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物业项目入住前培训课程之接管验收和交接
一、 接管验收
所谓物业公司对物业的接管验收是指物业公司对开发商交给的已通过竣工验收的物业按照建筑质量标准和使用功能进行检验的行为，是物业公司全面行使物业管理职能和为业主提供服务的开始。
由于开发商所开发的产品，经历了从规划、设计、施工到交付给用户使用等一系列过程，难免会出现一系列问题（如因设计的不合理，施工质量的不合格等），都必将会直接影响到用户的使用。物业管理公司作为专业的管理公司，其专业工程技术人员应代表用户对开发商所交付的房屋及相关附属设施、设备等进行专业检查。尤其值得注意的是公共区域段（即小区业主所共有的财产），它的日常维护费用是从物业管理成本费中提取，所以说公共区域段施工质量的好坏，设计的合理与否是直接关系到物业管理公司管理成本的高低，也就是说物业公司赚钱与亏本，赚多少，（关键看日常维护费用支出的高低）；甚至直接影响到物业管理的服务品质。所以说物业的接管验收至关重要，请大家引起高度重视。
关于这次的物业接管验收我提几点注意事项，供大家参考：
（一）把握原则
1.属施工质量必须整改合格；
2.涉及到安全隐患，必须整改，直至达到使用要求；
如涉及到消防配套设施的完善.房屋的渗漏水、外墙体空鼓.外立面上的玻璃以及其它相关配套设施的完善等；必须要求开发商进行整改，否则坚决不予签字接手；
3.如因设计方面的原因影响用户使用，多与开发商协商，可要求开发商尽量拿出整改方案或可行性解决方案；（无条件处理的单独备案）
（二）现场检查
1.熟悉掌握国家规范，作为验房标准；
2.仔细检查，发现问题及时记录；
3.及时整理，尽快知会。
作为现场检查的结果大家应该及时整理，及时告知开发商，便于及时开发商安排整改，同时所发知会单应有开发商负责人签字，及整改完成日期安排，这样更有利于整个整改工作的开展；
（三）跟进整改，及时记录
1.及时跟进整改的施工质量和施工的进度；
2.整改好的立即消项；
3.随时统计；
（四）适时对整改情况予以知会
由于施工单位较多，整改进度不一样，部分单位对整改意见的认知度不够，为此整个整改过程难免会出现整改进度缓慢，敷衍塞则，推脱等现象，我们应引起高度重视，此时肯定须借助开发商的力量，在我们做好统计工作的同时，要随时和开发商保持联系，建议由开发商派出专人专门负责整改，每天早上各专业工程负责人以及开发负责人应和物业工程人员碰头。
精益化服务的实践者
（五）室内验收标准及检验办法
1、 梁、柱、板主体：
1） 按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜和非收缩性裂缝;
2） 无钢筋外露；
3） 阴阳角成通线,阳角水泥护角及抹灰无缺损。
2、 天花：
1） 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；
2） 无裂纹、无刷痕、色泽一致；
3、 天花扣板：(装修房)
1） 目测无明显不平整；
2） 无磕碰。
4、 墙面：
1） 抹灰面平整，目测无明显起伏，无明显倾斜、面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无裂缝，无污渍,色泽一致，墙面涂料无污染其它饰面（包括铝窗、门框、角线、地脚线、地面等）；
2） 块料（如磁砖）面层：
A、粘帖牢固，无缺棱掉角；
B、 面层无裂纹、损伤，纹理、色泽一致；
C、对缝砂浆饱满，线条顺直；
5、 地（楼）面：
1）毛地面：平整，无裂纹，无钢筋突出、无凹凸、无施工余料、无积尘；
2）块料（如磁砖）面层：
A、粘贴牢固，无缺棱掉角，无空鼓；
B、单体无高差、无倾斜，整体水平；
C、面层无裂纹、损伤、无瑕疵、色泽一致，对缝线条顺直；
D、对缝砂浆饱满，线条顺直，倒影成通线；
3）水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；
4）复合木地板(基本装修房)：
A、地板整体无起伏，与阳台门框平行，空鼓面积不得超过2-3%；
B、接缝连接紧密，不得有大小头现象，缝宽最大处不得大于0.3mm。
C、面层无划痕、无磕碰，不允许有色差；
D、地面与地脚无明显接口，不可吊角。
5）卫生间、厨房和前后阳台地面：
A、用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
B、第二天到楼下检查楼面无渗漏；
6、 门窗：
1）、开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无未晃动和裂缝出现，目视而不见零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；
2）、从室内轻晃门窗与门连接牢固，开启灵活；
3）、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形，门扇吊脚高度应为3.5-4CM；
4）、单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹，阳台铝门吊脚应为2-3CM；
5)、可视对讲门：
A、开启灵活，通话器完好无损，通话清楚,图象清晰；
B、不锈钢门无刮花痕迹；
6）窗台：
泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法；
A、先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B、查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水；
7、 楼梯、扶手
1）砼结构的楼梯：无裂缝，无钢筋外漏，梯砖对缝严密、砖缝无倾斜；
2）钢木楼梯扶手：
A、用力摇无晃动，无弯曲；
B、钢制拦河表面无油漆剥落、无锈蚀、漆色均匀；
C、木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；
8、 插座：
1）电器插座：单指轻击检查盖板牢固；
A、插座与墙面间无缝隙；
B、插座周边补灰平整，无凹凸感；
C、轻摇并单指轻击，盖板手感牢固；
D、插座商标方向正确、一致；
9、阳台
1）泛水坡向地漏，地漏口高度J距地面约3CM；
2） 拦河安装牢固，油漆均匀、无脱落、无锈迹，各金属管间距不超过10CM；
10、厨房
1） 地面标高低于厅地面2CM
11、浴室
1） 目测去水口去水畅顺；
2）地面低于厅地面2CM；
3）排气口泛水坡向向外。
接管验收应检索提交资料
☆ 产权资料
1. 项目批准文件。
2. 用地批准文件。
3. 建筑执照。
4. *迁拆**安置资料。
☆ 技术资料
1. 竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。
2. 地质勘察报告。
3. 工程合同及开、竣工报告。
4. 工程预、决算。
5. 图纸会审记录。
6. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。
7. 隐蔽工程验收签证。
8. 沉降观察记录。
9. 竣工验收证明书。
10. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
11. 新材料、构配件的鉴定合格证书。
12. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。
13. 砂浆、混凝土试块、试压报告。
14. 供水、供暖的试压报告。
商业楼宇精益化服务标准制定者
物业档案资料移交
在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：
☆ 综合资料
1. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。
2. 建设许可证、工程建筑报建表。
3. 工程招、投、定标书。
4. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。
5. *地征**批文、协议书（合同书）、红线图。
6. 初步设计方案、设计鉴定审批文件。
7. 施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。
8. 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。
9. 工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。
10. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。
11. 工程决算书、三算表。
12. 消防设施验收合格证。
☆ 土建资料
1. 主体隐蔽工程验收记录。
2. 图纸会审和设计修改变更及联系单。
3. 事故处理记录。
4. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。
5. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。
☆ 给排水、消防资料
1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。
2. 图纸会审及设计修改变更通知。
3. 事故处理及探伤记录。
4. 隐蔽工程验收记录。
5. 材料构件出厂证明及材料代换审批单。
6. 管线标高、位置、坡度、测量记录。
7. 试水、闭水试压试验记录。
8. 设备调试记录。
9. 管线清洗、通水、消毒记录。
☆ 电气资料
1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。
2. 图纸会审及设计变更通知。
3. 事故处理及探伤记录。
4. 隐蔽工程验收记录。
5. 防雷电阴接地实测记录。
6. 引下线焊接记录。
7. 材料构件出厂证明及材料代替换审批单。
8. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。
9. 空调资料、动力、通讯、有线电视资料。
☆ 施工图
1. 总平面布置图（包括综合系统图）。
2. 建筑施（竣）工图。
3. 结构施（竣）工图。
4. 给排水、消防施（竣）工图。
5. 电气施（竣）工图。
6. 空调施（竣）工图。
7. 智能化系统施（竣）工图。
8. 通讯施（竣）工图。
9. 液化（煤）气施（竣）工图。
☆ 声像资料
1. 建筑前后的现状、侧、立面照片。
2. 内外景观照片。
3. 建筑小品。
4. 工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。
5. 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。
6. 其它。
精益化服务、精致化生活
二、 业主交房
@ 通知阶段
第一步：销售部提前将可进入收楼程序的业户名单送到管理处，名单上必须经销售部经理签字确认是否具备收楼条件，管理处由客服部签收。
第二步：管理处组织相关人员对房屋进行检查，若发现该房屋及其设备不能正常使用的，负责联系工程部或承建商进行维修，正常情况下3-5天维修完备。房屋维修完，开发商安排做好开荒清洁。
第三步：收楼资料的前期准备
1. 客服部编制收楼通知书，交费明细表及代办收楼手续委托函样板交销售部。制订月度收楼计划，费明细表须由财务人员审核签名。
2. 销售部按收楼通知书列明收楼日期提前七天将收楼通知书邮寄给业户。
3. 收楼员按收楼单元准备资料袋及清点钥匙。包括《前期物业管理协议》（一式三本）、《业主临时公约》（一式两本）、《装修管理协议》（一式两份）、消防安全责任书、质量保证书、商品房使用说明书，业主手册、委托银行划账授权书、业主证申请表等。
@ 现场办理手续阶段
第四步：业主凭收楼通知书及相关证件到管理处办理收楼手续，管理处由客服部负责办理：
1．客服助理核验业主身份。如业主非本人前来办理收楼手续，而是委托他人办理的，被委托人应出示业主签署的委托函、商品房合同、业主及被委托人的身份证方可办理收楼手续。
业主需携带资料、费用
$《入伙通知书》；
$ 购房发票或《购房合同》原件和复印件各一份；
$ 业主身份证原件及复印件及家庭成员的一寸彩照每人各两张；
$ 中国建设银行活期存款账户一个；
$ 需交纳相关费用。
2.与业主签署有关协议：
①《前期物业管理服务协议》；
② 《业主临时公约》；
③《消防安全责任书》；；
④《装修管理协议》；
3.业主签填部分表格，办理业户证：
①业户卡申请表（业主须填写需办理证件的家庭成员姓名、年龄、性别、身份证号码，并附上每人两张小一寸照片及身份证复印件一份）。
②《委托银行自动转帐付款缴费授权书》
4. 客服人员带业主到管理处财务交清收楼费用，财务部开具收楼费用发票给业主（发票一式三联，第一联为存根联，第二联为顾客报销联，第三联为记帐联）。
5．发放入伙资料袋（内附《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及已签署的资料，当面核对清点钥匙，签收《楼宇接收记录》。
6．收楼员协同业主进行楼宇验收，由收楼员持钥匙开门，并恭喜业主新居之喜。与业主一同确认水、电、纯净水表读数，填写在《楼宇遗漏记录表》中。
6．房屋完好，将钥匙全数交于业主，收楼完毕。
若有遗漏工程，记录《楼宇遗漏记录表》，及时将遗漏问题转开发商安排维修，并于十五日内完成后与业主进行验收。
№遗漏问题维修若业主遗留钥匙大门钥匙一条，业主需签定《锁匙托管责任声明书》，待维修完毕验收合格时还予业主，并签字确认。
第五步：物业前台给每一个单元设独立文档袋，内存业主所有收楼文件（商品房合同复印本、商品房交付使用通知书及收楼费用明细表复印本、楼宇接收记录第一联、楼宇遗漏记录第一联、管理公约、自动转帐授权书复印本、业户证申请表），归入所属楼座的文件盒锁入文件柜中以便存查。
第六步：对业主进行回访，征求业主意见，对服务不足之处进行完善。
您的美好明天是我们永远的祝福