大家好！我是苏北哥！近期常和粉丝们聊起买房规划，何时出手的问题！有些人回应坚决，今年不打算再买房！而有些人的回应有些迟疑，但这两类人的语气中都带有同一种情绪，那就是“丧”！
为什么这么“丧”呢？现在的房价水平不是购房人期盼多年的底部吗？根据易居中国近期对本轮房价下跌的重要城市数据统计，两年来房价实现上涨的城市就北京、上海两座，中、西、北部城市房价可谓跌惨了，哈尔滨整体跌了15.58%（难怪哈尔滨楼盘组队到南京来卖房，会空手而回）；武汉整体跌了11.29%，沈阳大连、呼和浩特、兰州、太原房价跌幅都在10%以上。
南京房价也跌了不少，两年间跌幅整体9%（其实某些区域跌幅可能更大），算起来跌得比苏州、杭州、合肥还要多。
今天南京二手房圈再曝房价下跌消息，河西南星八客之一的佳兆业城市广场三期一套房源“低价挂牌”，单价低于3万/㎡
这是一套佳兆业三期高区楼层的126㎡4房，业主挂牌总价364.9万， 折合挂牌单价仅2.9万/㎡ 。
挂牌2.9万/㎡，那么成交单价得是多少呢？ 不敢想象，佳兆业城市广场成为继海峡城之后，第二个二手房价格步入2万+/㎡的“星八客成员”。
再看看各板块跌惨的二手房价格，江核2.5万/㎡、仙林湖2.6万/㎡、九龙湖2.7万/㎡……面对如此下跌的房价，还没买房，却有买房计划的人群应该狂喜才对，然事实上却并非如此。
01.
认购小幅上涨，成交持续下降！11月的第二周仍然略显平淡！
事实证明，南京楼市的持续探底，并没有让想要购房的人群兴奋起来！反而让大家的购房情绪变得更加踌躇了，现在下手买房吧，感觉市场还会下行，房价还会下跌，没能实现抄底，明年再出手吧，又感觉形势不明朗。
毕竟ZF还在全力救市，取消土地最高限价，意味着未来商品房价格有可能上涨；10.27发布的新房改，意味着保障房与商品房两套体系未来彼此独立运行，限售、限价等终极限制有可能放开；11月11日，住建部部长公开访谈，研判未来房地产，给出6大积极信号。
说实话，楼市存在那么多年，情绪是左右买房人如何买房，何时买房的一个重要因素！
市场永远是冷静客观的，无论是上涨还是下行，它不会因为人们的意志为转移，而是根据各项数据：买房群体人数、新房供应量、城市的净流入人口数量、城市本身的人口年龄构成、地价的未来涨跌空间等等。
人们面对房价的心态却没有那么冷静，上涨时，人人望房兴叹，恨自己为什么不早一点买房；下跌时，又生出一种“幸灾乐祸”的旁观者心态，幸好没有买房，殊不知房地产本身也是“周期性”产业，有波峰必然又波谷，而波谷之后又会是波峰！
看下上周南京楼市的成交数据，（11.6-11.12）共认购商品住宅895套，成交697套。对比上周（10.30-11.5）共认购商品住宅847套，成交821套，认购上涨5.7%，成交下降16.3%。
而上周（10.30-11.5）的数据对于10月最后一周呈现下跌趋势，认购下降14%、成交下降2%。
11月上旬的南京新房行情对比10月，似乎又有所下行，要知道10月份南京新房认购4301套、成交3656套，较9月并没有极大的起色，但月内却出现了“三连涨”行情。
眼下的11月行情走低，除了逼近年底和前文所说的购房者情绪问题，新房供应量和供应成色也是重要影响因素。
其实11月第一周的供应还是蛮给力的，破天荒的12家楼盘领销许，其中还推出三家重磅纯新盘：天琴华樟、颐和铂樾府和建发璞云，的确有些开盘潮“炸场”的气势。
可从推盘之后的去化效果来看，真正实现热销的只是一小部分，比如河西南的天琴华樟124套房源，目前认购达到84套，整体去化率达到59.6%。
天琴华樟销控
河西南颐和铂樾府一共推出136套房源，目前认购65套，成交为0，整体去化达到47.7%。
颐和铂樾府销控
雨核建发璞云一共推出208套房源，目前认购高达128套，成交为0，整体去化率达到61.5%。
建发璞云销控
金地大成汇文府一共推出32套房源，目前认购26套，去化率为81.2%；金基瞻月府推出42套房源，目前认购30套，成交5套，去化率83.3%。
然而除此之外，幕府创新区的长江悦府、兴智的金地都会峯范，栖霞山的星叶枫情玥府，目前都是开盘去化挂0状态。
星叶枫情玥府销控
尤其是栖霞山的纯新盘星叶枫情玥府，本为栖霞建设今年的“城北玥系新三子”，前两个玥系燕尚玥府、半山玥府均已开盘数月，星叶枫情玥府11月初才领取227套首开房源销许，98㎡起步的三房户型，2.7万/㎡的销许价格，没有引起任何市场波澜，毫无意外的挂0，显得毫无市场存在感，可见栖霞山这个远郊板块去化之艰难！
更不要提江北老山、高淳、溧水等区域的开盘情况了。
经过11月首周的市场检验，已经十分清楚了，南京楼市两极分化的行情仍在加剧，河西南、大校场、雨核仍是新房去化的主战场，而二级板块以及远郊板块除非给出大幅折扣和优惠，才能产生些许市场存在感。
11月第二周南京楼市新房供应量明显收缩了，只有4家楼盘领取销许，其中只有1家纯新盘，且只能运用恒盛金陵湾“硬炒”鼓楼学区房的市场热点。
按照之前的预计，11月份将出现本年度最大规模的开盘潮，预计有22家楼盘，3500+套房源上市，其中纯新盘就达到9家，如小行越秀天和、河西顶豪颐和天晟府、城东凤凰紫金和旭府等重磅项目，如今这样的市场环境下，11月能否顺利推出还需拭目以待。
不过目前可以确定的是江核隧道口的 纯新盘金基山川江樾即将于本周正式公开 ，如果前期蓄客顺利，很可能11月正式首开，一旦成行，金基山川江樾预计将成为本月继河西南天琴华樟之后，最大的市场热点。
02.
冷淡行情下，依然有楼盘卖得不错，底层逻辑原来是这些！
但是有一点非常有意思，就是无论再冷淡的行情，总有楼盘卖得是不错的，就好像再惨淡的股市，也有股票涨停一样，无关乎大环境，主要还是自身的产品和实力。
其实也不能怪眼下的购房者不愿出手购房，除了地段和行情因素以外，很多楼盘的户型产品都高度同质化，特色不明显。
譬如一提到刚需上车户型就是89㎡小三房，一提到改善就是143㎡四房，这些户型除了楼盘名称、区位、价格不一样，其他真没有什么任何区别！
图1
图2
图1是燕子矶某流量盘的89㎡小三房户型，图2是江北某热销盘的89㎡小三房户型，说实话真的没有什么区别。所以你知道为什么北哥近期都不做户型点评了吧？
建筑设计上也是一样，立面都是铝板一体板，北向都是带连廊，容积率都是2.8,……感觉楼盘相互之间只是换了个名字，其他啥也没换！
说实话，如此互相的“抄作业”，我要是买房人也很难勾起购买欲望。
今年下半年来，有两家卖得不错的楼盘，细看其产品也与同类竞品，有着较大区别，除了价格、地段等因素以外，楼盘本身的特色应该也是热销的一大主因。
第一：建发璞云
据北哥的“楼市朋友圈”中得知，这次雨核的建发璞云可谓是11月首开的几家新盘之中去化成绩最好的，首开208套房源目前去化了128套，去化率直冲62%。
可能又有人要说了，你上面文章统计不是说，大校场金地大成汇文府去化率高达81%嘛？怎么说建发璞云卖得最好？如果你还是不明就里，建议你看下北哥上周文章两条“暗规律”在南京楼市大行其道！南站新房直降至3.5万/㎡
说实话，当前楼盘销量这一块，业内消息大概率比网房销控要准。
建发璞云卖得好，首先一点是定价，之前开盘放风4.8万/㎡，甚至5万/㎡，实际开盘最低41983元/㎡，大大低于之前的预期价格，给了买家占便宜的感觉。不过据说建发璞云得实际均价是4.6万/㎡左右，4.1万/㎡价格只是低区楼层价格，但也足以引流一大批购房人到场看房。
除了“定价操盘法”，璞云项目确实也比较慷慨，公开就做了近7000㎡的实景示范区，且以宋式建筑为卖点，打造了松风雅院、大树茶亭、汴河虹桥等四进院落，其间的假山、流水、半挑式凉亭，比较有代入感。
建发璞云实景
户型产品上也能做出自己一点特色！建发璞云的全系户型在设计中都植入了一个叫作 晚归房的概念 ，其实说白了就是在户型的北向打造一个270度的转角飘窗，配合社区比较有特色的仿宋景观，可能会给购房者带去不错的体验感。
除了有北向晚归房，115㎡以上户型，璞云还植入了主卧大转角飘窗，其实也是为了增加室内的观景采光效果。
建发璞云115㎡主卧转角飘窗实景
建发璞云115㎡北向晚归房实景
可以看到，北向晚归房其实就是一个带转角飘窗的书房。但就这一点小小的改变就让室内采光、观景效果提升不少。
还有更重要一点，大面积、多处的飘窗设计，等于附赠了更多的使用面积，让购房者感觉更划算，有时候就这么一点细小差别，便能决定楼盘热销成败。
至于装修标准，其实璞云和周边竞品都差不多，毕竟售价和成本放在那儿，够得上预算的购房者无非是挑哪家楼盘性价比更高。
第二：招商璀璨璟园
招商璀璨璟园在今年江宁核心圈板块算是卖得不错的项目，7、8月份两次开盘，还曾摇号选房，最低中签率22.5%，是今年江宁主城目前唯二的摇号盘之一。
在目前东山新盘集体打折，万科都荟启境最高优惠已达90万的行情下，璀璨璟园倒没有给出太大的优惠，说明该楼盘去化力度不算太大。
其实说白了，招商璀璨璟园的社区景观和楼栋设计特色并不明显，关键是户型设计上。该项目主打两个户型100㎡和135㎡，在江宁主城市场，大多楼盘均已89、95㎡作为起步户型面积的时候，璀璨璟园的100㎡会给到刚需、初改客群“物超所值”的感觉。
这就好像去超市买东西，9.9块一瓶饮料和10.1块饮料在购买体验上不同一样，人总是希望用更少的钱卖到更多的东西。
而且招商璀璨璟园户型赠送面积确实比较多。
招商璀璨璟园100㎡户型
起步户型100㎡3房室内不仅有双阳台，赠送飘窗共有4处。
而且阳台面积比较大，总长在7米以上，进深在1.8米以上，再加上270度折角设计，大面三玻两腔立面玻璃的运用，采光、观景体验感上提升不少！
招商璀璨璟园135㎡户型
135㎡户型同样赠送面积比较多，除了双阳台以外，主卫、客卫、主卧、客卧，几乎每一个空间都配备了飘窗。
阳台的空间确实比较大，南向联通了客厅和两间次卧，总长度达到9.7米，阳台总面积为15㎡，按照一半面积赠送来算，光阳台就送了7.5个㎡。
户型主卧、北向儿童房都有飘窗，而且主卧休息区也比较宽敞，放上双人大床，对面还放得下“边柜”，走道也不觉得拥挤。
而且135㎡客厅还可以自行改为面宽6米的横厅，这种体验感可能更能迎合初改、刚需人群的需求。
写在最后
通过对建发璞云、招商璀璨璟园的项目分析，不难发现，下行市场中能够带动流量的项目，往往在产品上会有些与众不同的特点，而纯抄作业的项目，可能去化只能一般，或者垫底。
这也许就是前几日住建部部长倪虹所说 ，房企要有清醒认知：现在要拼的是高质量、新科技、好服务 ，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
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主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。