利率下调还用转公积金吗 (银行低利率换贷)

最近很多读者朋友咨询利率下降了，要不要把按揭*款贷**换成抵押*款贷**，资产如何裂变，什么时候是否值得*款贷**裂变的问题，关于这些我写了一篇实用攻略，请您耐心阅读，内容非常精彩。

1、通胀猛于虎

根据国家统计局数据，中国近40年真实通胀率平均数据，如下图：

10年平均通胀率在4.73%

20年平均通胀率在6.23%

30年平均通胀率为9.11%

40年平均通胀率为10.72%

把钱存银行，你可能感受不到通胀的压力，那么感受一下这张资金通胀缩水表就知道了。

100万在通胀率6%的情况下，存银行10年，几乎贬值一半，存50年最终贬值到只剩下4.5万的购买力。存钱只会越存越穷，存得越久，贬值越厉害。存钱不但不能让我们守住财富，还会让我们走向贫困的深渊。

40年来中国的物价变化

自从一年期存款利率低于CPI时，中国已经进入负利率时代。你把钱放银行是跑不赢通胀的，换句话说，中国已经进入了拿穷人存款补贴富人*款贷**的时代。

2、我们该怎么办？

最近在几份不同的居民收入的调研中，我们发现穷人和富人积累财富轨迹完全不同

穷人财富积累的轨迹是：

努力工作——挣工资——低消费——储蓄

穷人拼命挣钱，但总是将挣到的钱放在银行里面，让钱静静地躺在那里贬值。

富人财富积累轨迹是：

努力工作——挣事业——借钱买资产——再通过资产借更多钱——用钱赚钱

富人通常善用借来的钱来为自己服务，最终实现财富增长。富人眼里，并不是因为贫穷才去借钱，相反，这是一种借鸡生蛋的财富策略。

年轻人适当举债，通过适度杠杆撬动短期无法一次性购买的房子。由于货币贬值，你的债务也在稀释。社会分层越来越明显，想要从穷人进入中产非常之难，普通人通过工作赚1000万几乎不可能。

为了不跌回穷人阶层，只能突破资金贬值速度。而*款贷**买房几乎是普通人最容易接触的一种财富积累方式。那么普通人*款贷**的时候，要注意什么呢？

利息的成本体系

当我们选择任何一种*款贷**的时候，主要考虑的是*款贷**四要素：

* 金额

* 年限

* 利率

* 还款方式

现在呢，我们已经有了一个基本的*款贷**选择逻辑

* 金额，尽量大

* 年限，尽量长

* 利率，尽量低（都懂）

* 还款方式，月供尽量少

*款贷**有利率，首付也有成本。我们常常说缺钱，其实是缺低成本的首付资金，或者低利率的融资*款贷**。现在我们对资金引入一个“分层”的概念。以4.75%为分水岭（最新一期5年期以上LPR）

在 0~4.75%的阶段，是储蓄段，这些绝大部分是自己存款。

在 4.75%~36%的阶段，是借贷段，基本上是你要付出一定的利息才能借到的钱。

如果继续细分下去：

* 0~2%的资金成本，主要是活期和闲置资金。

* 2~4%的资金成本，主要是定期和理财产品。

* 4~6%的资金成本，按揭*款贷**和抵押*款贷**。

* 6~8%的资金成本，来源于优质信用贷和信用卡。

* 9~18%的资金成本，一般指信用贷、信用卡分期、部分小额*款贷**等等。

* 18~36%的资金成本，部分小额*款贷**、垫资、社会借款。

显然，A、B两项资金主要来自于父母历年的储蓄、家庭多年工作积累、其他投资性场所可能获益，多寡因人而异。大部分人买房算首付，基本要掏光6个钱包，说的就是这部分资金。大部分人说缺钱，不是真缺钱，而是缺这些低成本可用资金。

C．按揭*款贷**：需要抵押房产，额度高、利率低4.75%、年限长。

抵押*款贷**:同样需要抵押房产，额度高、利率低4%左右、年限可长可短，甚至有些城市有十年先息后本的经营贷。

D．优质信用贷（如JS银行卡易贷）：额度30万左右、利率6.09%左右，对申请人资质要求高。

信用卡：信用卡的精髓是50到56天的免息期，空档接龙，永不还清。

E．一般信用贷，额度30万左右、利率14%左右、对申请人资质有一定要求。

用卡分期(如JS银行分期通、MS银行全民分期)：额度30万左右、利率10~16.8%不等。

3、裂变的方法：抵押经营贷

出于对低息资金的渴望，我们近年把眼光放在了抵押经营贷。为什么要把按揭*款贷**换成抵押*款贷**？主要是成数，可以获得更多的资金，而且成本不高。

假如2015年小龙买了 300W 的房子，*款贷** 210W。我们假设小龙买房时是按政策尽贷的情况。过了4年多，越供越少。小龙的*款贷**可能还剩 195W。而小龙的房子经历过当时的涨幅，可能已经市值600万。

195/600=32.5%

然后我们来比较，原来是1笔32.5%的按揭*款贷**，如果考虑1笔新的70%的抵押*款贷**，很明显新的70%的抵押*款贷**更划算。

这时，我们就可以考虑把原来30年期的按揭*款贷**给还清，重新抵押*款贷**更多的资金，这样裂变，就有钱买下一套了。

我们再来做一下精算，看看什么时候值得裂变。

假设原有按揭方案：30年等额本息、利率9折(4.41%)。

现有抵押方案：20年等额本息、利率4.35%。

考虑重新抵押时的垫资、手续费成本，我们通过列Excel表格精算，可得出新增资金的年化利率（周期3年）：

…

在这里可以看出，“按揭200万升级为400万”，扣掉各项费用实际新增了190万资金，月供新增14200元(由10783增加为24983)，新增190万资金的使用成本是6.18%。

假设“原按揭 200W，抵押出来 225W， 240W，280W， 400W， 480W， 540W，600W”，求各级的真实利率是多少。

我们有如下图：

结合图表可以看出，新抵押额度在280万+时，新增资金实际年化利率可以迅速控制在8%左右并逐渐降低，这其实是我们可以接受的利率，这也是扩张期应该大胆做的裂变操作。

当然如果想控制实际年化利率为6%以下，那么需要新抵押额度在400万+，也就是新抵押额度为原有剩余*款贷**额度的2倍。

最终可以得出，如果我们房子原有*款贷**为房价的50%以内时，截断再抵押后，新增资金实际年化利率可以在8%左右。如果我们房子原有*款贷**为房价的35%以内时，截断再抵押后，新增资金实际年化利率可以在6%左右。

最后我想说，法币社会，通货膨胀不可避免，无解。现代社会大多数人的焦虑，本质上来源于通货膨胀。持有现金的人，会被铸币税无情而又无声无息地洗劫得体无完肤。

持有优质资产的人，财富会随着法币的不断超发而水涨船高，同时他们的负债，会随着法币放水而债务不断稀释，试问有谁房贷真正还了30年？

今年疫情的影响，更放大了这种效应。

持有资产的人和没有资产的财富差距越来越大。

利用*款贷**买房致富，搭乘城市化列车是国家给普通人的福利，但是这个福利不会多到泛滥，因为*款贷**宽松的窗口不会太长。希望大家把握好时机！