买房好像是每个中国⼈都很执着的⼀件事情，只有买了房才真正对这个城市有归属感，才不会觉得⾃⼰永远在漂泊。
我家的客厅
我先⽣港漂11年，我和孩⼦2019年来港，⼀直租房住。其实最开始没有特别执着买房这件事，真正开始考虑买房是2020年底，身边很多朋友都陆续买房了。我们考虑到正好是买房的时机，算了下⼿上的钱不⽤问家⾥拿，刚好够⼀套房的⾸付，就正式把买房提上⽇程。
01
只看了6个楼盘……
正式决定买房后，我先⽣⽴刻开始换永居，我就*载下**app看房。
我们开始的⽬标是红磡，楼龄要新、最好有露台、离我先⽣⼯作的地⽅近，⾛路可以上班，校⽹也不能差，总价800万以下（刚好可以做⼀成⾸付），因为有⼩朋友，所以必须要两房，⾯积要400呎以上。
我有⽤美联和28Hse这两个app找房源。美联价格⽐较真实，每个房源都有户型图，可以更直观地看到房⼦的结构。28Hse这个app上房源多，各个公司的中介都有在上⾯发房源，所以有些为了引流会故意标的低价⼀点。我会在28Hse找房，然后在美联上看户型图。
⾸先考虑的是我们正租住的环海东岸，这个屋苑是2019年刚刚⼊伙的，⾮常新，整个物苑分A、B、C三座，有会所、游泳池和健身房。安全性也很⾼，⻔禁卡只能到你所住的楼层。楼下就是⼀个⼤超市，⼀楼还有⼀些饭店，⽣活便利交通⽅便，⽽且离⼩朋友学校⾮常近。
这是我在环海东岸住的329呎的⼀室⼀厅
但环海东岸基本都是⼀房的户型，最⼤⾯积的是375呎，两房户型要么就是厅⾮常⼩，开放厨房旁边就只能放个沙发，连放餐桌的位置都没有，要么就是次卧⾮常⾮常⼩，只能做⼀个杂物间的那种，所以这个小区只能忍痛pass。
这是两房中次卧非常小的户型，真的很小，床都不一定能放下
这是有两个正常房间厅⼜⾮常⼩的户型
第⼆个我们看的是红磡的城中汇，2015年⼊伙，有会所、健身房但是没有泳池。附近交通⽅便离红磡街市很近，何⽂⽥地铁站⾛路⼏分钟，楼下就是各种餐馆。
我有在美联上研究户型图，最终选择去看C户型，⾯积410呎，开价795万 （呎价1.9万左右），其他户型的两房都是2⽶*2⽶的房间，太⼩了，只有C户型主卧⼤⼀些。C户型朝南带露台，厨房还有窗，我们看过以后觉得厅有点⼩有点压抑，最主要离殡仪馆挺近的楼下会有灵⻋经过，带着孩⼦住我有点害怕，所以这个也不考虑了。
城中汇C户型图
第三个就是悦⽬，2016年⼊伙的次新楼，这个是我⽐较期待的。地理位置挺好的，离何⽂⽥地铁站10分钟左右吧，周围吃饭⽅便，楼下就是红磡街市，对⾯就是红磡⼴场，有惠康、万宁、屈臣氏，附近还有百佳超市，离一些中学、⼩学也近。
我最喜欢的户型是开放式厨房、⾯积430呎，有⼀⼤⾯朝南的落地窗，开放厨房显得厅特别宽敞。实地过来看房，⼀⾛进就觉得很舒服，闹中取静，有会所、泳池和健身房。
我们看了⼀个中低层的开放厨房户型开价780万 （呎价1.8万），当时就觉得这个户型特别舒服、特别好， 光线也很好，两个房间相对来说⽐较⼤，唯⼀缺点没有露台，所以这个就列⼊考虑。
这是我们买的房⼦装修前照⽚
第四个其实不在我们预算范围之内，只是我私⼼⾥想看的⼀个房⼦，就是红磡的升御⻔。这个属于⽐较⼤型的屋苑楼下就是商场⽣活也很便利，我们当时看的⼀个610呎房子的开价是1050万（呎价大概1.7万）。
两房但是户型不太好，有飘窗特别占位置。
这是当时看的610 呎户型图
还看了⼀个551呎，2房带露台的，开价1030万 （呎价大概1.86万）。
这个当时看挺满意，厅⼤两个房间也很⼤，最后考虑到⾸付⽐例太⾼，如果要买，需要双⽅家⾥⽀持，⽽且买了以后还贷压⼒有点⼤，就放弃了。
这是当时看的551呎的厅
第五个看的是⼟⽠湾的viva，这个也是⼀个⼩独栋，⼀层只有三户，我们看的是B户型，⾯积最⼤488呎，有露台，开价750万（呎价大概1.5万）。交通什么都很⽅便，但是这个户型侧⾯有⼀整⾯⼤玻璃窗，虽然景观光线都很好，但是夏天会⾮常热，然后我觉得电视机和沙发不好摆，再加上因为是⼩独栋，所以管理费特别⾼，接近4000港币/月 （我们后来买的悦目，管理费不到2000港币/月），所以最后这个也pass。
我们当时看的这个viva 的厅
最后看的是⼀个银主盘，红磡阳光⼴场的⼀个480呎的房子，开价720万（呎价大概1.5万），楼龄⼏⼗年。
我当时带⼩朋友去看，⼀进去就很旧墙⾯斑驳，窗户也⾮常破旧，整个房子都破破烂烂的，如果买可能得花很多钱⽤来装修，再加上⼩朋友不喜欢，⼀直闹着要⾛我们就⾛了。
这是当时看的那个房⼦
最后，综合对⽐下来我们选中了悦⽬！
02
我和七⼋个中介砍价的故事
选定悦⽬之后，就要找⼀个靠谱的中介带我们挑房子、谈价格了，我们当时⼤概⼀共有找了七到⼋个中介，其中有⼤的中介公司中原和美联，还有⽐较⼩的中介，⼩中介的话我们都没有签看楼纸，其实中介公司⼤⼩并不重要，最重要的是你的中介是不是真⼼帮你谈价格。
我们找了这么多中介，我发现他们的房源都是⼀样的，但是同一套房子，不同中介的报价不一样，有些中介告诉你的价格并不是底价，所以你一定要自己去砍价！
因为申请永居的关系，我先⽣在除夕前⼀天才拿到永居身份证，最后3月份才买到了悦⽬的房⼦，那个时候其实已经不是买房最好的时机了，年后是⼀个⼩阳春，悦⽬房价⼀直在涨，银⾏估价也在涨，⽽且房源越来越少。
按照我们800万以内的预算，已经买不到⼼仪的户型了，所以我们最后花了820万，买了悦⽬⼀个⾼层的开放厨房单位，⽽且是在没有实地看房的情况下买的。
我家的厨房，我最爱的开放式
我买房最⼤的经验就是：
1.要找⼀个靠谱中介帮你砍价。
我们最开始找的⼀个中介，我感觉他帮你找房很积极，但就是不会帮你砍价。
我们开始想买⼀个中低层单位，业主开价780万，我们开始底价是760万，让中介去谈，最后中介连770万都没谈下来，再加上那时候我们永居还没拿到就想再等等，结果房子就卖出去了……
说来也巧！后来有一天我刷小红书的时候，意外刷到了一个帖子，里面的图片非常眼熟，仔细一看，没错！就是我想买，但是没买成的那套房子，我去和那个小红书主聊了一下，发现人家竟然是760万买到，就是她的中介帮她砍的价！ （巧了，这个小姐姐也在港房研究所投过稿）
当初砍价时，我的那个中介就是在WhatsApp问一句：770万行不行，业主回不行，他就算了。
我与中介的对话，内含业主与中介的对话
而人家的中介在被拒绝后，直接打电话过去谈，结果就砍下来了……我真是大为震惊！所以这里再次强调一遍，中介很重要！
这次交易失败后，我们只能重新看另⼀个房子，也是低层开价780万，我们当时看了两次，觉得这个不错，可以试着砍砍价格，然后我们找了⼏个中介⼀起去谈，谁知道这个业主最后⼜决定不卖了，⽩⽩浪费了感情。
此时，中低层的780万左右的房子，已经越来越少了，要不然就是不能交吉的，因为我们租的房⼦快到期了，想赶紧买了⼊住，所以等不了。要不然是连租约卖的，那个带租约的是卖780万，但是带租约卖的话，银⾏认为不是⾃住，只会批5成的按揭。我们试过让中介帮我们去谈⼀下，能不能让租客早点解约⾛，但是好⼏个中介都拖了很久⼀直没有谈成，于是我们决定换一个中介。
这时我想到了那个小红书上认识的小姐姐，我要到了她的中介联系方式，这个中介就去帮我问了，能不能让租客早点解约⾛，我们当天就写了⽀票让中介去谈，业主有答应去试试，可惜最后租客不同意搬⾛，⽽且赔偿也要的太⾼，所以我们只能放弃了。
但这个中介真的很优秀，我们最后还是在他的帮助下，买到了现在这套房子。
镜⼦⾥的餐厅和沙发
2.砍价就是要厚脸皮
砍价这里，以我的经验就是不管业主开价多少，要厚着脸⽪开出你的底价，我们买的这个开价830万，我们有试过去谈780万，没谈下来试800万还是不⾏，最后业主底价就是815万。当天我们晚上就和中介签了临约写了⽀票，就等中介拿去给业主签了。
但是当天晚上银⾏估计就从818万涨到826万，明明下午还是818万的，业主看⻅银⾏估价，⽴刻反悔不签了。重新开始要价830万，830万已经超预算了，但是这个时候，悦⽬已经没有什么房源了，我们担⼼现在不买，以后更买不起了。我们最后让中介谈820万，最终820万成交。
3.中介费也可以砍价
很多人可能不太清楚，中介费也是可以砍价的。我们买这套房子的时候，中介费也谈了⼀个⼤概是7折左右的折扣。总之就是⼀步⼀步试探底价。
这是主卧，主卧有个⼤⾐柜但是我没拍出来
这是次卧，我也放了⼀个⾐柜
如果是中原和美联这种⼤型的中介公司⽐较难说，我找的这个是⼩型的，于是就厚脸⽪砍，先照着免佣砍，不要觉得不可思议，万⼀就被你砍成了呢？
我们有朋友买房就是直接和中介说免佣，中介竟然同意了，所以⼀切皆有可能啊！
我家餐厅部分
顺便再和大家吐槽⼀个极品中介的故事：
这个中介真的⾮常听不懂⼈话，我告诉他我所有的要求，但是他⾮要⼀直给我推荐不符合我要求的房⼦。我要两房，他给我推荐⼀房的，我不想要，他就阴阳怪⽓地说：你的预算买不到两房。
他还给我推荐九肚⼭的盘，说什么谁谁哪个亿万富翁也买那⾥，然后说两年后才能⼊伙，我就回复说：我要红磡现楼，他⼜阴阳怪⽓地说：反正我知道身价过亿的富豪是不会住红磡的。
最后我真的忍不住怼他了。怼完他，他⼜给我发红磡的⼀房，真的把我都⽓笑了，这个中介真的很绝很绝！
这是当时我忍不住怼他的记录
03
⾹港的利率实在太划算了
我们房⼦买下来总价820万，⾸付100万，税30万。按揭利率⾮常低，我们是H+1.3，最近的H是0.1左右，所以⾹港利率实在太划算了。⽽且按揭申请成功以后银⾏还给了我们4.9万左右的现⾦回赠。
最开始我们锁定800万以下，是以为只有800万以下才能付⼀成⾸付，800万以上都要5成，但其实不是这么回事。后⾯⼀个中介和说800万以上900万以下不用高首付，最多可以在银⾏贷出720万。所以我们就⼤胆买了820万的楼。
这是中介发给我看的
关于压⼒测试，如果你的⼯资怕过不了压⼒测试的话可以选择加担保⼈，⼀起过压⼒测试。担保⼈原则上只可以是亲戚，但如果朋友做担保⼈需要问下各个银⾏怎样操作。
我家的灯
以上就是我买房的经验分享，谢谢⼤家的观看。最后希望⼤家都可以成功上⻋！
（本文作者@小玮玮）