感。高度反差非常大的极致型“拉高拍低”形态将不复存在了。新标可做到在平均层数和建筑控高限定下不产生过大高度差的高低配方案。
3. 原来的住宅产品逻辑还适用吗？
常规面积区间依然适用。4开间的小进深户型慎用。面积偏大户型若比重过高，易造成人均用地指标不满足。
5. 高溢价住宅产品还能做吗，怎么做？
空间形态弹性系数K值越小，高溢价产品面积占比越多。上述图示已阐述了具体方法。高层Ⅰ类高低配时，需符合规划部门对地块内建筑最大高度差的要求。
有朋友不禁会问：以上分析都是在朝向没有偏转，相对规整的用地上分析的，那么遇到不规整有偏向的情况会怎样？研发君通过更多的测算分析后也得到答案：各类型住宅产品的比重会有一点变化，但整体趋势是不变的。
最后我们也总结出了一些实用的小技巧分享给大家。
在建筑密度无法突破的情况下，提高容积率的方法：
1) 在合理的前提下增加进深、缩小面宽，增加户均面积
2) 24m以下住宅，降低住宅层高，缩小日照间距
3) 合理降低层高，增加住宅层数，用足控高
当稍不注意突破了平均层数的限制，但建筑密度并未用足时，降低平均层数以达标的方法：
1) 适当加大首层门厅的面积
2) 首层阳台落地，增大建筑基底面积
希望我们的这篇内容，可以帮助朋友们快速形成对项目的初步判断，建立新的观念，厘清设计方向。当然，由于新标实施时间较短，很多内容还需要结合实际项目深入研究，未来我们也会继续探索新标落地的更多可能。