万汇天地•臻园沙盘 吕颖雅/摄
吕颖雅/发自广州
“这边是万科的销售人员，请问最近还考虑买房吗？”
“万科金域曦府周末清盘98折， 96平方米北向三房430万元起，110平方米南向三房530万元起 ，本周内认购曦府，送2万元京东额度。”
自去年参观了万科金域曦府后，王瑞（化名）每隔一两周都会收到万科销售人员的电话或微信推送楼盘最新动向。王瑞说：“在我看过的几个荔湾楼盘中，万科的销售人员联系最勤快。”
数据也印证了销售人员的努力。克而瑞的数据显示， 2022年，万科金域曦府的成交金额达到74.79亿元，名列广州当年一手住宅销售金额排行榜的第四位 ，成为了荔湾区最热销的项目。
尽管如此，王瑞最终没有购买。他解释说：“这里的密度太高了，而且我的孩子还有几年才上学，这个项目的规模太大了，我担心学位的不确定性。”
学位存在不确定性，高密度被诟病
王瑞的顾虑并非多余。
根据万科的最新规划，整个花地湾板块项目被命名为“万汇天地”。2021年9月开售的万科金域曦府也更名为万汇天地·曦府。臻园是第二期，于今年“五一”前开售，而第三期则是万汇天地·朗庭，目前已开始接受诚意登记。
以上均是广信资产包中的项目。整个资产包中约1500亩花地湾地块，被划分成多个组团进行开发，每个地块的占地面积并不大。然而， 这些项目都由40层以上的超高层住宅组成，容积率一直备受诟病。
以曦府为例，该项目占地面积不到7万平方米，容积率高达7.38。规划了12栋楼宇，全部为44~46层的超高层住宅，总共有3096户。
早前，曦府的学位问题也开始浮出水面。实际上，该项目推出时，许多购房者正是看中今年9月开学的广东实验中学荔湾学校花地湾校区。然而，今年年初，一些业主发现这所九年一贯制学校小升初并非直接升入，而是需要通过电脑派位进行分配。这引起了业主们对开发商在销售过程中误导购房者的行为的质疑。
根据荔湾区教育局发布的2023年招生方案，该校今年小学部招生规模为6个班，2023年暂定招生地段为乐怡居社区，花苑社区浣花路部分门牌（即曦府门牌），待花地湾项目新建配套小学投入使用后另作调整。至于 初中部的招生规模，共有6个班，在荔湾区小学毕业生电脑派位分组里，被划分到第7至14组进行电脑派位 。
来源：2023年广州市荔湾区公办小学一年级招生工作方案
由此可见， 该校小升初并没有直升这一说法。而且，后续二三期业主入住后，小学学位能否完全满足需求，后续将怎样调整，一切皆是未知之数。
臻园成交遇冷，紫兰苑底价成交
或许是出于对学位的担忧，或许是荔湾楼市选择变得更为丰富，或许市场的不景气因素叠加其中。二期臻园在“五一”前推出却没有再现一期的辉煌。
资料显示，万汇天地·臻园占地2.7万平方米，容积率也是7.38，由7栋42~48层的超高层住宅组成，总共有1427套。
尽管在产品方面进行了升级，例如面积125平方米的3+1房，四开间朝南，宽敞的5.6米开间客厅以及流行的LDK一体化设计。面积141平方米的3+1房实现南北对流，拥有约8.2米的景观阳台和主卧室270°全景采光。此外，在装修标准上也有所提高，选材上全是国际国内一线大牌。
但阳光家缘数据显示，目前 二期臻园（标准地名：紫薇苑）仅签约了16套单位，去化率仅为3.8%。 显然，购房者并不买账。为了打破僵局， 项目“618”推出的特价单位，单价仅5.8万元/平方米起，价格跌幅10%。
来源：阳光家缘
不仅市场端遇冷，土地端也表现惨淡。在6月16日，万科广信资产包中的紫兰苑正式出让。该地块占地面积14031平方米，建筑面积87906.6平方米。起拍价19.92亿元，折算楼面价约2.27万元/平方米。然而，最终 中海以底价拿下该地块，如果扣除配建商业面积的成本，楼面价去到25089元/平方米 。与三天前19家房企争夺番禺地块的盛况相比，开发商对该地块的兴趣明显较低。这也为10天后出让的蕙兰苑地块蒙上一层阴影。
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，紫兰苑地块起拍价合理，总价也不算过高，但未来售价要超过5万元/平方米以上才有利可图，目前在这个价格范围内的荔湾楼盘竞争激烈。开发商认为利润不会太高，所以反应并不热烈。
荔湾楼市在分化，价格战悄悄打响
近年来，荔湾南片区承担了荔湾楼市绝大部分的新增供应，虽然项目的定位有所不同，但定价更贴近市场已成为共识。
在这一趋势下，一些新盘如 白鹅潭悦府 一直吹风8万~9万元/平方米， 实际开盘时大部分单位售价7万~8万元/平方米，还有少量“6”字头产品 。而景观资源更好的广州幸福湾和广州滨江上都，其大平层产品只有少数成交价突破10万元/平方米。这几个项目构成荔湾楼市的第一梯队
白鹅潭悦府实景图 吕颖雅/摄
第二梯队由万汇天地曦府、新世界凯粤湾以及将开售的保利锦上印组成，它们的定位都是刚改群体。 曦府最近推出了一口价清尾货促销单位，北向三房单价不到4.5万元/平方米，总价比之前又降了20万~30万元 。而保利锦上印的产品包括88~126平方米三房四房，虽然吹风价超过6万元/平方米，但实际开售预计会和曦府的均价持平。
第三梯队则更为刚需，如位于荔湾边缘位置海龙路的 越秀·天瀛，价格一降再降，打出“260多万买荔湾”的广告，87平方米的小三房单价仅3万元左右，是荔湾楼市的最低门槛 。此外，“卷王”保利和悦滨江开售时也以“300万元不到买荔湾三房”噱头引爆热销。而珠江广钢花城和力诚榕诚湾主流产品总价都在300万~400万元。
反观售价在6.3万~6.5万元/平方米，面积段涵盖110~180平方米四房的 万汇天地·臻园，其定位和产品面积段稍显尴尬，处于一、二梯队之间 。作为改善型产品，臻园在区位和板块概念上无法与毗邻的白鹅潭悦府相媲美，而在景观资源方面也无法与广州滨江上都相比。虽然价格上有优势，但对于改善型购房者来说，升值空间和景观资源的考虑显然更为重要。
类似情况的还有 保利中海朗阅 。虽然在产品上进行了升级，但无论是地段还是景观方面，在广钢新城中只能算是中规中矩的水平。根据阳光家缘数据，该项目开 售一年时间网签318套单位，去化率仅为27.2% 。加上尚未拿到预售证的4~6号楼，待售房源数量超过1300套。
有荔湾楼盘操盘手表示，无论是万汇天地·臻园还是中海保利朗阅，大部分产品总价要去到800万元以上，这个价位放在广州，可选的一二手都不少，在当前市场下要快速去化难度可想而知。
显然，荔湾楼市还需要更多的让利。