我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，请问现在深圳卖房感觉有点难，二手房挂了2个多月还没卖掉，该怎么处理比较好呢？
深叔：你好，近期深圳八月份二手房过户量最终还是维持住了2000套，但是背后绝对是令人担忧的， 八月相比较三四份二手房价格是下探的5%-10%，身边的房子都在跌， 成交量不升反降，这对业主来说真的是让人绝望，横久必跌，甚至二手房现在仍然没有探底的迹象。 作为业主来说，坚持已经没有任何意义，个人是无法和大势相对抗的，卖房不仅仅是对比邻居的价格，更要对比同片区新房的报价，只有做到比新房更有优势，才有成交的可能性。深圳楼市分享详见知识星球。
提问：深叔，你好，请问前海的三个片区，哪个片区买比较好？
深叔：你好，前海的三个片区，桂湾、妈湾还有我们的前湾，各自发展的这个重心都已经定位了，在前海的规划中，桂湾是定位了金融中心，它主做的是高端的总部经济，前湾的话定位的是科技创新中心，它承接的是中小创新企业，主做金融科技还有信息服务，妈湾定位的自贸城，在现有的基础上发展现代物流，还有供应链的管理，各有优势。三湾建成之后桂湾的话是商务区，还有居聚区，那前湾的话是商务区公共设施还有居聚区，那麻湾的话是以商务区为主，居聚区为辅。 桂湾、前湾会成为新的产业和居住的高地，桂湾的价值高于前湾，和桂湾连在一起的宝中界面很干净，还有少量可以开发的净地，再加上桂湾和大铲湾的双重加持，价值是远超自贸区的其他片区的，那房地产的价值是由规划来决定的，规划的档次越高，意味着它将来它的配套设施就越好，这个区域的活力和发展前景就越好。
宝安中心加上前海这一块是真正的新城市中心，在新的规划里面的话，是整个大湾区里面唯一一个定位国际化新城市中心的地方，它的定位有三个，一个是总部经济，第二个的话是文化艺术中心，第三个的话是商业休闲中心，所以从这个角度来看的话，前海的新城市中心既属于宝中，又属于前海，这就意味着整个深圳市，整个大湾区未来都将在这里展开，那么这块区的房地产也会大大收益。从法定图纸来看的话，规划中住宅占比最高，未来能够联动成住宅片区来，会是桂湾片区，住着比较舒服，大家可以一块抱团，未来的居住氛围的话，体验感会比较好。相反的妈湾还有前湾，因为规划的因素，它是以商务为主的，未来不能形成很强烈的资识氛围，所以说体验感会差一点点。深圳买房投资逻辑详见知识星球。
提问：深叔，你好，请问深圳2022年该不该买房？
深叔：你好，首先你要搞清楚你是投资还是自住，如果你是投资的话，按照现在的一个市场行情，一般分为三种情况，一就是三到五年的资金回报率，二就是五年到十年的资金回报率，三就是10到15年的一个资金回报率。现在基本依旧是房住吧不炒，很多板块是没有投资价值的，要优先选择有投资价值的热点核心板块。如果你是自住的话，在哪个节点上上车，这个很重要，特别是这两年，以深圳为例，如果你是2020年上车和现在上车有可能都帮你省出了几十万，这个更多，你必须要多下工夫，所有符合你的房子都要去看，最好是选择地段好的，质量好的，如果你实在不知道怎么选择，具体详见知识星球。
第三就是避开风险，尽可能去选择带有国企的房企，这样烂尾的风险会比较低。第四就是房贷应该怎么选择，不同的银行政策利率是不一样的，一定要去挑选一个利率最低的银行去做*款贷**，30年下来可以帮你省去一辆豪车的钱，能*款贷**，绝不全款买房，普通人买房一般都会选择等额本息。第五老破小就不建议去买，自住不要投资更不要，这种老破小除非你带一个非常好的学位，要不然告诉你卖的时候它的增值空间几乎没有。第六，房屋属性，市面上能够看到的工抵房房，法胎房，回迁房，小产权，尤其是小产权，能不买就不买，你不要以为你捡到了便宜，房子没有性价比可说，一分钱一分货，这里面的水深着的，到时候不能网签，不能过户，法拍房收不到房，你连哭的机会都没有。第七，不要买公寓和商铺，没有价值，过去一铺养三代，未来有可能是三代养一铺。深圳买房避坑详见知识星球。
提问：深叔，你好，请问为什么经过疫情上海房价还在涨，深圳房价反而没有上海房价坚挺呢？
深叔：你好，从零六年开始上海房价一直是高于深圳的，十年以后，到了2016年的时候深圳已经超越上海了，到了最顶端2020年的时候，深圳的平均房价已经到达了7万每平了，已经高过上海1万 ，很明显，深圳的房价是靠着这十年以来的互联网红利，实现了房价的起飞，问题是现在背靠的互联网红利已经被吃完了，你说这个疯涨的持续性还有吗？深圳就像是成长股，有梦想估值就能撑住，涨得快跌的也厉害，一旦预期有波动资金跑的比谁都快。上海就像白马股，哪怕今年形势那么严峻，还是一路慢悠悠的稳步向前走，涨得也不快，跌的也不多。 投资属性里面还有一个很重要的点，除了资金的喜好以外，还有就是城市本身的潜力值在哪里？互联网红利期已经过了，但是金融的改革期才刚刚到来，现在这么多人关心房子，无非是房子的投资价值太高了，这些都是房子的错吗？
其实不是的，是金融体系还不成熟，以前没有比房子更好的投资品种了，所以从大局观上来看，金融改革是一定会做的，注册制的推进也好，信托也好，家族办公室也好，这些更多的会落在上海，而不是深圳。从规划的基本面上来看，深圳的城市化率接近100%，也就是说已经开发完了，大多数房子都是这几年新盖的，城市没有大幅升级的空间了，同比上海城市化率大概在85%左右，现在上海的五大新城还开发的如火如荼的，这就是房价有支撑的潜在发展机会。再来说说居住属性里面成本最高的小孩的教育问题，最近香港专业教育出版社出了一个全世界排名前100的私立学校排行，深圳仅有一所学校上榜，而上海有九所，高等教育还有交大、复旦、同济这些。深圳和上海楼市分析详见知识星球。
提问：深叔，你好，我是买房小白，周边朋友目前也都还没买房，最近家里让我多关注买房信息，想问买房需要注意什么呢？请老师给点建议！
深叔：你好，房产是人生中最大的一个消费，也是考验消费者双商的一个终极消费，所以买房思路尤为关键，以下提供一些买房建议：
1.房子的普涨时代已经结束。
2.买房的体用术，体就是选城市和方向的战略，要选择现在被低估未来会逆袭的板块。用是买房类型，是选择优质学区房还是城乡刚需，是在城市副中心还是近郊区。买房不能人云亦云，也不能买入公寓、商铺、写字楼、loft、小产权这些未来无人接盘的楼盘。术是买房的具体方法，比如下订、谈价、融资选筹、代持、抵押等细节。
3.买房需要选择价值高、发展好的城市，这样城市内的高级人才和就业才会源源不断的导入，你的房子的价值就能得到提现。
4.城市之间是有轮动效应的。
5.房价的启动也是有规律可循的，需要查看一级、二级、三级市场的指标。
6.每个城市区域的板块都有房价天花板，超过天花板的将来涨幅会明显走弱且二手交易也比较困难。
7.要看一个城市有没有能够为城市带来新鲜血液和活力的三个数据：每年的新生儿出生人口数、大学生毕业人数和结婚数量。
8.看城市有无发展强盛的产业片区、城市板块内的房价也会分化。
9.买房要看城市主轴线在哪里，以判断城市中发展强盛的区域，
10.要能够辨别新区是否能有未来，有无地铁规划，有无产业的导入，距离主城区的远近。
11.买房也要看邻居，选筹是要看水平的。
12.三线城市之间未来也会出现分化，靠近都市核心圈的三线城市有溢出效应和产业的支撑。
13.买房需要听取专业人士的建议，这样才能清楚什么时机入场，哪个片区有升值潜力等。
14.买房要清楚自己的需求，到底是自住还是投资，自住就需要考虑自己的生活半径，投资需要考虑未来有无接盘人。
15.影响房价的五大因素排序：位置、价格、学区、房龄、地铁、品质。