先预告一下，今晚8点，小蘑菇直播间，带你聊聊投资那些事儿。
小蘑菇乱七八糟、歪打正着也投了6、7套房子了，换来换去，经验应该比多数购房者多！投过公寓、投过团购房、也投过正了八经的住宅！目前市场大势下，到底还要不要投资？？？ 保密，想听的直播间里聊——
看直播，*载下**一直播APP，直播间ID352834818，楼盘分析专家小蘑菇！
说回正题！！！
偶然一天，心血来潮，发了一个朋友圈，让大家说说投资小公寓的那点事，失败或者成功的经验都来讲讲！结果，收到了千奇百怪的回复，比如：
失败、或者疑似失败的案列太多，不一一列举了。
基本都认为不升值、而且管理、找租户很费心，不如住宅省事儿，投资小公寓自己还得经营，投资住宅坐等升值就可以了！
但是，也有投资成功的童鞋们！
有人投资失败，也有人尝到了投资小公寓的甜头，还想继续跟投。
啥样的小公寓才能赚钱？还省事？
别着急，投资小公寓之前，有以下几点得先清楚！
为啥投资小公寓？先给大家算笔账。
20万存入银行，存3年定期，银行年利率是2.75%，3年后收益为16500元；
但实际上，钱每年都是贬值对，这就是所谓通货膨胀率。
假设一年通胀率10%，那么今年对100元，明年只能当90元花。
那么，2017年国内通胀率是多少呢？
目前还没有一个公开精确的数据，有机构最高算到7.5%，也有机构算是5.2%。我们唯一可参考的就是国家统计局数据：2017年我国居民消费价格（CPI）比上年上涨1.6%。
暂且综合一下，按3%的通胀率计算。20万啥也不干的情况下，3年后缩水1.8万元。
存银行对钱，也许未必赶得上缩水对速度，说通俗点，钱，越来越毛了！
这也是很多人考虑资产如何配置，才能增值保值对事情。
说的通俗点，钱，越来越毛了！
这种情况下，为了不让钱贬值，很多人选择投资房产。而小公寓面积小、总价低，而且现在第三套住宅，很难从银行贷到款的！但是小公寓由于是商业产权，不限购不限贷，所以这是小公寓的优势。
投资小公寓，赚的是长期稳定的租金，而不是价格翻倍的暴涨
公寓投资，别想着升值，今年1万买入，明年1.2万出手，交易税费，足以吃掉你的增值部分；
公寓交易，各种税费加起来是15.6%
你可以算下：
1万买入，50平，总价50万，1.2万出售，出售总价是60万，交易税费就高达9.3万元。
基本上增值的部分，全部被税费吃掉了。
所以，公寓赚的是长期稳定的租金，能够提现的也是租金的不断上涨，而不是单价的增长；
这点一定要清楚，不然你一定会投资失败。
位置好、有稳定客源的公寓
既然是赚取稳定租金，位置一定要好，有稳定的客源，是租金的唯一保证；如，商圈内、或地铁沿线的公寓，40-50平公寓，租金1500-1800元/月；如果啥都不靠，40-50平公寓，普通小区的租金也就在1200元/月；
比如近期销售的中东红街，就是商圈内的公寓；红旗街的租金都是几年就上涨的。
而上面微信里提到的绿园区新城吾悦的公寓，是投资成功的案列，也是因为属于单价低、但同时还是商圈内的公寓。
再比如，华润置地公馆，在产院的新址旁边；之前销售的大众冠军寓，在吉大南校附近；这都是依托周边资源的小公寓。
一定要看租售比
- 租售比：1:200-1:300之间合理
- 租售比 = 每平方米使用面积的租金除以每平方米建筑面积的房价
- 如40平户型，租金是1800元/月，1800除以40=45元/平/月
- 租售比=45元/平/月除以房屋售价1.3万约等于1:290，这就是合适的。
别图面积小，出租时就知道是问题了
很多公寓做到10几平的loft，对于购房者来说，的确是总价低、首付低了，但是，出租时是按照格局算账的，比如一室一厅是1800元，两室是2600元，隔壁40平loft，你是10几平loft，租金都一样，你说租客愿意租哪个？
所以，尽管你的总价低，但是作为长期持有的公寓，并不好找客源。
小公寓面积以30-50平为宜。
公寓如何出租，才能赚更多的钱？
以前很多公寓都是当办公写字楼出租，租金按照每平收取，比如万达广场的公寓，很多都是做传媒工作室、美体瑜伽馆等，近几年公寓的形式发生变化，逐渐是复式 loft，这种公寓，其实更适合做民宿出租。
我是经常出去旅游的人，去年去成都、杭州都是用app，直接在软件上订房间，而且从头到尾房主没有现身过，智能密码锁，退房后，密码自动更换，超级超级方便，备品在房间里都是准备好的。
现在很多人出门旅游，尤其是和朋友家人一起，都不愿意住宾馆，又贵环境又不好，民宿就不同了，让你感觉和家一样。而且人越多、住民宿越划算！！！我随手在app上也搜了几个，长春本地作为民宿的loft。咱们看看租金情况：
60平复式：
周一到周四，168元
周六周日，228元
并且从8.19-8.31日，只有两天有房，其余时间全部预定了；
仅8月下半个月，租金就达到了2376元，还没计算已经过去的上半个月的租金（软件不显示之前租过的，只能查看未来有几天能租）；再看者两张图，同样是loft。
60平一室一厅
周一到周四，房租218元，
周六周日，房租268元；
从8.18日以后，共有7天已经预定出租，房租总收益是1626元；
作为民宿出租的小公寓，是按天收钱的，也有很多面积稍大的公寓，改造成了娱乐会所、麻将房等周末休闲公寓；
这种出租方式，只要一个月租出去四分之一，就相当于正常按月出租的租金了。并且此种出租方式，周五-周日价格是上涨的、节假日房间价格几乎是普通时间的双倍，而且一房难定！
但并不是所有公寓都适合做民宿，位置好、商圈附近的、尤其大学校园附近，做这种民宿，格外划算！你懂的，一到周末，学校周围小旅馆根本订不到房间！！！
小公寓这么租，才最赚钱！我已经把秘密都告诉你们了！
看完分析，如果你有问题，今晚8点，直播间，不见不散！聊聊投资这点事，以及现在的市场环境，到底还要不要投资！（扫描下方二维码，获取直播链接）