3月12日，位于深圳香蜜湖片区的东海国际公寓推售一套取名“天墅”的顶层豪宅，以每平方米叫价29万元、总价2.3亿元上线。
众人惊诧不已，深圳一直都是在向西边发展的趋势，同等价位为何不去买深圳湾呢？而且东海国际公寓已经是个十多年的顶豪楼盘，如今顶复又重新包装再度袭来，这套豪宅也不是首次开售，早在七年前，它就因售价2.5亿元曾经轰动一时。这七年深圳house price一路突飞猛涨，东海国际公寓却降价再次上线。
降价2千万据说可能是开发商急于变现拿去开发莲塘的项目，这个操作被媒体揭了出来，这下让人觉得下手购入不知道是赚到了便宜还是非要上赶着撞墙的silly man。
港企作风都是慢慢卖，不着急快周转更追求高溢价。一些人会认为东海国际公寓位于福田CBD香蜜湖金融街规划中，所以依旧是长期利好的资产，等香蜜湖金融街建设完成，东海国际公寓资产价值水涨船高。
现在买下这个2.3亿市值的亚洲第一高公寓顶层，值不值？
说到东海国际公寓，其实第一想到的是, 有“富豪避风港”之称的香港四季酒店
位于香港岛中环金融街8号的四季酒店，因为面海视野开阔，在狭小的香港是很难得的地界，正因此成为内地富豪避风头，明星神秘私会之地。比如传说中的明天系掌门人肖、澳门*场赌**股东纪，在这里长年居住的还有不少活跃于香港金融圈的“官二代”。
香港四季酒店成为“内地富豪避风港”的来源，是因为内地富豪们每次都是一波一波的来，比如当年山西窝案调查逐渐深入的时候，众多山西籍老板来到了这里。原江西省省委书记苏荣的落马，又有一批江西的富商们入住了四季酒店。随着风声过去，事态平息，他们又陆续返回。
在香港四季酒店风水最好的位置是coffee shop和中餐厅“龙景轩”，“清早进去，找个背向山的位置坐正，头脑都会慢慢开始清醒，这是旺气流进了身体”。据一位资深投资人士的个人考察，多年来的经验，即便只是走进餐厅，“连接到的电话都是报好消息的多”，听起来简直神乎其神。
所以在这个酒店，经常能看到各种各样存在于传说中的内地富豪，酒店甚至还得了个绰号“望北楼”，望着北京的楼，取北望故乡之意。在这里望着北方，早日“过关”、“安全”回归故乡，继续自己的财富故事。
拿深圳东海国际公寓的区位和香港四季酒店的区位对比，两者其实就像一对深港孪生兄弟，都有“天地人合而为一”的相似条件。
香港四季酒店的风水好，一方面是天地人合而为一，天为太平山、地为香港九龙、人为旁边香港国际金融中心的车水马龙，客人从此地乘坐捷运可23分钟抵达机场，而且此地面朝大海，背靠祖国，一来便于打探国内消息，二来一旦结局无法挽回，也能直接通过国际机场出境，进可攻，退可守。
▲ 酒店的地理位置确实不错——离港澳码头只有步行十分钟的路程。去澳门赌博已经成了困在香港的内地富豪们为数不多的解压方式之一，只有赌钱的时候，才能忘掉那些烦恼。
《岁月如歌》歌词里写道，“天气不似如期，但要走，总要飞，道别不可再等你，不管有没有机。” 这首TVB港剧《冲上云霄2》的主打歌，虽说是描写机长的情感状态与生活，但这又何曾不是塔尖人群的心理，人生的大风大浪、大起大落，要么就是冲上云霄，要么则跌落到无人知，什么是安全，什么是危机，比寻常人是要多懂几分，多忧虑几分，一直在雨要来之前感受雨。
▲ 四季酒店的保密程度高，堪比瑞士银行，坊间流传，不论是谁，从你付完四季酒店第一笔房费开始，你就基本可以认为自己已经和这个世界断绝了联系。
再看这个位于深南大道7888号的标志性建筑东海国际公寓，从地段看香梅路以西，北环大道以南，侨城东路以东，深南大道以北为福田CBD香蜜湖片区，背靠右白虎塘朗山、安托山逶驰南行的龙脉，并在车公庙地铁站附近结穴，（风水宝地“车公庙”以车大元帅庙宇命名，增添福瑞）深圳湾水聚交流阔明堂，书云：山管人丁水管财。此区背靠山，玄武有力，面向大海，周边堂局十分理想，山水兼得，是一个财丁双旺的福地。
不过，香港四季酒店楼高45层，但都说起码要在四季酒店主楼的25楼以上或边上的四季汇常住个半年，同时拿到VIP通道权限的才有资格驾驭四季酒店如此的风水。所以高层的好处可能就是在这里。此次推出的“天墅”系列是东海国际公寓顶级产品，均为2+1层或3+1层的超级大平层单位，几乎都在200米高度之上，能享受上风上水，属于藏品级产品，其中的顶层单位总价2.3亿被封为“楼王”。本号也是看重这点，于是收录在了「世界顶级资产巡礼」专题里。
▲ 东海国际公寓 “天墅”会客厅，“天墅”系列，据说寄托了老板做极致产品的情怀，价值非凡，所以只有遇到特别合适的客户，才能进入参观。
▲ “望北楼”香港四季酒店
还因为两者都具有“金融才是底色”的象征性。在国际金融中心香港的维港南岸国际金融中心大厦，旁边即是四季酒店，最体现着香港的特色，最具有金融与政治的象征意义。
而东海国际公寓，旁边即是从深圳成长出全球财富500强招商银行总部大厦，该大厦是曾经设计过华盛顿联邦司法大厦、纽约超高层建筑IBM大厦等经典作品的美籍华裔建筑师李名仪先生的钜作。
▲ 站在308米高空云端，双脚踏在这套价值过亿的空中别墅客厅的地板上，俯视招行大厦梯形的楼顶。
此外东海国际公寓位于目前正在打造的香蜜湖金融街，作为深圳的重点工程，日后将是具有国际竞争力的“五大中心”，包括财富管理中心、要素平台交易结算中心、风投创投中心、可持续金融中心、金融科技中心。力求打造成粤港澳大湾区最牛的金融街，届时甚至超越香港国际金融中心的车水马龙的繁华图景。
▲ 中国城市规划设计研究院和深圳市建筑设计研究总院在其方案中，香蜜湖被定义为“未来深圳城市中心的绝佳场所”，即深圳唯一国际交流中心、香蜜湖金融中心、食街变身低密度高层次艺术商业中心、深圳高尔夫球场等四大板块重新规划设计，打造成真正的“都市之心”。
▲ 从北区的香蜜湖湖边区域、到中区的金融街，到南区的深圳高尔夫球场，到旁边的车公庙升级、临海的大金沙改造，再到更南面，河套深港科技创新合作区，福田几乎焕然一新，王者归来，宣告自己依然是无可争议的，大湾区时代，深圳都市最核心区域。
其实地段的选择，更重要的是交流方便，消息灵通。
香港四季酒店因为毗邻香港IFC金融中心，酒店有专门通道连接金融中心里布满顶级品牌的商场、停车场，不少消息灵通人士都会经常出没于四季酒店，所以金融大亨们也更乐意聚集在此。
东海国际公寓位于深圳的“黄金中轴”深南大道核心地段，香蜜湖-深圳湾商务来往切换方便。京港澳高速交汇出入口旁，快捷通达深圳机场。从福田站乘坐高铁至香港西九龙站仅需约14分钟，快捷通勤香港，畅达北京、上海等全国重要城市。
时过境迁，香港四季酒店和东海国际公寓在经历过风风雨雨的人心中可能是这样的：
一个是危，盼望。
一个是安，定心。
它们就像一对兄弟，互相转危为安。无论是电视剧里冲上云霄的Captain Cool还是现实中投入事业一个人孤单地飞行，独自穿越迷雾后也需要回归，尘埃落定。
▲ 香港四季酒店周边夜景
▲ 东海国际公寓周边夜景
站在这个位于深南大道的标志性建筑顶复，是安全，上风上水。视野通透，瞬间开阔。最终在这里傲目维港岁月里的气度与实力。You are the one.
受众定位：全球金融新贵
但目前匹配不上它的价值
还没跟上国际化审美
在十几年前，东海国际公寓以21米高穹顶大堂的不凡气派，搭配港澳风格的豪华装修亮相，在当时的确是令人叫绝，足够洋气，有身份，金光闪闪。
▲ 14米高奢华大堂，3000万捷克Lasvit水晶灯组合领衔，墙面等用材采用金虎眼、索非特金、路易斯金等进口大理石。
▲ 双重大堂，私密性极好，吊灯采用了来自捷克的Lasvit水晶灯
但是现在还能不能让顶端市场接受喜欢，实在是不好说，因为销售周期拖的时间太久，深圳豪宅风云迭代，客户对此新鲜感没有了，现在也不是简单的安装几个全球最贵的灯具或者石材就可以征服别人。还在固守香蜜湖一派的老豪宅的气质，如何找到新的价值感，务必要跟上国际视野下的豪邸焕新趋势。
再看其他城市的顶级豪宅运作，比如与安缦酒店之父Adrian Zecha联手重新包装成「缦合·北京」的北京豪宅合生霄云路8号（酒店的服务细节+地产的方案，本身酒店就是满足家之外的第二居所，居所除了容身还有更多的温暖与体验，两者融合后简直无敌）。在2019年整体经济下行、行业竞争加剧、客户观望加重的地产行业市场现状下，取得了北京豪宅大平层成交套数第一、金额第一、回款第一这三项第一的硬核业绩。从当初的面对外地的煤老板到优化后不一样的客群：企业家、全球顶级新贵。
上海陆家嘴最贵「汤臣一品」顶复在经过与设计师吴滨合作后，顶复售出连续3套。这都说明国内豪宅市场已经进入下一个阶段，存量焕新去化。
深圳地产目前正进入到了一个新高度，一种新型的更国际化、服务更高端化的生活方式正在悄然颠覆传统的市场。深圳和纽约之间有非常天然的、非常结构性的相似性：年轻、移民、规模、文化多样性，深圳地产应该在创造规模效应和创造生活和文化方式的多样性方面做出贡献。
如今的东海国际公寓被中介说是现在里面住客五花八门，会所接待，过时的网红，高端美容院等等。但目前东海国际公寓天墅的验资金额比深圳湾1号要多4000万，比中心天元要多3000万。此时只想说，东海国际公寓，求求你有个豪宅一哥的样子吧！
对比如今在深圳仍然炙手可热的豪宅深圳湾1号，犹记得当年东海国际公寓与前者几乎同时开盘，售价也相差无几，但如今一个超过二十万，一个十万都卖不出去。东海国际公寓缺乏一个合适的定位。
中房报大湾区研究院执行院长 雷鸣
深圳湾1号可取之处在于产品建设快速突破并完美呈现，以前期业主实际使用需求为出发点，为业主以及同样具备领先居住需求的超级精英全面定制，力邀世界顶尖设计大师倾力加盟打造超级公寓样板间。
如今的买家上天入地全球飞，他们住遍奢华酒店口味已经是被养的十分刁钻，见过世面，接受的新事物能力也非常强。深圳湾1号也是在意识到这样的市场下对产品不懈追求。如果东海国际公寓若能狠下心重新改造装修，或者制造话题重新引起关注，当然也有它自己想要的分量。
左脑卖价值，右脑卖感觉。这就相当于一个产品从品质功能层面没得说，但是包装、品牌的名字、logo视觉令人泄气。在这个时代，如果你的产品在顾客的右脑里面一片空白，你的产品是卖不动的。
我们一定要往顾客的右脑里面卖感觉，豪宅亦需要个性与活力。
私以为东海国际公寓不同于深圳湾、前海这些更多面向科技、互联网行业佼佼者的新生代顶豪，它更颇得金融圈的喜欢，金融才是它的底色。七成以上外资金融机构均落户福田，雄踞福田深南大道核心地段，与香港世界金融中心连成财富线。
如何重新吸引金融新贵的注意，需要新生代奢华审美，重新站在一个新的高度上引导，绝非迎合，才能真正打动人。
方案建议：2.3亿顶复家居内饰
如何从跟不上时代的审美到
最具国际化的奢华品位？
目前的装修内饰，有几个硬伤：
1.会客空间以及有落地窗景色附近摆放深色沙发，家居摆放过于杂乱，无法营造大景观大尺度，阻挡视线。要知道这可是一个层高达到6.6米的顶复，180°观景能够俯瞰深圳湾、香蜜公园、香蜜湖、塘朗山等无敌山海景观的优势。
▲ 黑色沙发摆放在靠窗位置，这样还怎么把自己的无敌景观优势最大化，整个空间无法通透
▲ 深色背景墙，令整个空间无法通透，体现不出顶复大层高大尺度的气质。
再看国际上的做法，所有摆放落位都是为了衬托景观的背景。
娱乐空间、功能厅、休息室，没有细节，没有品味，只有粗犷：
▲确定这真的是一个CBD大顶层吗
再看国际上的做法，看似随意自然的摆放但背后都是国际顶级豪宅的品位。
2.中央厨房硬装配置问题，不锈钢气质令人联想到是在大排档的后厨。
▲ 右边的酒柜是认真的？太不和谐
▲欧式古典风来了
再看国际上的做法：
3.电视墙、背景墙等多处地方出现过于厚重的夸张过时花纹，对如今的金融新贵对空间半居家半商务的需求，已相当脱节。空间家居摆放最大问题是无法和谐，无艺术气质，体现不了身份价值。
▲ 玛瑙般的墙面竟然挂了一副画，能理解已经在很努力地想表达一种审美品位。
▲ 主持人说起这个意大利进口茶几，说是由以色列艺术大师设计，框架产生的弹性导致会有轻微的晃动，使整个茶几有一种灵动活泼的感觉。（主持人自己都忍不住笑了）
▲ 卧室家居摆放，我不是很想在这里睡觉
不太理解是哪个设计师之笔，不符合逻辑的跳色碰撞在一个空间内。
▲ 又黄金有白银的洗手间第一次见
▲ 天墅私家泳池，最右边突然惊现一面黄色背景墙
再看国际上的做法：
当然，这还需要强调自己地脉特色优势最大化做出的豪宅升级，未来十年的豪宅趋势，是更加具体化精细化的IP。
所以当东海集团还在发布函文，撒胡椒粉一样各种公关处理，可能是新面貌还不够新，让人觉得是草草包装出来，不如真正思考做一些实事让人没话说。回到开头的问题，实际上它就是有不可分说的地段价值，如果这些方面做好，市场会说话，2.3亿顶层买下值得。
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