#2022生机大会#
中央农村工作会议12月24日在北京举行，我根据自己的学习体会陆续写了四篇文章，形成了一个合集《中央农村工作会议宣告城市地产寒冬，不靠*地征**农村土地增值靠啥？》得到了广大网友的大力支持，截止目前阅读量接近19万，点赞超过3000次，给了我很大的鼓励和信心。在此感谢大家！
今天写的这篇文章，我们继续聚焦中央农村工作会议提出的一项工作“深化农村土地改革”！
上一篇文章我们经过分析，得出一个结论，2023年虽然城市房地产业的寒冬将至，造成农民获得*地征**补偿收益的机会可能越来越少了，但是，农村土地自主或者合作开发的春天要来了！甚至可能会出现“井喷式”的发展！
那么，大家肯定会进一步提问，农村土地的开发有哪些具体路径，如何保证农民的收益最大化？如何吸引资本下乡，寻求双赢的合作模式呢？（ 通俗一点说，农村土地除了*地征**补偿外，还有哪些“变现”的机会？如何保证自己能赚钱的前提下和公司合作？ ）
下面，我们就结合国家的相关政策演变趋势，来一起分析一下。
首先，我们还是来看一下这次会议的公报原文。
“深化农村改革，必须继续把住处理好农民和土地关系这条主线，把强化集体所有制根基、保障和实现农民集体成员权利同激活资源要素统一起来，搞好农村集体资源资产的权利分置和权能完善，让广大农民在改革中分享更多成果。”
“要稳慎推进农村宅基地制度改革试点，深化农村集体经营性建设用地入市试点，完善土地增值收益分配机制。要破除妨碍城乡要素平等交换、双向流动的制度壁垒，促进发展要素、各类服务更多下乡，率先在县域内破除城乡二元结构。”
2023年在县域内破除城乡二元结构大有文章可做
然后，我们来简单梳理一下政策演变过程。
上一篇文章我们深入分析了，过去30年的土地管理制度是服务于城市化和工业化进程的，而正在面临百年未有之大变局的中国，现在急需扩大内需，畅通国内大循环，以应对外部的风险挑战和不确定性。所以，乡村振兴的重要性从来没有这么凸显（感兴趣的朋友可以看一下我写的文章《乡村振兴与中国式现代化》、《乡村振兴与“双循环”战略》），国家的土地管理制度也必将随之做出调整。
实际上，经过几轮试点，我国的《土地管理法》在2020年的1月1日起正式修改了！
增加了最重要的一句话“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”
简单的说，国家终于从 2020年1月1日起放开了农村土地非经“卖”给地方政府，不得自主开发或者出让给公司开发的限制！这就意味着国家把土地开发增值收益的权利“还”给了农民！
再说的直白一点，农村的建设用地可以自己盖房子，搞项目，或者把使用权“卖”给公司盖房子，搞项目！
《土地管理法》的修改只是定了大的方向，千呼万唤始出来的国务院《土地管理法实施条例》在法律修改一年零8个月之后，于2021年9月1日发布。条例对于“农用地转建设用地”、“土地征收”、“宅基地”、“集体经营性建设用地”都做了详细的规定。尤其对于“集体经营性建设用地”的开发做了比较完整的实操性规定，可以直接入市交易（上一篇文章列举的浙江和山东的案例都属于这个情况），算是落实了法律修改的基本方向。
那么，朋友们肯定会问，农村哪些土地属于“集体经营性建设用地”？
先让我们来看一张图吧。
集体经营性建设用地共包括5类土地
讲到这里，还需要引入一个知识，国土空间规划。根据我国的相关法律和条例规定，土地的开发必须符合国土空间规划，不论是城市的建设用地，还是农村的建设用地。
目前，我国已经完成了第三次全国国土调查，简称“三调”。现在的调查主要是通过卫星完成了，不需要人工去勘测了。“三调”所形成的数据包括建设用地、耕地、基本农田、湿地等大家熟知的类型（具体要比这个细致很多）。在“三调”的基础上，我们各个城市、县（区）和乡镇、村庄都要逐级编制自己的土地利用规划，通过上级政府和人大通过，才能具体实施！
简单的说，就是国家通过“三调”确定土地类型，地方各级政府和村庄编制规划，如果你所在的村庄在规划图纸上有“集体经营性建设用地”，就可以搞开发了。这一步非常重要，是确定土地开发合法性的问题！
建设城乡统一的建设用地市场的突破口在县级层面
最后，我们来说一下，具体如何进行“集体经营性建设用地”的开发？
《土地管理法实施条例》规定“国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。”
简单的说，村集体经济组织（土地所有权人）可以把土地的使用权（30-70年）“卖”给别人或者“出租”给别人，获取一点的资金。（这个土地价格就不是按照农用地补偿了，直接到市场交易，按照工业或者商业用途竞拍，几十万、上百万一亩是常态！）
当然了，也可以用土地的使用权出资，入股、抵押，直接参与项目的经营，并且分红。与城市建设用地的管理几乎完全一样了。只是把受益人，由地方政府换成了村集体。
这还不算是重大利好吗？不算政府向“三农”领域政策倾斜吗？
12月24日的中央农村工作会议，再次明确提出“要完善土地增值收益分配机制，让广大农民在改革中分享更多成果。”并且具体部署了“率先在县域内破除城乡二元结构”的突破口！
所以，综合以上分析，我个人判断，2023年农村土地自主或者合作开发的春天要来了！甚至可能会出现“井喷式”的发展！其中，第一个突破口就是“集体经营向建设用地”！
关注我，下一篇文章进一步分析，农村当中的另外两块地，“宅基地”和“耕地”的政策改革！
原创不易，点赞支持一下！谢谢！
民族要复兴，乡村必振兴