2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 恒大绿洲 。
不利因素梳理：
1）楼龄大，流动性和增值性变差，小区人车半分流，小区车位比较紧张；
恒大绿洲2012年建成交付，小区楼栋基本是都已经超过10年以上了，由于设计早，整体采取半人车分流状态，车辆可以在小区外围行走，一定程度上影响小区居民出行安全，尤其是小区里的老年人与儿童；其次小区住户大约2860户，而小区整体的停车位大约2000个左右，车位配比为1：0.7，小区停车位还是比较紧张的，小区停车难问题也会日益凸显；而恒大绿洲小区早期受园林“四菜一汤”的产品标准化影响，内部景观有超大人工湖与花园式绿化以及物业的维护，目前整个小区看上去不会显得很破旧，但从未来市场的需求来看，楼龄越大的房子，会越来越难卖，价格涨幅也会被越拉越低，流动性和增值性变差。
（恒大园林四菜一汤：一个大门、一条景观道、一个售楼部、一个样板房和一个大湖）
2）紧邻京港澳高速路，小区西侧临马路楼栋有噪音污染
恒大绿洲小区西侧为京港澳高速，尽管高速路面进行了下沉处理，但目前路面顶棚未进行隔音玻璃封装，当前现状是敞开状态，作为高速路，车流量大、车速更快，所以马路两边噪音、粉尘污染就比较严重，恒大小区西侧的22栋-23栋-18栋-17栋-11栋-12栋靠近高速路，噪音比较大，计划购买该小区的潜在客户尽量规避这些区域。
3）入市早，户型结构一般，居住舒适度受影响
恒大绿洲楼栋核心筒采用的是“塔楼”设计，相邻每户互视，私密性较差，户型大部分还是比较方正，且基本是都是南北朝向，但通透性略差一些，只能做到大户型可以做到南北通透；
小区户型为以两居室（88平）、三居室（100平、130平）和四居室（140平）户型为主，两梯四户，全部都是32层的高层，其中100平户型中，走廊长、拐角多，比较浪费面积，两个北向次卧以及北向客厅，采光差，矮楼层可能会更显昏暗和潮湿一些；111平三房却只有一个卫生间，南向主卧面积偏小，实用与居住舒适度一般；
有利因素梳理：
1）紧邻4号线栗塘站，公共交通出行便利
恒大绿洲出门便是地铁4号线栗塘站，附近还有平阳站，地铁出行便利，通过地铁可直达市区多个商圈，公交路线可通过劳动东路黎托路口站点搭乘226路、263路、273路、276路、503路等多条线路，出行便利。
2）小区景观绿化高、周边生活配套成熟，舒适宜居
恒大绿洲小区绿化很不错，绿化率高达41.5%，小区绿化好、舒适宜居，小区内有会所、篮球馆和羽毛球馆，是社区居民生活休闲的好去处；其物业是恒大自己的物业，物业管理做的比较好。
小学配套的是砂子塘启新小学，也算是砂子塘集团办学之一，砂子塘也是长沙集团办学中小学较多的集团，但砂子塘启新小学在雨花区排名一般，2023年小升初微机派位：雅丽雨花36、长郡双语雨花28、南雅双语28、明德雨花12、南雅10、一中新华都5；
生活配套方面，周边商业密布，周边有高铁吾悦广场、保利mall、山姆会员超市、旭辉mall等等，满足日常生活、休闲娱乐消费；附近还有沙湾公园以及体育新城。
3）性价比高，价格12000元左右，有两房和三房，可满足刚需客户需求
恒大绿洲目前二手房挂牌房源约129套，挂牌户型主要集中在两房和三房，目前挂牌价格大约12000元/平方米，跟周边项目相比，价格便宜1000~2000元，首付40~50万，恒大以精准交付，买房后可直接拎包入住。
综合来看，恒大绿洲作为一个比较成熟的小区，适合依靠地铁出行的新青年客户。