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■本文作者：张宇 北京在明律师事务所

导读：遇到征收*迁拆**，590号令上并未涉及的普通承租人的权益能否得到保障？是否只能“认倒霉”而赶紧收拾行李走人呢？本文，在明律师事务所的年宇令、袁曼曼律师团队为大家浅析这一问题。

在日常生活中，无论是小本创业企业的承租人，还是大型资本企业的承租人，亦或是住宅房屋的承租人，都保不齐会遇到所租赁的房屋被征收*迁拆**的情况。

在遇到房屋被征收时，承租人这心里往往会七上八下、不知所措。

一来，承租人担心房屋所有权人会以该房屋被*迁拆**属于不可抗力来解除租赁合同，使得承租人以为自己在收到房屋所有权人的通知时便失去了所租赁房屋的占有权、使用权、获得收益权等基于租赁合同而来的权利。

二来，征收部门在不知该房屋被产权人租赁出去的情况下，往往仅与房屋产权人协商征收补偿的相关事宜，而不与该房屋的承租人协商关于承租人的合法权益事项。

有时，即使在征收部门的工作人员明知该房屋存在合法有效的租赁关系，明知承租人与*迁拆**安置补偿协议中搬迁补助、停产停业损失等条款有利害关系，也不主动与被*迁拆**房屋的承租人协商，而是与房屋所有权人协商涉及承租人利益的条款。

房屋征收部门工作人员觉得这样比较省事，并且并不违反相应的法律法规。不过这样一来，征收部门工作人员倒是省事了，可对承租人的利益来说，损害是巨大的。原因在于，征收部门工作人员与房屋所有权人在协商涉及承租人利益的条款时都认为不涉及自身利益，所以往往对涉及承租人利益的相关条款一带而过甚至不在安置补偿条款中约定。有些房屋所有权人为了使自己的利益最大化，甚至会牺牲掉房屋承租人的利益而换取其个人利益。

房屋承租人在没有经验的情况下，几乎不会出现房屋所有权人或征收部门工作人员就房屋承租人的利益据理力争的情形。

站在房屋所有权人的角度：被*迁拆**房屋属于我，租赁合同对房屋*迁拆**的事项没做约定，那么自然所有*迁拆**款项都应该属于我。

站在房屋承租人的角度：被*迁拆**房子虽然不属于我，租赁合同对房屋*迁拆**的事项也没做约定，但政府的*迁拆**行为确实对我造成了很大的影响，那么对我的损失，应当给予我相应的补偿啊。

站在征收部门工作人员的角度：依据现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对于房屋*迁拆**中承租人的权利如何维护并没有规定。我们的义务仅针对房屋所有权人，而对房屋承租人的利益不负法律责任。虽然在已经废止的《城市房屋*迁拆**管理条例》中第二十七条、第三十一条都对承租人的安置补偿权利有着相应规定，但现在我没有义务考虑承租人的利益。

这时，如果我们是被*迁拆**房屋的承租人，应该怎么办呢？

在明律师认为，承租人应当从征收部门处获得合理的征收补偿利益。理由如下：

1.对房屋所有权的补偿的性质应当为其丧失物权的损失补偿，而物权包括占有、使用、收益、处分等权能。承租人通过租赁合同取得了房屋所有权人对房屋的占有、使用和部分收益的权能，承租人基于有效的合同受让物权占有、使用、收益的权能，其权益应当同物的所有权人一同受到法律保护。在租赁期内因征收*迁拆**行为不能履行租赁合同，征收*迁拆**的主体政府部门应当对承租人因此受到的损失进行补偿。

2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

依据上述规定，在被*迁拆**房屋没有租赁事实存在时，所有权人获得（二）（三）项补偿是理所应当的。但在被*迁拆**房屋有租赁事实存在时，搬迁、临时安置的补偿及停产停业损失的补偿由房屋所有权人取得则显失公平。

3.在房屋*迁拆**补偿安置的全部补偿项目都由房屋所有权人取得的情况下，承租人有权依据有效的租赁合同向房屋所有权人要求退还相应的安置补偿款，很大可能会导致诉讼，既浪费司法资源，又会引起本来不必要的矛盾，不利于社会和谐。

故此，很多地方的规定都明确指出在补偿安置时须考虑房屋承租人的权益。

例如《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第15条就规定，生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的，其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配；无约定的，房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。

《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第7条规定，被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；

没有约定的，由被征收人和生产经营单位或个人协商分配。

协商不成的，由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证。在当事人协商或诉讼结果确定后再行支付。

在明律师最后想提示大家的是，预防上述纠纷最佳的途径便是，在承租房屋时对其在租赁期限内是否有遭征收*迁拆**的可能性提前进行预判，针对相关补偿利益分配问题事先在租赁合同中作出明确约定。一旦周边片区的征收改造项目启动，房屋承租人也要及时找到征收部门主张权利，避免坐失良机。

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