在正式说事之前，要给之前的文章勘个误。
在6月28号的文章里，我提到嘉闵线太仓段与上海段已经同时动工同时开建。因为上海嘉定和太仓两地都同时举行的动工仪式。
但是经过再次的调查发现，太仓的动工仪式并非嘉闵线动工仪式，属于是太仓本地的一次“蹭热度”行为。
也就是说，虽然嘉闵线太仓段是确定要建的，但是显然与上海段并不同步，至于什么时候开建，目前仍没有确切的时间。
网传的十八港路站点附近
近期我们前往了传闻中的 太仓十八港路附近站点 ，发现也并没有施工或准备施工的痕迹。
好了，说回正文。
虽然嘉闵线太仓段闹了一个乌龙，但是太仓的楼市在今年确实是火了起来。 今年1-5月太仓新建商品住宅成交9040套，不到半年的时间，就超过去年一整年的成交量（8626套） ，由此可见2021年太仓楼市的“火”。
太仓科教新城某售楼处气氛火爆
而这股热度显然还在持续： 6月份，太仓卖房2438套，是去年月均成交量的3倍多，创下历史新高！
两个月前，我们去娄江新城的向东岛踩盘，当时销售和我说，现在 基本上是两周去化一栋楼 ，我还心里暗笑销售说话太过夸张，然而上周的时候，我惊奇的发现，这个项目真的已经全部卖光，整个售楼处都没人接待。
而像娄江新城的核心区，西工大和嘉闵线站点附近的项目，卖的更是吓人。前几天开盘的 云萃景园 ，均价2.35-2.5万。因为抢房的人太多，售楼处索性只要全款本地客户，即使是这种情况下， 依然开盘即售罄，162套高层、洋房当天上午就被一抢而空，现场人气异常火爆。
科教新城的金科旭辉悦章，本身均价在2万2以上，因为房子太好卖，所以也学起来嘉善， 宣布绑两个车位出售，两个车位加起来20万，等于是变向涨了一波价 。
当前太仓最火的两个板块，娄江新城，新房均价2万4往上；科教新城，新房从去年的1万5涨到了1万7。综合起来看，价格已经不差花桥多少了，让人不禁想问， 这个价格，是不是被炒的太高了？
于是，最近又不少关心环沪的朋友向我们询问， 太仓现在到底是真实行情还是一时的虚火？房价还有上涨空间吗？太仓的二手房成交量到底如何？会不会买了之后砸到手里？
于是，在近期我们前往了太仓这两个最火的板块，同时也是上海等环沪城市投资的最多的两个板块，一探太仓当前的二手房真实行情。
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太仓今年为什么火，其实和花桥的理由一样，都是吃了 上海外溢的红利 。上海买不了房的购买力，一股脑的都进入了环沪这个市场，花桥先吃第一波红利，太仓和其他城市再吃第二波第三波。
只不过由于花桥的体量有限，新房在去年的时候其实就已经见底，所以这些购买力眼看花桥无房可买，于是提前进入了太仓。
虽然说同样是吃上海外溢的红利，但是太仓的二手房市场与花桥可以说完全不同。
一个比较直观的体验就是，在花桥，你看的二手房房东，往往都是上海人，或者是在上海工作的。 这些房东大部分在上海有房，花桥的房子属于他们的过渡房或者是纯投资资产 。
而太仓呢？即使是在科教新城和娄江这样投资及临沪属性比较重的板块， 房东也基本都是太仓本地人 ，因为需要置换之类的理由才卖房，而很少说就是纯投资性质的。
之前我们讲花桥的时候说过，因为市场好，所以很多房东都是把房源放出来试水，同时跳价成风，往往一夜之间就能跳价10万以上。
而太仓的市场虽然也很好，二手房房价也在涨，但房东明显“心慈手软”了不少，跳价现象比较少见。
也就是说，同样是楼市火爆的情况下， 在太仓的“捡漏”机会，其实要远远大于花桥的。
其实从这里，也能看出太仓这个市场与花桥的区别，即在太仓楼市上，购房主体仍然是当地客户为主，而上海等外来客，也主要是今年才大规模入驻。不像花桥，基本上已经完全找不到本地客了。
娄江某套二手房房源，均价2万3，旁边新房均价2万5
这一点其实有好有坏。坏的方面是，在太仓投资的话，后期可能不会像花桥那么好出手（相对而言，因为花桥几乎是环沪换手率最高的板块了）； 而好的方面呢，则说明了太仓二手房房价水份其实很少，可以被视为是真实的市场行情反应。
而具体到板块上，也很明显的反应出了这种现象，即同板块内，二手房呈两极分化状态。
拿娄江新城来说，当前娄江新城板块内在售的 悦园项目 ， 均价在2万5左右 ，而这个项目旁边的二手房小区， 盛世一品 ，2015年交房，算是一个次新房项目（娄江因为近年才开发，所以基本上找不到什么房龄在3年左右的次新房）。
从小区就能看到高速站口
盛世一品这个项目与悦园的距离在200米左右， 旁边是太仓的高速入口以及沪太快线朝阳车站，以后嘉闵线十八港路的站点也在这个小区旁边 。
对面在建的就是悦园项目
也就是说，住在这个小区，在以后可以很方便的选择大巴、地铁、自驾这三种方式前往上海。 就位置上来说，可以算得上是娄江新城的最佳，而小区当前二手房挂牌价是多少呢？2万3-2万4， 基本上和悦园一致。
盛世一品对面的二手房小区，景瑞项目，房龄比盛世一品稍长，2011年左右交房，同时户型也以大户型为主， 当前挂牌价是多少呢？2万1-2万3。甚至是项目周边的动迁房，挂牌价也已经来到了1万7-8左右 。
也就是说，当前娄江新城这个板块， 二手房的真实价格就是在2万2-2万3左右浮动，不含一点水份 。现在娄江新城的新房，像心望、悦园、云萃景园这些，价格同样也是在2万3左右。
娄江新城的二手房基本都是精装
而这些新房都是带中央空调等的高标准精装修，同时户型上也要优于这些老小区，所以高1—2千其实是比较正常的。
据中介介绍，在去年的时候， 这边的二手房挂牌价其实就已经在2万左右，而今年市场好+嘉闵线的刺激，导致挂牌价普涨了2000+以上 。这个涨幅与新房的涨幅同样基本一致。
不过，虽然娄江新城的房价普遍在2万3左右，但是同样存在着低价小区。娄江大体量的 大庆锦绣家园 ，房龄在10年以上，小区环境一般，车位杂乱，甚至还比不上动迁小房，一直都是太仓低档小区的代名词。
大庆锦绣家园
像这个小区，房价就在1万2-1万4左右，同时挂牌量也很大，可以说支撑起了娄江在售二手房的半边天。因为今年行情好，所以这个小区的挂牌价也在上涨， 不过仍然存在着很多均价1万1左右的房源，和两年前基本没有变化 。
而科教新城天境湖片区的情况与娄江新城差不多。 靠近天境湖的天境湾、桃花岛等次新房小区，均价普遍来到了2万以上，高档的太和丽都，挂牌价2万5往上，房龄较老的绿地城、张江和园等小区，挂牌价1万8-2万 。
作为参考，天境湖片区的新房， 像仁恒项目，均价2万5以上，金科旭辉项目，均价2万2往上，同时还绑车位出售 。因此可以看到， 太仓的新房与二手房之间的价差，是非常非常小的。
科教新城是太仓较早开发的一个片区，所以新房+次新房+动迁房小区非常多，且价差很大。
科教新城二手房小区众多
像早期引爆太仓房价的太仓院子，在2016年的时候，房价就已经来到了2万4，上海公馆、桃花岛项目，均价同样在2万2以上。但是在这些小区旁边，其实是有着大量的动迁房以及低价房源的。 虽然在一个板块内，但是均价可能差到1万甚至1万5以上。二手房如此，新房同样如此。
像科教新城204国道以西的几个新房项目，均价普遍在1.6万-1.7万，可以说价格就是主城区的一个绝对洼地，而周边都是动迁房小区，价格一万出头，没有太多参考价值。
这个地方差吗？并不差。 从这里开车到嘉定新城，时间也就在30分钟左右 ，可以说位置堪比花桥。然而价格别说和花桥比，就是跟204国道对面的二手房相比都比不过。
科教新城与新城区一河之隔
为什么会出现这种情况呢？其实还是我们开始讲的问题。
尽管今年涌入了很多上海的购买力， 但太仓其实仍然是以本地人为主的 。太仓当地人是相当看中204国道的划分功能的。在东侧，那就是第一世界，太仓富人区，改善板块；西侧，那就是平民板块，本地人看不上。而这两个世界的距离甚至不到1公里。
不过随着上海购买力的进入， 这个局面肯定会被打破。这些楼盘的临沪优势肯定会得到释放，二手房房价至少会有5000+的升值空间。
总结来说，这次的太仓二手房调查，反映出了太仓楼市的几个特点。
从总体上来看，可以说太仓的购买力一直很强， 像科教新城的某些楼盘，在5年前，甚至6年前，就已经卖到了2万3左右的价格 ，也就是说，太仓当前的房价不仅并非高位，甚至可以视作是一个横盘价格。
一方面，嘉闵线和上海外溢的多重利好叠加，让太仓处于一个市场上升期中，后续还有西工大、瑞金医院的不断落位， 5年以内，市场行情肯定是绝对向好的， 而太仓本地人也是乘着利好开始抢房，二手房开始涨价。
另一方面， 太仓楼市目前仍然以本地购买力为主，与上海的联动不强。
二手房交易和行情没有太多关系，大部分房源挂出来的原因就是房东要换房改善。也就是说，别看现在太仓的二手房库存量较大，交易量一般，但是对于价格的影响微乎其微，随着上海购买力的持续进入，太仓在未来几年，特别是像科教新城和娄江新城这样的板块，基本会复制花桥的房价走势。
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