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地产行业在经历着一个寒冷的冬天。房企暴雷，以恒大事件为开端，一发不可收拾，恒大、蓝光、花样年、当代、新力、佳兆业等多家房企陆续陷入危机。

近两年，由于房地产行业集中度提升，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜，中小房企的竞争优势减弱，生存空间压缩，行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。

但随着政策调控，行业回归理性，越来越多的房企，正在从对“规模”和“速度”的盲目崇拜中醒悟。

而且宝姐发现，有一批小而美的房企，找到了适合自己的节奏，在这次行业寒潮中走出了稳健发展之路，下面我们就来看看都有哪些。

1

仁恒置地

仁恒置地，全称新加坡仁恒置地集团有限公司，从富庶的上海、南京起步，深耕一二线城市优质地段，而且专注于精品豪宅开发，所筑项目有口皆碑。

许多行外人士对仁恒的了解较少。

仁恒的品牌基因留下了花园城市新加坡的烙印，秉持“善待土地，用心造好房”的理念，用仁恒总裁钟声坚先生的话说就是： “我们的价值取向不在乎一时的得失，而在于营造一个几百年后依然活着的企业”。

仁恒是这么说也是这么做的，海口一个展示区为了达到设计的效果不惜做了拆，拆了做，这在许可房企看来是不可思议，是“无效的成本”投入。

因此，仁恒的高端产品，往往是富豪们最爱买的房子之一。更有仁恒粉宣称，仁恒的房子都是要茶水费才能买的到。

2020年，仁恒置地预售额大约784.55亿元，同比上涨40.8%。数据显示，其在2016～2018年的销售收入分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元。

在2019年前后，仁恒的规模开始发生提速突破500亿，克而瑞数据显示，2019年仁恒置地以561.4亿的全口径销售金额位列第60位。

董事长钟声坚回应媒体最关注的冲击千亿目标表示，“我们一直在想，不敢说。”对于生意人来说，不断扩大规模，是每个做老板的人都会去考虑的事。

仁恒顺其自然，做好自己产品，逐步做好发展，不硬求规模发展。“做好我们的产品是第一位， 不会考虑多元化，专注于地产行业。 ”

仁恒的这份执着成就了仁恒的品牌溢价率、复购率，在高周转的大环境之下。 仁恒不做高周转、不做高杠杆、不做低品质，坚持适度规模与高品质的理念难能可贵。

与此同时，仁恒自家的员工也都是很稳定的，仁恒老板以及他们的企业文化也都很好。钟老板对公司员工非常温暖， 主动号召公司不搞高周转，不搞严重加班，一心一意搞品质。

2021年7月20日，位列2021年的《财富》中国500强排行榜第407位，较上年提升71顺位。

2

滨江集团

大家可能不知道滨江，但一定听说过汤臣一品；滨江作为豪宅的鼻祖之一，和绿城、仁恒齐名。

作为老牌浙系房企的滨江，是在最近3年才渐渐被全行业熟知和认可。值得一提的是， 滨江也是“三道红线”一道未踩的房企。

2020年，滨江的销售排名还位于行业31位，2021年10月最新的榜单上，滨江已成为行业第21名。

成绩的背后，一方面与其管理理念和企业文化有直接关系，但更重要的，还是因为 滨江扎根杭州，聚焦长三角核心城市，通过极致深耕实现了逆市超车。

在很多房企认为要分散投资不把鸡蛋放在同一个篮子里，进行全国布局的时候，滨江却反其道而行，将近70%的资源都放在了杭州。

这种策略，搭建了“横向有效联动，纵向持续深耕”的格局，同时也能最大化的整合和聚焦资源，带来极高的效率。

虽然一二线利润较薄，但销售稳定性很高，让滨江在困难的市场下保持了稳健。

刚发布的三季报显示，今年1-9月，滨江营收同比增长89.43%，净利润同比增长49.08%，单单第三季度营业收入和归母净利润分别增长94.76%和114.67%，成为黯淡市场中的一抹亮色。

从10月31日克而瑞发布的最新数据看，今年前10月滨江集团实现全口径销售额1407.7亿元，也就是说， 最新完成率已达93.8%，全年大概率能超额完成业绩指标！

同时，当别的房企停止拿地时，滨江积极布局浙江10余个地级市，前三季度拿地20宗，拿地建面224.4万㎡，与前两年全年拿地量基本持平。

2019-2021Q3滨江在浙江招拍挂市场拿地情况

（来源：克而瑞浙江区域）

通过长期深耕，滨江打造了非常扎实的底盘，并且从金华、台州慢慢扩充至浙江11个地级市，完成了浙江全省覆盖；在浙江的土储质量、产品能力、市场口碑都是一流的，为其稳定的增长奠定了坚实基础。

此外，滨江另一个闻名业界的点是其人均效能， 据网传其人均效能高达一个亿，管理成本远远低于行业平均水平。

在告别了土地及金融红利，迎来管理红利的时代，滨江凭借精简的架构和极高的人效，成为业界学习的楷模。

如此高的效能， 滨江员工的各项福利待遇自然也是业界首屈一指，地产界最长年假19天，出国旅游津贴，可以说员工幸福指数极高。

3

合生创展

最近想必大家都被EDG夺冠刷屏，这家俱乐部背后的老板，叫朱一航，他是合生创展集团有限公司创始人朱孟依的大儿子。

合生创展集团曾是房地产行业不折不扣的老大哥。

1992年，合生创展在香港成立，六年后就在港交所敲钟上市，并在2000年开启了全国化扩张之路。

2004年，合生创展就成为首家年销售额突破百亿的房地产公司。当时，万科创始人王石说过一句话： “万科不是航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

对大多数地产企业而言，高周转和高杠杆的主流模式，能迅速做大规模，而朱孟依对旧改业务的长期坚守，在意的是 稳健和利润。

无论是地产黄金十年，还是白银时代，合生创展集团的发展步子都不快，业绩一直不温不火，且在多年房地产榜单排名中落后。

皆因朱孟依对低价拿地、缓慢开发的业务模式钟情： 既要在房子上赚钱，也要享受土地升值的红利。

朱孟依近乎固执的坚持，也创造了奇迹。 在旧改领域轻车熟路，让合生成为业内公认的“旧改之王”。

近两年合生创展可谓出尽风头，早在2020年5月，合生砸下了接近180个亿，击退融创、中海，拿下北京分钟寺。

今年1月，合生创展以347亿吃下广州海珠区旧改项目，这是广州有史以来最贵的旧改。

1月26日，北京大兴旧宫和顺义新城共3宗地公开拍卖，民企合生创展居然击退一大票央国企，业内无不惊叹钱真多。

10月，合生创展化身白衣骑士，宣称要收购恒大物业；

管理1亿平方米物业的合生创展，居然想吞下8.5亿平方米物业的恒大，这种蛇吞象堪比当年的顺驰，更是引发业界热议。

据统计，合生创展1-10月实现合约销售额约363.36亿元，同比上升42.6%，平均售价同比上升103.5%；

在房地产市场低迷的情况下，合生前10月的销售业绩同比增长创新高，仅10月单月销售额已经突破记录创历史单月新高。

与此同时， 合生创展“三道红线”实现全达标，继续保持“零踩线”。 剔除预收款后的资产负债率为63.2%，净负债率为66.0%，现金短债比为1.45。

公司规模和股东收益稳步增长，始终保持较低资产负债率，构筑坚固的运营护城河。

更重要的是，合生创展土地储备较为丰富，截至2021年6月30日，合生创展的土地储备为3048万㎡。

并且这些 土地获取成本低、溢价高， 且大部分集中在北京、上海、广州、天津、宁波等优质城市核心地段，有着不错的增值想象空间。

而地产项目，仅仅只是冰山一角。

2020年，合生创展一口气购买了64.22亿港元的证券，在科技、健康领域下重注，买下了平安健康、平安保险、小米等企业股份。

其财务报告披露，合生创投的股权投资收入已经超过了地产收益，成为仅次于物业发展的第二大收益业务。

据宝姐了解，除了股权投资、游戏电竞，合生还涉及了广深高速、广惠高速等路桥投资、新能源汽车广汽蔚来的战投、珠江人寿保险、中医药产业、能源开发、电力投资等等。

至今为止，几乎没人知道神秘的朱氏家族，到底有多少家底。

4

大发地产

大发地产成立于1996年，总部位于上海，2018年10月11日正式于港交所主板上市，是一家聚焦开发高端项目、打造精品楼盘的房地产公司。

今年3月，大发地产发布业绩报告显示，2020年大发地产合同销售额约303亿元，同比增长44％，录得营业收入约91.88亿元，同比增长24％，实现利润约为7.15亿元，较上年同期增长19.1％。

官网数据显示，截至2021年10月31日，大发地产实现累计合同销售金额约为355.01亿元， 已完成全年销售目标360亿元的98.61%； 累计合同销售面积为213.15万平方米；平均销售价格为每平方米约16655元。

据中指研究院发布的《2021年1-10月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，大发地产今年1-10月以355.0亿元销售额排在74名，较上月提升两个名次。

在房企增速普遍放缓的背景下，大发地产近年来的 业绩增速和目标完成率却都居于行业前列，而且在营收、利润等各维度实现全线突破， 为中小房企树立成长标杆。

究其原因，有以下三点：

1、优质土储规模持续增长

2020年，大发地产新增22宗土地，在继续深耕长三角地区的同时，还以合理且具有吸引力的土地成本进入了多个优质二线城市，总规划建筑面积约280万平方米。

总土储平均土地成本约4960元/平方米，合理的土地成本有力助推后续的盈利增长。

大发地产秉承审慎的土地收购战略，与高质量的合作伙伴发展长期的战略合作关系，有效管控成本和投资投入。

2、对高质量城市群的精准布局和持续深耕

从大发地产的销售区域分布来看，销售额主要来自一直深耕的长三角，2020年，该区域合同销售额占比高达88％，合同销售面积占比81％；

从城市来看，销售额排名前十的城市分别是：温州、宁波、杭州、合肥、常州、无锡、徐州、金华、南通、芜湖，均来自长三角地区。

坐享长三角区域红利的同时，大发地产进一步明确了「1+1+X」战略的布局体系——在深耕长三角核心区域及成渝都市圈的同时，布局国家黄金城市群，以合理且具有吸引力的土地成本积极深耕布局，保障集团土地储备的可持续发展。

3、“三道红线”全绿，财务健康获机构认可

2021年上半年，大发地产的净负债率由2020年12月31日的约61.2%下降至2021年6月30日的约56.4%；现金短债比维持为约1.4倍；扣除预收款项后的资产负债比率为约69%，“三道红线”全绿，信用指标持续向好。

此外，大发地产积极拓宽多元化融资渠道，优化债务结构，债务结构进一步优化，融资成本持续下降。

2021年9月9日获穆迪确认B2企业家族评级，展望维持稳定。穆迪指出，确认大发地产的评级反映我们预期公司在充满挑战的行业环境下，仍会产生良好的经营现金流，并保持充足的流动性。

著名投行美银也在较早前发表的债券信贷评论报告中指出， 大发地产2021年底前没有到期债券，流动性相对充裕。

10月29日，大发地产发布公告，回购及注销95,500,000美元2022年1月到期的优先票据，占原发行票据本金总额约34.1%，这也体现出公司 充足的资金流动性和财务稳健性。

5

大华集团

大华也是一个名不见经传的公司，成立于1988年，总部位于上海，是最早起步、最大规模的中国城市更新运营商之一，多年来专注城市更新。

由于公司历史背景原因，大华模式过去一直非常低调， 低杠杆运营，负债率很低，以低成本开发贷为主， 据说也不做高成本非标融资，也没有商票等。

直至2017年，大华风向和步伐开始了明显的改变， 爆发性拿地不断，高杠杆运作激进扩张，因不能上市公开募资，大华多依赖于信托输血，有明股实债的嫌疑。

而且有这样一组数据：大华集团17-19年三年间负债翻番，总负债从439亿飙升至927亿，负债率从68.55%蹿至74.82%，高负债问题近年一直被人所诟病。

除此以外， 销售额出入较大也是大华引发关注的问题。

大华2020年全口径销售额509.2亿，同比增48%。不过奇怪的是，对比各个房企排行榜，大华的销售金额有很大出入。

其中，亿翰智库排行榜中，大华集团2020年销售额为273.4亿，与克而瑞的数据相差200多亿。大华销售额究竟多少则成了一个谜。

大华集团宣称，要通过加快周转带动销售规模和利润总额双增长，继续深耕人口净流入的中西部二线城市，做大规模，力争三年内实现800亿销售目标。

因此，此前神秘且低调的大华集团，近两年频繁地出现在土地市场。

在旧改上，作为上海宝山曾经的的乡镇企业，其在宝山区有非常多重要的旧改项目。近几年开始全国扩张，在广州、惠州、江门、珠海、佛山5个大湾区城市拥有十多个城市更新项目。

而今年，其他房企增速放缓的时候，大华却陆续在上海、杭州、广州、佛山、济南、大连、无锡等城市扩张土储，拿地金额已超200亿，因此越来越多的地产人也开始关注到他们。

从某种程度上，大华流动性存压，负债较高，项目维权纠纷问题频出，不能说非常稳健。

因此宝姐把大华放到最后，仍入选的原因有以下3点：

1、负债虽高，但无须集中兑付，且不存在美元债违约压力； 信托授信额度较高，此外还开拓了住房租赁业务，发债成本仅5.8%。

2、拥有大量优质土储， 尤其旧改项目虽然周期长，但利润丰厚，而且它本身具有一定的大体量项目开发经验。

3、走向海外，在澳洲区域悉尼、墨尔本等城市有多个知名项目， 每年能带来十数亿稳定的现金流，也具备一定变现能力。

总体而言， 大华有一定流动性风险，但只要公司运营管理得当，应该还是能够平稳渡过此次行业寒冬。

6

结语

其实目前相对安全的中小房企还不少，譬如正荣、邦泰、东原、中骏等，但它们也或多或少都有高杠杆、高负债或是项目运营管理的风险。

宝姐始终觉得，对于定位于“小而美”“小而精”的中小房企而言， 区域深耕和工匠精神才是其安身立命之本，同时也应远离“高周转、高杠杆、高负债”，以免重蹈覆辙。

当然，以上几家房企也只是宝姐根据所打听、搜集的信息整理，不保证百分比准确，仅供阅读参考，若有错误信息或遗漏问题，欢迎指出。

资料来源：网络整理，各公司官网、部分来自知乎问答、微信公众号“*哥涛**杂谈”。