今年以来，在营改增落地，加上国家对租赁市场推动与支持下，广州公寓市场表现良好，一大批酒店式公寓涌入市场。然而，根据易居房地产研究院最新发布的《重点城市酒店式公寓报告》指出，广州酒店式公寓5月成交有所下滑，价格趋于平稳。业内认为，虽然这类公寓产品在限购城市当中受到投资者认可，但在选择产品同时仍需注意所在区域、具体开发商运营管理服务情况及投资回报等问题。
广州酒店式公寓 成交下滑
数据显示，包括北京、天津、杭州、苏州、广州、深圳在内的6个城市酒店式公寓4月份市场交易已创历史新高，5月份有所下滑，成交面积为78万平方米，环比减少28%，同比增长100%。具体到广州来看，5月广州酒店式公寓成交面积为13万平方米，环比4月下降12%，同比下降15%。
广州各区酒店式公寓成交面积排序
数据来源：CRIC、易居研究院智库中心
分析指出，在目前房价上涨、购房情绪高涨的背景下，酒店式公寓市场交易较去年同期非常活跃。部分投资者在此类大城市普通住宅价格快速上涨的情况下，积极认购此类酒店式公寓产品。
在价格方面，2016年5月份广州酒店式公寓成交均价为15876元/平方米，环比增加3%，同比增长14%。从价格涨幅来看，广州酒店式公寓增长态势并不高。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，由于广州目前住宅市场价格继续走稳，也导致酒店式公寓的价格走势相对稳定，并没有出现一个很明显的上涨，这和本轮楼市升温周期中购房者主要投资普通住宅的交易特征有关。
黄埔、番禺和天河区 占主导
数据显示，5月广州酒店式公寓交易最集中的三个区分别为黄埔、番禺和天河区，相应成交面积分别为2.7、2.2和1.6万平方米，三区合占占广州全市成交面积的50%。而越秀、荔湾和海珠的成交相对要少。
从销售情况来看，5月份广州各区酒店式公寓的成交面积排名前十的依次为万科云、敏捷华美国际、敏捷·科创中心、萝岗奥园广场、奥园康威广场、萝岗敏捷广场、广物星港国际、新城国际寓、金茂湾、百信广场。
回顾整个“红五月”，广州楼市仍以住宅产品为主导，各区多个新盘入市情况下，酒店式公寓产品推新情况较少，仅有荔湾的珠光御景壹號限量推出38套46-82平酒店服务式返租城央江畔小复式。此外，还有南沙越秀国际总部广场开放61、62㎡loft公寓样板间。
利与弊：酒店式公寓投资“双刃剑”
业内认为，酒店式公寓的推出，对于广州这类限购城市而言，其投资目的性较强，但具体而言，这类产品也存在一定的利与弊。
方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，目前对于公寓最大的利好在于中央计划出台支持租赁市场发展的政策。不仅为公寓正名，更在税收支持、降低水电费、货币补贴公租房等利好下刺激了租赁市场的需求。
“相比住宅，公寓的目的是为了出租，有了出租才有回报。”保利地产集团副总经理兼华中华南片区董事长余英表示，对处于中心城市的广州而言，公寓市场较为广阔，再加上广州还拥有广交会这一平台，其客流量是其他任何一个城市所无法比拟的，在会展经济支撑下，对于公寓投资回报有很大好处。
但要注意的是，目前广州推出的酒店式返租公寓虽受到市场欢迎，但仍存在各类问题。曾有业主向房掌柜反映，由于返租公寓必须按照酒店的标准进行统一装修，其额外多缴的装修成本费用需要引起注意。此外，一些酒店公寓承诺包租十年，若中途出现酒店经营不善、租金固定情况下出现市场变动还会影响到业主的实际收益。业内认为，投资者在品牌的选择、委托管理的酒店经营、以及投资回报率的研究至关重要。
一位选择了增城新塘某商务公寓的投资客则向房掌柜表示，由于酒店式公寓对区位要求比较高，好的区位价格水涨船高，所以投资门槛会比较大。具体而言，仍需看实际项目通过返租真正给到的投资回报率。
此外，由于目前公寓库存巨大，各类琳琅满目的酒店式公寓在“商改住”政策利好下可能还迎来爆发性增长。邓浩志认为，供应增加将会导致公寓租金回报的降低，投资回报降低也会对价格产生一定影响。
克而瑞广州高级市场分析师肖文晓则表示，商办物业只有提供更好的运营管理服务才能在市场立足，那些散售又无统一运营管理的公寓是最吃亏的。
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