我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自公号【雕叔谈楼市】粉丝提问

提问：雕叔， 你好，最近四部门在北京召开房地产税改革试点工作座谈会的消息传得比较热，我想问问房地产税的出台会对楼市产生重大影响吗？

回答： 开头摆结果：看看出房地产税的美国、日本、欧洲、中国香港和台湾地区，你见过房地产税出台，房价趋势性下跌的地方吗？

说完了结果，来说一下我的理解，提前说明可能不对，也可能偏激。

首先，房地产税是一个很复杂的税种，地域性很强，如果直接出房地产税法，全面铺开，很容易导致负面连锁反应，甚至经济下滑，更何况房地产税也不是短时间就能出台的，需要经过人大讨论等等，流程较为复杂。

选择几个城市搞试点，一是阻碍小，二是避免失误，三是信号强。

或许你会奇怪，上海、重庆不是试点房产税10多年了吗？这是因为房地产税和房产税还是不一样的，房地产税包含房产税，而且重庆的房产税更像是豪宅税，上海的房产税的税率也不高。而这次的房地产税是房地产税体系的重建，意义重大。

其二，哪些城市会试点？个人觉得一线城市深圳要有，新一线杭州要有，二线城市绍兴可以有，三四线小城市也可以有。这样的话可以收集到更详细的资料，获得更多的经验，便于最终调整。

如果只是单纯的拿深圳或者海南这样的试点区搞，并不一定适合那些经济负增长的城市，盲目的参考强市的经验，可能导致无法想象的后果。毕竟深圳的财政很充足，完全不依赖房地产税，而那些三四线城市如果征了房地产税，会导致更多的人离开，加剧人口流出。

其三，房地产税悬而不决最恐怖，落下来后，就没有威慑力了。所以我猜测一旦房地产税落地，短期内肯定会引起恐慌乃至降价，但适应时间一过，该涨还是涨，即使房价不涨，房租也要涨，毕竟房东成本更高了。

以上，是我的粗浅回答，轻喷。

提问：雕叔，我看中越秀区东山口一个30年楼龄的老破小，房改房，楼层高，学位一般，业主要价4万5一方，但是房子确实旧，这个价格是真实市场价吗？

回答：可以简单描述一下这个房子的情况吗，比如具体小区、楼层、朝向，以及房子的欠款以及交易条件如何 4.5万一方，越秀区大部分的楼梯楼都是这个价格了

提问：雕叔， 想咨询您一个问题，我勾庄这边万家之星有套房子，之前房子加车位加上装修按揭等前前后后大概成本在390万的样子；

现在450万有人想买，你觉得可以卖吗，后面这边增值空间还大吗，谢谢啦。

89方的房子。我的情况是这样的，就是云悦湾摇到一套房子，然后万家之星一套，买云悦湾的时候首付比较多借了一点钱，现在住的话是住在万家之星；

如果卖了暂时要租房子，不卖的话呢可以继续住就是债务还有一些，但是能周转的过来，压力不是很大。所以有点纠结是不是应该卖，还是继续住着持有。

回答： 先拿一下吧。至少短期看市场还是向上的态势，政策面没有严厉的措施，市场热度难减。

从之前几次新政出台的情况看，杭州并没有强烈的意愿要坚决压制房产热度。真要压制热度，提高门槛和加大供应都能够达到目的。

但是提高门槛跟杭州的城市雄心相背离，所以一直没有实施；加大供应至少眼下并没有看到。

所以即使政策面有所变化，也大概率是短期压制一下热度，不会改变大势。所以你的情况建议坚持一下，至少小幅升值是可以期望的，还不用租房。

提问：雕叔， 目前有名下有两套房，一套是在钱江世纪城的景瑞天赋楼层是小高层的一楼，当时买是投资的。前几天有人800万来买，想不好要不要卖？焦虑一方面卖了怕后悔，不卖一楼是个尴尬的楼层！请问：

1、什么时候出手比较合适，后续还有多大的升值空间？

2、如果现在出售置换到市北，哪个楼盘二手房购入更有上涨空间？

3、这样的置换是否可操作？

回答： 理论上置换可行，但是实际上难度很大。

暂时看，政策面没有变化的情况下，市场依然是上行的态势，只要杭州门槛不变、供应量没有实质性的放大，每一次不算严厉的政策压制都只是一个小小的窗口期。

你的置换思路不算特别赞同，虽然天赋一楼不理想，但是位置放在这里，相对而言，每一个大板块的核心区都是领涨地位，并没有太大的必要置换到次一级的市北板块。

市场平稳的时候，世纪城的一楼出掉淘性价比不错的市北是成立的（市北二手房的分析昨天刚出过推文江南二手看哪里？请读懂市北 | 房叔说No.226），但是现在市场发疯，卖出容易买进难，不主张折腾，实际操作的技术难度极大，还容易踏空。

提问：雕叔好！ 2019年来杭工作，当时摇到了臻蓝府，最近刚刚交付，刚出售老家房产手上另有200万，由于单身已无房票，考虑要不要卖掉臻蓝府，再去摇新房？感觉摇号风险很大。但手上的钱又想花出去，请问临安可以入手吗？买临安让父母过渡住一下，等父母落户满两年再卖掉买回来。或者还有别的方案吗？

回答： 谨慎。特别是手上房子又不差的时候，置换一定要尤其谨慎。一方面，摇号非常难，杭州源源不断地涌入房票，这个局面和趋势不会改变；另一方面，就算是摇到置换了，能不能换到比你手上品质更好的房子，也很难说。毕竟臻蓝府这样的房子，地铁、品质和品牌都有了。还是那句话，今年按兵不动可能是比较明智的选择。

至于临安值不值得买，短期当然有不确定性，尤其两年后，差不多就是一交付就想卖掉它，收益就不好说了，可能还不如200万拿去理财比较灵活。买临安的房子，一定得是长期主义，作为资产配置。或者给父母买养老自住，倒是可以的。但如果你想一交付就卖掉买回杭州，那就算了吧。此外也没别的方案。

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