今年以来，住房租赁相关政策频繁发布，据不完全统计，前三季度约有140余条政策涉及到租赁供应、金融税收、权益保障和市场监管等方面。其中，租赁供应仍然是各地住房租赁政策的主导方向。政策指引下，国央企、民企、外企接连加入住房租赁赛道，创建自有长租公寓品牌，可谓百花齐放。
从进入企业类型占比来看，地方国企逐渐走高，2023年统计数量已超过50%，各地不同层级的国资企业持续加大建设保障性租赁住房的力度，成为保租房落地的主力军和压舱石。
# 国企跑步进场，
为当之无愧的主角
近年来，央国企是住房租赁市场中的主导力量，由于其承担社会责任、资金实力强、资源整合能力强、市场信誉好、风险管理严格以及践行社会责任积极主动等多方面原因，不同层次的国企参与度显著提升，并逐渐占据较大市场份额。
■ 入市期接续建设期，租赁社区多点绽放
地方国企正发挥着“稳定器”和“压舱石”的作用，陆续发布了租赁品牌或者迎来了项目的集中入市，推动保租房迎来入市潮。
随着租赁专项用地逐渐建成入市，住房租赁市场已从以往的重建设期过渡到现在的建设和供应并重期，租赁社区规模占比显著提升。
首创和院·繁星社区：北京最大的单体集租社区
项目位于朝阳区东南五环，通达CBD等核心商务区。是北京市大型租赁样板社区，旨在打造全北京最大的单体集租社区。总建筑面积约40万平方米，共计6572套租赁住房。整个社区分“星”“空”“云”三个地块建设，目前第一批次入市“星”系列有2300套房源。户型包括约30-89㎡多元空间，包括“玩趣空间”“筑梦乐园”“享乐时空”等。
首创和园·繁星将内外聚合的配套应用于日常。“1+6+X”大型租住社区商业配套模式，近5万㎡超大体量，包括1个社区食堂，餐饮、便利店、药房、洗衣、美发、银行网点6大基础生活模块，X个特色消费/网红打卡潮店；此外涵盖幼儿园、小学等教育，以及朝南森林公园、马家湾湿地公园等，从容勾勒年轻人的生活底色。
首创和园在北京、上海、天津、青岛4个主要城市共开发了22个租赁项目 ，近两年内将集中投入市场。首创城发以北京为核心，逐步统筹覆盖一线重点城市，并且深耕北京租赁市场，打造城市样板。
浦发有家：成立一周年，入市房源累计4183套
2023年8月18日，浦发有家成立一周年。浦发集团积极响应发展保障性租赁住房号召，充分释放集团城市功能服务商全产业链优势，打破传统的建设与运营分割，基于全生命周期视角和用户视角，打造标杆项目和更符合客群需求的高质量租赁住房。浦发房管创立“浦发有家”租赁住房运营品牌，通过规模化运营，满足更广泛安居需求。2023年3月，康涵社区开业，截止目前已经签约233套；2023年6月，唐镇社区开业，截止目前已经签约超1000套。
据悉，浦发有家规划投入8个大型租赁社区，近20000套租赁总房源，约100万㎡总建筑面积，累计服务人数超3000人。
城投宽庭：REITs上市在即，有望成为保租房领域规模最大
自2018年至今，上海城投已通过招拍挂等方式获取并建设了7个租赁住房社区，落实房源近16000套，总建筑面积约90万平方米，建成交付后预计可服务人数超过2万人。
今年，上海城投拟以旗下持有的江湾社区、光华社区保障性租赁住房作为底层资产发行公募REITs。两处底层资产均位于上海市杨浦区新江湾城核心区域，可租赁建筑面积合计12.4万平方米。上海城投将与国泰君安携手推进保障性租赁住房公募REITs的发行， 项目有望成为保租房领域规模最大、上海市国企首单保障性租赁住房REITs项目。
西部乐巢：普陀首个R4地块租赁社区
西部乐巢·中岚居项目位于普陀区石泉社区，是R4地块新建保障性租房项目，占地面积约2.8万㎡，总建筑面积约10万㎡，由5栋12-19层的住宅楼组成，是上海普陀区首个纯租赁用地保租房项目，也是目前上海市中心城区供应总量最大的保障性租赁住房社区。
项目以城市新青年品质生活为定位，针对青年人群休闲娱乐习惯，配置健身房、瑜伽室、竞技室、书吧自习室等约800㎡共享活动区；打造花园慢跑道、星空露台等7000㎡社区绿化空间，释放都市年轻人群对自然、诗意生活的憧憬与向往，满足青年人群的社交需求和休闲需要，全方面提升周边工作人群的生活品质及居住体验。
■ 存量资产待激活：上半场新建，下半场改造
随着房地产市场转从“增量市场”向“存量市场”转变，租赁住房也从“上半场新建”转变到“下半场改造”为主，这是顺势而为的选择。2023年上半年，公寓呈现集中大批量集中供应的趋势，结合国家倡导的“盘活存量资产、多渠道增加供给”，部分新开项目为“非改租”公寓。
2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提到“存量资产和空置资源极有可能成长为长期宏观调控的灵活手段”。2022年7月，国家发展改革委在《“十四五”新型城镇化实施方案》中提到“盘活存量住房资源，扩大租房住房供给。”
在中央政策的顶层设计下，多城市积极盘活存量资源，多渠道筹集保障性住房，发布众多地方指导政策。2023年，盘活存量项目成为租赁住房新增供应的主流途径。多省市租赁用地供给接近尾声，转而鼓励地方国企盘活存量房源，以此扩大租赁住房的来源。重庆鼓励民间资本参与国有存量资产、城市老旧资源的盘活；苏州聚力推进高质量人才社区等等。
■ 主体协同布局能力凸显
成都轨交：创新在TOD项目中优先建设保障性租赁住房
为加快“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，成都抢抓国家推进发展保障性租赁住房战略机遇，加快发展保障性租赁住房。“十四五”期间，计划筹集保障性租赁住房30万套（间），解决好新市民、青年人等群体住房问题。其中，TOD项目将建设保障性租赁住房5万套。为“蓉漂”和新青年提供更舒适、更便利的居住体验，为城市留住人才。成都轨道城市投资集团负责人表示，成都目前TOD项目已有2万余套启动实施，并全面推出“轨道城市·寓见”租赁住房品牌，努力创建轨道城市未来租住生活新典范。
TOD保障性租赁住房优势明显：高效率——紧临地铁，便捷出行体验，“出门即地铁”的便捷体验将有效缩短通勤时间；高颜值——公园社区，幸福宜居体验，一个TOD项目就是一个蓝绿交融的公园城市社区；高品质——配套齐全，一站式生活体验。24小时便捷生活服务、多样化社区商业。
西安安居：国营安居蔬菜大篷车
“十四五”期间，西安市将建设30万套保障性租赁住房，为新市民和年轻人解决住房难题。安居集团作为建设和筹集的主体单位，从市场需求出发，结合区位、目标人群等因素，对户型结构、装修标准及配置有所区别，打造出“安居·乐趣筑（基础型）”“安居·乐悦筑（改善型）”“安居·乐享筑（品质型）”三个产品体系，全面保障不同住房需求、不同消费能力、不同居住区域的新市民、青年人群体。
为满足社区居民多维度的商业需求，安居资产运营公司创立商业品牌“安居生活”系列，依托保障性住房打造不同规模的社商体系。创建自主品牌“国营安居大食堂”，采用“从田间地头到厨房”的产地直销模式，为周边居民提供质优价廉的日用品和食材，积极创建“十五分钟便民生活圈”。同时还开启“国营安居·蔬菜大篷车”社区巡游计划，在保障性住房小区内配售产地直供的新鲜蔬果。
# 外资陆续加码，
为中高端市场注入活力
从2022年开始，外资抄底内地资产的活跃度就不断走高，逐步加码中国住房租赁市场，华平、KKR、黑石、睿星资本、领盛、新加坡主权财富基金GIC、加拿大养老基金CPPIB等境外资管机构及主权基金陆续把目光聚焦在中国住房租赁领域。
市场稳步发展，加上政府的加持，迎来新风口的租赁住房尤受资本特别是外资的青睐。不同于国内公寓品牌为保障民生，普及广大租房人群，外资往往投资于强一线城市的核心地段，为中高端公寓注入了活力。
博枫资产管理：上海五角场博邻行政公寓
长租公寓是欧美地产投资市场交易中最活跃的物业类型之一，也是博枫非常成熟的机构投资类别和博枫地产擅长的运作领域。截至目前，博枫地产在美国、德国和中国出租、管理着超过27,000户长租公寓，涉及79个项目、总体量超过200万平方米。今年9月，位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目被博枫收购。该项目由富力地产和合景泰富联手打造，标的面积约4.2万平方米、约560间客房。交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，定位为中高端租赁住宅。
作为博枫地产在中国的首个酒店及长租公寓项目，从规划、开发、改造直至管理，五角场博邻行政公寓为上海市场带来了沿袭海外的至高建造标准、领先管理理念和高品质运营服务。打造一个充满活力的公共生活空间和连接周边社群的社交空间。设计有51-100㎡的7种户型，配备时尚现代的设计风格，高品质的装修陈设，完备的家居及全套电器。
领盛投资：COZI可遇·虹桥店
领盛投资是全球领先的地产投资管理公司，积极践行ESG理念，将可持续发展战略作为长期目标。主要投资资产类别包括办公楼、长租公寓、商业综合体等。自2006年起在亚太区开展长租公寓及商业住宅投资业务。2023年05月06日，领盛投资正式推出长租公寓品牌COZI可遇，首个项目上海虹桥商务区的COZI可遇·虹桥店已经开业。
COZI可遇基于自身对中国住房租赁市场的大量调研与分析，结合领盛投资在全球各地的居住产品实践经验与ESG可持续理念，创新性地提出“善意、循环、出圈、焕然”四大品牌信条。此次虹桥首发项目属于旧商场改造的城市更新项目，目前被打造成约6.4万平方米的长租生活社区，其中1.3万平方米为商业街区。
除此之外， 2020年，睿星资本收购了上海中山公园附近的资产，并对其改造翻新，推出了首个高端租赁社区品牌。Greystar睿星资本是全球最大的租赁公寓地产公司之一，主要做租赁住房投资管理、开发和运营。2021年12月，KKR与方隅公寓达成合作协议，在北京就一地标级租公寓项目进行收购。该项目是一个规模多达 3000余户的大型租赁公寓社区，座落双铁TOD之上。碧桂园与奥克伍德集团合力创建高端公寓产品「奥克伍德碧轩」，目前在杭州桐庐、北京大兴、广东佛山、张家口崇礼，上海普陀等地均有布局。针对中国境内不同群体的长租公寓需求，雅诗阁不分别于2020年及2022年推出两个适应本土的品牌——“雅遇”长租公寓及升级产品“雅院”服务公寓。
综上来看，外资投资的长租公寓有以下几个特点：一是 核心区位 ，在强一线或者一线城市拥有绝对的地段优势和资源占有；二是 中高端品质输 出 ，这也是绝对优质的地段决定了品牌需要拿出看家本领，将国外积累的经验带到中国，首发立标杆，必出高端精品。三是 聚焦高端人群 ，活跃人群支付能力强，对生活品质的要求高，对于租赁公寓服务的需求也偏向于国际化、高端化、精细化。
# 结语
如今，住房租赁市场格局初现，央国企是稳定剂和压舱石，保障“租购并举”的市场稳定运行；民企是市场活跃分子，用市场化的产品提升市场活力；而外企则更多布局中高端市场。
这样百花齐放的局面更有利于促进“租购并举”住房制度加快建立，从租赁住房品质、住房服务、市场规范等方面加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题，促进房地产开发企业在租赁业务中寻找新的增长空间，形成良性竞争，从而引导市场不断走向专业化和规范化。
主编：石文楠
撰文：Mark君
运营编辑：阿拉丁