人口作为国民经济的基础要素之一，与资本、技术一起，在供给侧决定长期经济潜在增长率，是引发经济长期拐点、结构转型的重要因素。人口对楼市的影响到底有多大？
什么是人口红利
“人口红利”指的是一个国家的总人口中劳动适龄人口比重上升，保证了经济增长中的劳动力需求，对经济发展十分有利的黄金时期，使整个国家的经济呈现高储蓄、高投资和高增长的局面。
所以过去30年，中国劳动年龄人口比重呈上升趋势，劳动力转移带来生产率的提高，保证了中国10%左右的经济增长速度。
近日，中国人口与发展研究中心研究团队在《人口与健康》杂志发表文章《我国“十四五”时期及中长期人口发展态势分析》，该项研究指出，预计中国总人口数量在2027年将达到峰值14.17亿，“十四五”时期将是出生人口规模减少最快的时期。
目前为止，我国的总和生育率为1.69，所谓总和生育率，反应的是平均每个妇女一生生育孩子的情况，而国际公认的正常维持人口平衡的替代率是2.1，远低理论水平，若继续维持，专家预测的人口负增长或将会出现。
2019年中国人口突破14亿，《国家人口发展规划（2016-2030年）》预期的2020年14.2亿不可能实现。2019年中国总人口为140005万人，首次突破14亿，较2018年增加467万，人口增量持续收窄，自然增长逐渐放缓。
我们预测，中国人口将在“十四五”时期陷入负增长，2050年左右开始中国人口总量将急剧萎缩，2100年中国人口将降至不到8亿，届时中国人口占全球比例将从当前的约19%降至7%。相较于维持人口总量不变的世代更替水平2.1，以1.4左右的总和生育率大致意味着总人口每隔一代人将萎缩约1/3。
楼市或将迎来拐点
从世界其他发达国家经验来看，人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化：大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级，其关键在于生命周期的产出和消费曲线。
显而易见，人口对楼市的影响起着举足轻重的作用，这在生活中得出现过直观的体现，人口流入，房价上升，人口流出，房价缓涨甚至下跌。
单单把人口作为楼市的唯一影响因素，或许还不具备较强的说服力，正如深圳对比上海和北京，房价上涨并不是由人口增量决定，深圳14年的人口增量不如北京和上海，但是房价上涨的势头并不比他们弱，事实上，进入“寒冬期”还有另外三个因素起着决定作用：
01 房价/收入比
一般情况下，合理的房价收入比取值范围在4—6之间，超出6，就意味着房价偏高，房地产存在一定的泡沫。
从易居研究院发布的《2019年全国50个典型城市房价收入比排名》数据显示，房价收入比最低的长沙（6.4）也高于6，是这五十个城市中相对更幸福的城市。
深圳、三亚、北京、上海、厦门五城的房价收入比均超过20，这些房价收入比较高的城市，预示着相比之下房子泡沫越大，从而越不稳定。
由金融工具堆砌起来的金字塔，结构显然不如那些房价收入比更低的城市，此外，针对全国而言，上海易居研究院还发布了另一份《2019年全国房价收入比报告》，报告显示2019年全国商品住宅房价收入比为8.8，整体创下20年来新高。
02 棚改消失
业内曾称棚改是城市光鲜亮丽肌肤下的牛皮癣，一方面在于棚改为地方房地产市场带来短暂的转机，提供了大量购房需求，从主观促进了房地产发展；
另一方面棚改为房地产注入了大量资金，为房地产市场运作带来的新的活力，尤其是货币安置化赔偿方式，经过招商引资，房企带资入市，让房子从建设到购买不断运转。
然而棚改也给房地产留下了不小的后遗症。比如房价越来越高，多套房现象越来越重，对此，国家在2020年极力推动旧改政策，力求房地产市场健康稳定发展，同时又解决城镇老旧小区的居住品质提升。
从官方公布的旧改规模，预计五年内将有17万个老旧小区计划实施改造，建筑面积超4亿平方米，涉及上亿人，意味着从2020年起，十四分之一的购房需求将被老旧小区吸收。
03 供大于求
据统计，近20年里，我国商品房销售面积达到177平方米，廉租房和经济适用房是商品房的四倍，总面积接近885平方米。
按照90平方米/套计算，共计近9.7亿套住房，若每套房都为三室一厅户型，每套房可住4人，那么目前的房子足够38.8亿人居住，远远满足当下14亿人口的居住需求。
地产大佬潘石屹曾说，房屋空置率居高不下，从住房空置情况也能得到很好的诠释，有的家庭中有三五套，有的手握上百套靠房租生活，人手多套房产势必造成空置率上升。
截止到2019年底，一线城市空置率达到22%，三四线城市接近26%，相当于一个1000套房的小区中，就有200套左右几乎没人居住。
地产市场将面临调整压力
对于我国空置房严重的情况，住建部专家仇保兴就曾发表过个人的看法：2013年房地产其实就已经达到了顶峰，足够14亿人居住，每年依然有1800万套房子入市。别说10年后，就是现在都供过于求了。
无独有偶，央媒人民网也发文称“机构预计2020年全国商品住宅将供大于求”。根据易居房地产研究院发布的研究报告显示，随着全国楼市进一步降温，2019年住宅供给量整体小于需求，预计2020年住宅将供大于求，市场将面临继续调整压力。
2021年开年伊始，监管持续向楼市“泼水”， 打新带来的投资客套利、低利率经营贷流入楼市等是导致此轮楼市火热的几大因素，由此也带来楼市调控的升级。
本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市的“虚火”，避免市场短期失控， 黑石研究院认为 ， 各地后续还应继续针对资金无序进入房地产进行约束，加强政策落地力度。
随着国家对楼市的调控收紧，期间有预售制、棚改以及政策支持等大量助攻，已经让楼市跑得过于超前，这也导致出现供过于求、房价收入比居高不下的现状的主要原因。值得肯定的是，依靠房产获利的时代基本不复存在，接下来是体现房子居住性的时代了！