中新经纬8月17日电（魏巍实习生刘玉和子）”降息的好处将来到那里的住房*款贷**客户那里。从16年开始，无论第一套房贷还是第二套房贷，无论去哪家银行，都可以获得降息优惠。”中德住房储蓄银行（以下简称中德住房储蓄银行）客户经理德意志银行）每天都会在朋友圈发同样的新闻。
“办理这项业务的人很多，而且都是现有的房贷客户，利率在4.5%-4.9%甚至更高。” 8月8日，记者询问作为中德银行天津分行客户客户经理的方经理（化名），对方介绍。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在国务院新闻办新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行可自主与借款人协商变更协议合同，或以新发放的*款贷**取代原有*款贷**。
消息一出，转按揭的呼声又重新高涨。记者调研发现，央行表决前，中德银行一直在开展住房商业储蓄信贷业务。这个生意有利可图吗？这家银行是从哪里来的？
房贷利率能否降至3.3%？
中德银行产品称，“*款贷**利率在4.6%至5.635%之间的客户，可立即将*款贷**利率降至3.85%，还可享受最高3.3%的双倍降息。”这其中有何玄机？
例如，如果住房总付款为400万元，*款贷**金额为160万元，剩余*款贷**本金约为150万元，抵押*款贷**利率为4.9%，等本付息25年，还款时间仍为22年，每月还款额约为9260.46元，*款贷**仍需支付总利息约95.38万元。
方经理根据记者提供的上述房贷数据以及个人经济状况，推荐了两款存贷结合的住房储蓄产品AA（标准）和AC（标准）。 “如果每月没有还款压力，预计11年还清房贷，如果选择AA（标准），只需要支付35.58万元左右的利息；如果预计还清*款贷**19年左右，推荐AC（标准），需支付利息约60.09元，万元。
根据上述案例的计算，方经理表示，如果选择AA（标准），首先需要在银行存入5万元，存款利率为0.5%，政府会有一些利息折扣，并需支付1%的服务费。*款贷**部分分为两个还款阶段：第一阶段为前61个月，前58个月每月须支付固定利息4812元，本金12000元，每月总还款额为16812元。仅偿还利息4812元，合计本金69.6万元，利息29.35万元；第二阶段为71个月，每月还本付息合计11642.64元，合计本金75万元，利息76600元。
以此计算，总利息为29.35万元+7.66万元+服务费1.5万元-政府补贴及利息2.93万元=35.58万元。
评级机构中诚信国际发布的《2021年中德主体信用评级报告》显示，住房储蓄业务是中德银行的特色业务。这项工作分为三个阶段：存款阶段、*款贷**分配阶段和*款贷**阶段。
报道称，居家储蓄业务要求储户按照合同存钱，根据不同产品，存款利率略有差异。年利率在0.35%至1.5%之间，以0.5%为主；对于企业发展，住房储蓄按年利率1.5%或1.0%给予贴息；当住房储蓄金额和期限满足产品约定的*款贷**分配要求时，住房储蓄者可以申请*款贷**分配；办理完相应手续后，家庭储户即可提取储蓄存款，获得约定的存款利息，并申请政府补贴，最终获得年利率1.35%-3%的利息收入（含政府折扣） 。*款贷**利率由储户选择的产品决定。类型确定，获得住房储蓄*款贷**的最低年利率为3.30%。*款贷**金额根据储户同意的存款金额和合同金额确定。主要用于购买或置换房屋的商业*款贷**。
这值得么？
虽然客户经理声称首期*款贷**利率为3.85%，二期为3.30%，但*款贷**利率真的像宣传的那么低吗？
中新经纬利用反向*款贷**利率计算器计算，假设除去首付存款5万元，实际*款贷**金额为145万元，还款总额为35.58万元+145万元，*款贷**期限为。 132个月，平均每月还款额约为13680.55元。若按同等本息计算，*款贷**利率为4.12%。
此外，不难看出，采用AA（标准）还款方式，每月房贷还款额几乎翻倍，*款贷**期限也从25年缩短至11年。如果*款贷**人立即将抵押期限缩短至11年，则每月还款额为14722.56元，总利息为44.34万元。相比之下，缩短的还款期限预计比AA（标准）的还款利息总额多出87600多元。若借款人将还款期限缩短至11年，并将*款贷**还款方式改为等额本金还款，则利息总额为40.73万元，比AA（标准）高出5.15万元，首月还款额将升至17488.64元。 ，上个月月付款为11,410.04元。
据中德银行官网介绍，AA（标准）产品是中德银行推出的存款与*款贷**相结合的家庭储蓄产品。存款利率0.5%，一次性存款期限27个月，定期存款期限52个月；年*款贷**利率3.3%（按单利计算，无与*款贷**相关的直接费用），*款贷**期限最长71个月。
对于向中德银行转按揭*款贷**的方式，该行客服人员表示，这项业务叫做商业*款贷**转住房储蓄*款贷**。第一个客户向中德银行提出申请。*款贷**资格审核通过后，可向原*款贷**银行申请还贷。 ，同时，中德银行批准*款贷**，并在一个月左右发放*款贷**。*款贷**一旦取出，钱可以立即退回原银行。*款贷**的同时，客户的房屋已按顺序抵押给中德银行。*款贷**完成后，原信贷银行取消抵押，中德银行重新抵押，后续客户可以每月还款。
中德银行天津分行的另一位客户经理也表示，这项业务并不局限于原来的*款贷**银行。 “你不需要告诉他们（指原来的信贷银行）。你可以告诉他们，你卖房子的时候要先还清*款贷**。”
不过，8月10日，经纬中新向中德银行大连分行客服人员询问。另有人士表示，并非所有客户都适合该银行的产品，具体情况应咨询其客户经理。中德银行济南分行客服人员表示，原房贷利率在5%以上的客户可以查询。
“其实这是一种转按揭模式，中德银行的转按揭是有条件的。”中国城市房地产研究院院长谢一峰在接受中新经纬采访时表示。首先，客户必须先存后贷。 ;二是不允许跨区域经营，仅限于有中德分支机构的地区；第三，在中德银行的存款必须保存至少两个月；第四，*款贷**期限不得超过原*款贷**期限，*款贷**金额不得超过原*款贷**期限。不能超过原来的*款贷**金额。
“如果你关注客户经理发来的广告，就可以了解到这是一项重要的转按揭业务。住房储蓄业务模式是从德国学来的，类似于公积金*款贷**，这还是一个灰色地带。对于“转按揭业务会对所有银行之间的利率竞争造成很大的危害，银行会争先恐后地追求低利率，对此央行已经发文禁止转按揭业务。”银行业观察人士告诉中新经纬。
谢一峰认为，中德银行住房储蓄*款贷**对于购房者来说有利有弊。一般来说，对于房贷利率较高的客户，尤其是房贷利率在5%以上的客户，*款贷**总利息降低，可以为购房者省钱。以及偿债压力。但5%以下不建议转移客户。星图金融研究院研究员黄大志在接受经纬中新采访时指出，客户如果使用中德银行的居家储蓄产品，要注意摩擦成本，即中间服务费，再融资过程中*款贷**能否顺利审批。偿还债务、再融资后支付的服务费和节省的利息成本是否划算？二是隐性机会成本，不排除LPR持续下降、房贷利率下降；可能有更昂贵的解决方案。
这家银行的由来是什么？
原天津银保监局、中国人民银行天津分行、天津市金融局2022年8月下发的《关于印发天津银行业保险业加强新市民金融服务工作实施方案的通知》表示，结合天津实际情况，支持中德银行创建。利用天津市政府贴息政策发展住房储蓄。商业。
据其官网介绍，众德银行成立于2004年2月，是一家以家庭储蓄业务为主的商业银行。总部位于天津，注册资本20亿元。此次投资组建，建行持有75.10%的股份，为该行控股股东。
2010年，中德银行天津和平支行、滨海支行开业。 2011年，中德银行在重庆开设了第一家远程分行。 2017年，大连分公司、济南分公司成功开业。
根据上述评级报告，目前家庭储蓄业务营销渠道主要有建行代理渠道、线下销售渠道和中德银行自有电子渠道三种，其中建行代理渠道是主要渠道。
中德2022年度信息披露报告显示，截至2022年底，中德银行累计发放私人住房*款贷**（含抵押*款贷**和住房储蓄）608.43亿元。资产端，2022年中德私人住房储蓄*款贷**较上年增加30.73亿元，增长21.45%，年末余额173.99亿元，*款贷**占比72.52%以摊销费用计量的预付款。 %，比上年提高4.32个百分点。私人住宅商业*款贷**比上年减少1亿元，下降1.55%，年末余额63.97亿元。
2022年，中德银行实现营业利润4.7亿元，同比增长7.57%，净利润7581万元，比上年减少1466万元，20 %。到2022年，该银行的净息差（NIM）将为1.50%，每年下降0.25个百分点。负债端利率上升和资产端利率下降，对净息差双方形成挤压。
截至2022年末，该行不良*款贷**余额2.06亿元，不良*款贷**率为0.86%；逾期*款贷**余额2.12亿元，其中逾期90天以上2.05亿元。中德银行表示，对居家储蓄业务采用特殊的流动性风险管理策略（居家储蓄业务具有先存后贷、存贷联动、资金池封闭式管理的特点）：关注对居家储蓄资金池运行情况，加强日常监测和定期分析，确保资金池可用资金足以满足业务需要。二是根据资金池资金确定相关业务政策（如预贷规模）；三是定期、及时、准确报告居家储蓄业务流动性情况，保证银行资金管理统一、顺畅。
（本文研究结果仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。）