2020年6月21日，唐师发布《川东北巴中南充等5市房价》，介绍了川东北地区巴中、广安、广元等5个城市的房价，但主要涉及城区，而没有包括县城。本文讨论城区2区及3个县城的房价。

图1：前期工作

一、巴中5区县的区位

房价与区位关系密切，先看一张全家福。

图2：巴中区位

逻辑上来说，巴州区、恩阳区分别作为老城区和新城区，房价最高。平昌县距离四川盆地内部尤其是成渝两地距离更近，房价应高于南江县和通江县。但如果南江、通江因为地形无法大量供应住房用地，也可能逼高房价。

二、巴中区县的地价

（一）巴州区地价

图3：巴中主城区地价表：2016

图3：巴中主城区地价表：2016年巴中一级基准地价为3065元每平米，按照4%年利率折算2020年为3586元每平米。

图4：巴中主城区分级地价图

巴中主城区分级地价图，原图不够清晰，与下面的分级地价表对照着看。

图5：巴中主城区地价分级区域

（二）恩阳区地价

图6：恩阳区地价

恩阳区基准地价2020年版正在编制。2019年末成交3块地，地价分别为1805元每平米、1698元每平米、3063元每平米。简单的取平均值为2189元每平米，是巴州主城区的61%。

（三）巴中通江县地价

图7：通江县基准地价

能查到的最新通江基准地价资料是2014年的。一级地价为1370元每平米，并且容积率为2.8. 按照4%年利率推算2020年的基准地价为1370*1.04^6=1733元每平米，楼面价为619元每平米。

（四）巴中南江县地价

图8：南江县地价

南江县没有公布基准地价，也基本没有县城土地交易情况。上表为南江县长赤镇2020年土地价格，714万元每公顷。长赤镇2019年另外出售的G01/01/01地块出让面积12579.46平方米，土地用途为商服、住宅用地，出让年限为住宅70年、商服40年，拍卖成交价8793042.54元;长赤镇禹王云锦苑二期地块出让面积9201.33平方米，土地用途为住宅用地，出让年限为70年，拍卖成交价5796837.9元。三块地价格相近。取714万元每公顷也就是48万元每亩。考虑到长赤只是镇，虽然是南江县城最大的镇，宣称也是整个巴中最大的镇，地价应该还是比不上县城。县城地价按照其1.5倍估算，即72万元每亩，折合1079元每平米，楼面价540元每平米。

（五）巴中平昌县地价

图9：平昌县地价

平昌县1级基准地价为3053元每平米，是2018年的价格，推算到2020年应为3302元每平米。二级地价为一级地价的81%。该表为按照容积率3.0计算。因此计算楼面价为1101元每平米。

三、巴中区县房价与物价

本文已经接近1000字，由于时间关系，明天再续写房价，并且尽力给出物价数据。

下图再次说明巴中五区县的位置关系，为夜间卫星图，其中的黄色表示2018年新增人类密集活动区域，野外的黄点应该是天然气井。

图10：巴中区县位置图及夜间热力图

注：唐师除了研究房价，也研究工业地价。

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