撰文 | 溏心蛋
最近，金沙洲的新闻挺大，热度又上来了。
像金沙洲广州区域的 越秀·天悦金沙 ，在上周开放了样板间，主打125-140平四房刚改户型，大概价格在4.5-5万/平。
淘房志实地探访地价超4.2万/平的 华润项目 ，发现其也在赶进度之中。
这两个项目很关键， 未来会影响整个金沙洲的市场预期，包括佛山区域的项目。
很重要的一点，4个月前，金沙洲时代水岸三期最低卖出过2.4万/平，比金沙洲整体新房市场低了3-4千/平，影响了一部分购房者的心态。
而且，此后金沙洲基本没声音了， 很多人对于金沙洲的信心也不足了。
结合本次广州几大项目即将入市，以及整个金沙洲的环境、配套等因素分析，为什么大家对买金沙洲没信心？站在佛山的角度，金沙洲佛山区域的项目能否跟着“喝口汤”呢？
最新信号释放，市场开始松动！
首先，需要解决的一点是，为何许多购房者对金沙洲的信心不足？
近大半年来，特别是广州房地产市场密集调控，利率不断攀升，广州、佛山信贷均收紧等大环境因素，以及部分房企暴雷等个别情况因素，如广州南沙某盘，导致购房者信心不足。
而放在金沙洲这样跨越广州、佛山两地的区域来看，两地信贷收紧、利率升高就非常致命了。
金沙洲广州区域新盘最低4万+，佛山区域最低2.8万/平起，一套八九十方的房子 ，三成首付最低都要大约七十万起 ，普通人没有申请到房贷或者利率过高，基本承受不住。
不过，近期种种新闻和声音表明，政策底部或已到来，央行、银保监会奏起暖风信号，大环境正在改变了。
10月20日，在2021年金融界论坛年会开幕式上，明确表示 「房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会发生改变」 。
截图来源：财新网
此外，中国人民银行副行长、国家外汇管理局长潘功胜也在会上明确， 下一步金融部门将积极配合维护房地产市场健康发展。
信息来源：第一财经
10月19日，国新办提议四季度降准1%， 释放1万亿 ，更好地支撑经济增长。
转到佛山视角来看，近日， 渣打银行、中信银行、汇丰银行等银行的房贷利率已回落至5字头 ，此前基本站稳6%以上。
据了解，广州的房贷放款时间也比之前有所缓解，最快2-3个月可放。
广州、佛山两地房贷放松，对于金沙洲来说，才是最大最好的信号。
当然，这一切是建立在“准确把握管理制度”的基础上，绝非大水漫灌式救市，给予市场信心。
金沙洲保值增值，依旧很稳
其次， 许多人对于买金沙洲是否有充足的信心，在于这里能否保值增值的问题 。
结合整个广佛市场来看， 金沙洲依旧是价格洼地，抗跌性比较强。
4个月前时代水岸卖出的所谓低价，不过是开发商在售楼栋清尾货的让利营销手段罢了，而且 低价房源非常低，望江改善户型依旧站在3万+ 。
与此同时，金沙洲广州区域两个拥有山景湖景稀缺资源的偏改善产品项目—— 越秀·天悦金沙、华润置地金沙瑞府，过阵子将入市，会再度支撑起金沙洲的市场。
在越秀·天悦金沙营销中心踩盘，对面为华润置地金沙瑞府
据闻， 华润置地金沙瑞府可能会放出惊喜价 ，但冲 6-7万 还是有望的，毕竟项目主打 高实用率、高溢价的叠墅产品 。
这类区域内的标杆楼盘，甚至能一度引领整个片区的楼盘保值。
回想一下， 禅城朝安区域 ，适合刚需改善人群的星河云颂府刚出来的时候，周边的龙湖越秀傲云、朝安金茂悦等盘封盘后，售价提了一级，至今未见下跌，价格仍是持平状态。
再看看 平洲的映月新城板块 ，保利天珺、绿城桂语映月等标杆盘出来后，也一路破3.5万/平、冲上4万/平，周边如越秀星汇瀚府等次一级梯度的项目也跟着涨价。
跟在标杆盘后面， 刚需盘只要价格与标杆盘保持一点差距，就能形成价格差，吸引购房者。
更何况，金沙洲佛山区域只有金沙当代阅MOMA属于妥妥的刚需盘，最大户型不过79方，而时代水岸、时代天境等其他盘都有改善产品，能进一步缩短与金沙洲广州区域的产品差距，从而把价格拉起来。
举个例子，去年年底就准备入市搞动作的华侨城天鹅堡，一直到今年年中，最高不过3.8万/平，如今也有底气敢卖4.2万/平了。
而且，别忘了， 金沙洲本地购买力以及越秀、荔湾的外溢购买力都很强。
越秀、荔湾自不必说，房价上涨一轮只能往外走；金沙洲这边，不少楼盘楼龄已经很高了，本地内的置换需求相对试比较庞大的。
给金沙洲多一点信心
交通、配套均在发力
再有一点，很多人特别是广州客对于买金沙洲没信心， 是因为这里的交通非常堵，而且没有产业。
首先，除了“吃喝拉撒”的产业，金沙洲确实还没有任何其他产业的规划，这也决定了它作为睡城的上限。
其次， 这里的交通确实会相对比较堵，但主要是上下班的时间堵。
前些天，我们试着下午3点从珠江新城驾车出发，大约30分钟就金沙洲越秀天悦金沙、华润置地金沙瑞府周边进行踩盘。一路上并不堵塞。
作为一个经常来往广州天河、佛山千灯湖两地的人，反而真切地感受珠江新城、华师一带才真的更堵。
下午五六点，整个金沙洲车流量开始多了起来，我们也渐渐感受到何为“金沙洲之堵”。
下午6点左右，金沙洲实拍
建桥修地铁 ，是解决拥堵的至佳之选。翻阅最近一些新闻信息， 广佛大桥 （原大坦沙大桥）系统一期工程进入主桥桥墩桩基施工阶段，计划 2023年完工。 （来源：南海发布，2021年10月21日）
金沙洲交通区位图
广州12号线，也是预计2023年试运行 ，有望解决广州6号线浔峰岗、横沙等站点的拥堵情况。不过，沉香大桥似乎建设就慢了些。
作为一个睡城，金沙洲的成熟商圈、学校还是很给力的，拥有万达广场、永旺梦乐城等丰富的配套。
最后还是想说一句，金沙洲是卖给有需要的人的。那些一棍子打死金沙洲的人，往往会忽略它作为睡城的作用——给几十万广佛候鸟提供一个栖息之所。
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