“首付5万起，二环内，地铁口，精装修，还等什么!”
“首付4万起，双学区、宜住宜投资，可申请首付延期付款。”
“首付3万起!均价7000元/㎡!精装修带暖气在售中，买到就是赚到!
……
最近，朋友圈接连被这一类消息刷屏，身边的朋友也不停向我咨询。
合肥主城区还有首付3、4、5万的房子?!还不止一两个?!
南二环均价多少钱?一套89平的小三房首付怎么也得四五十万吧。现在首付直接4万+，什么情况?
但，再仔细一看，这些楼盘确实都在合肥主城区，位置非常不错。可它们并不是我们日常看到的普通商品房，而是一类特殊房源——40年产权公寓。
一、这类公寓，价格简直太便宜!
合肥九区部分在售40年产权公寓一览▼
注：以上信息为调研获取，仅供参考。
可以看到，合肥各个区域都有这样的小公寓，而且这些公寓的价格都很便宜，均价多在1万左右，大部分还可以首付分期。
与所在片区的普通商品房价格相比，价差可不止三五千。比如，蜀山凡高，公寓均价9500元/㎡，片区内普通商品房均价16000元/㎡，价差6500元/㎡。
看到如此价差，眼不眼红?心不心动?40㎡价差可就是26万!
大家先脱件外套冷静冷静。
其实，很多人只看到了公寓的价格优势，而忽略了它存在的问题。首先，咱们先来看一张住宅和公寓对比图。
大家得明白40年产权公寓，无法落户、首付50%、*款贷**年限最长为10年、*款贷**利率在住宅利率基础上还有所上浮。而且最气人的是二手公寓如果要转手的话，费用高出你想象!
40年的公寓如果要转手的话，费用非常高，需要征收营业税、土地增值税、个税等，需缴纳交易总价差额的55.6%(20%个人所得税+30%土地增值税+5.6%营业税)。
※按照这个公式，给大家简单算一个账：50万买入一套公寓，2年后评估价为80万元，此时出手意味着，你要缴纳各种税费约20.38万(按照评估的市场价格为准计算，且所有税点按照最低计算)
震惊吗?相当于50%以上的利润，没了!
有兴趣的童靴也可以自己算算这个税费能吃掉你多少溢价。
总之，在总价相同情况下，公寓的购买成本、持有成本、转让成本都更高。得出结论：公寓并不是好的赚钱路径，能买住宅，绝不买公寓!
二、公寓为什么比住宅便宜?
无关于位置，装修和品牌，只是因为其中所包含的政策权利不同。而合肥40年产权公寓可谓是问题多多!
1、40年产权的公寓房，不享受居民电价。
有网友在合肥政务平台询问：我是大学毕业刚刚来合肥工作的，目前是租房子住，万达未来领地公寓，但是电费实在太贵了，我想问个人租房的能不能改为居民用电，该去哪里办手续。
8月24日，合肥供电公司回复如下：经运检部办理，按目前电价政策，40年产权的公寓房，不享受居民电价。
2、商业公寓用水用电均不给予办理过户且水电自管
有网友投诉南翔汽车智慧新城公寓水电费价格居高不下，且不给过户。
对此，7月23日，包河区回复如下：经石桥社区向水电等部门了解，目前合肥地区商业用水用电均不给予办理过户，且合肥地区所有商业属性的公寓楼供水、供电均采取水电自管的方式进行管理，即由物业公司进行统一管理。
3、商业住房可改建为租赁住房，改建后不得销售
针对网上说公寓能改民用电，有网友对此进行了咨询。
合肥供电公司进行了如下回复：经合肥供电公司核实，40年产权商业公寓，不属于居民住宅性质，项目用电属自管商业用电，关于商住公寓楼能否办理居民用电价格事宜，目前合肥市的政策为：允许符合条件的商业用房以栋为基本单位，由产权单位提出改建方案，经市政府批准后，改建为租赁住房，改建的租赁住房不得销售，用水、用电、用气按居民标准执行。供电公司按政策执行，您的商业公寓不能直接改为居民用电。如对价格政策有异议的，建议咨询政府相关部门。
4、40年产权的公寓房，不具备入学条件
那么，40年产权的公寓房是否符合入学条件呢?近日包河区就此问题进行了回复。
经包河区办理：公寓必须是70年产权房，才具备入学条件。
除了以上种种，合肥有些40年公寓并不通燃气，只能用电磁炉、电热水器等!还有一些40年商业产品，超过5年甚至10年都没动工，说好的商业配套，实际是圈钱的手段。
40年公寓的这种种坑，你真的确信要一个个踩过么?
三、那么，所有的公寓都不能买么?有没有公寓值得买?谁能买?
其实，买公寓一定要看性价比。
比如有两个同等面积的公寓，都在二环内，一个位置好，一个位置不好。位置好的单价14000，位置不好的单价10000，在计算租金回报率的时候，单价10000的公寓结果或许更理想。因为同样是二环内，好位置和差位置的租金差价很可能还不到20%。
而对于地铁，同样都要等待交房，临未开通地铁的要比临已开通地铁的更具性价比。
再比如同样位于主城区，一个临近已开通地铁口的公寓售价14000，一个临近未开通地铁口的公寓售价10000，相比较来说，后者可能会有更好的租金回报率。
那谁能买呢?
由于公寓转让需要高额的税费，会影响后期公寓的涨幅，公寓在二手房市场上基本无人问津。升值潜力有限，流通性差，导致公寓只能吃租金。如果租不上价，那么这套公寓就算是砸手里了。
所以，买公寓的人大部分买不了住宅，限购。但如果你还有购房名额，即便是高举债也建议在市场上捡住宅的“漏”，更何况目前降价楼盘越来越多，首付分期越来越多，机会就越来越多。
如果你已经没有购房名额，有闲钱，感觉写字楼、商铺坑更大，也可以考虑买公寓，但对于价格高到已经逼近住宅的公寓以及地理位置偏远的公寓，劝你还是要多考虑考虑哦。