松山湖二手房价，跌回三年前？
据淘房志团队实地走访及统计内部成交数据发现，松山湖的二手仍然在“挤水分”。
万科虹溪诺雅，单价从7.8万+降到6.1万左右；锦绣山河，相比高峰期直降250万成交；紫檀山单价更是跌破4字头；万科金域松湖单价直降24%......
要知道，在2020年下半年及2021年上半年间，松山湖房价起飞，一度飙升到7.8万/平，市面上基本上没有低于5.5万+的楼盘。
当下，大多数楼盘单价回归到5万，甚至有楼盘3字头就能拿下，降幅普遍在20%及以上。
不仅价格持续跳水，有中介反映最近房子的成交周期普遍拉长。
除了个别特别笋5天之内能成交，大部分周期都在3—5个月左右。
成交量下降，不少深耕了3、4年的中介店铺也接连关店、撤店。
可以说，过去松山湖的业主有几番风流，如今就有几番落魄......
万科虹溪诺雅，成交单价从7.8万到6.1万
一年半直降160万
经历一轮调整期，当前房价最高的仍然万科虹溪诺雅，单价在6万+。 温度骤降，淘房君团队再次冒雨实探这一神盘。
非常直观的是，万科虹溪诺雅楼下的中介店铺基本倒闭撤店，所剩无几，显得十分萧索。
淘房志实拍
仅剩的一家中介店老板表示，目前虹溪诺雅最笋的一套80平的两房业主心理价位510万，已经谈过好几轮价格了。
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另一套95平两房挂盘价598万，折合均价6.3万/平，业主则坚决表示谢绝谈价。
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而50平的上车户型单价更高，去到6.8万/平，总价在340万—360万左右。性价比不高，同户型成交较少。
目前虹溪诺雅业主整体的心理均价在6.3万/平左右。
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虹溪诺雅整体居住舒适感不错，像接受度比较高的95平两房，其实包含一个套间，房间内有独立卫生间。
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不过，为了提高利用率，同户型不少业主已经将其改为三房出售。但总价高出近40—60万不等。
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淘房君从链家内部成交记录了解到，近期万科虹溪诺雅最笋的一套成交是在7月份。95平两房成交价580万，房源位于13楼，折合均价约6.1万/平。
这个价格，比起最高峰7.8万/平的成交价，降了近160万！
一年半的时间，缩水了近1.7万/平，不知道当时高位入手的买家现在什么心情......
作为松山湖第一神盘，万科虹溪诺雅业主卖房理由也千差万别。
据中介小刘透露，有一套在售的95平，业主是天津人。 19年看到报纸上东莞涨价的消息从自己手里买入，现在已经稳赚一笔，准备脱手离场回老家了。
松山湖降价房源猛增，最低3.8万/平起
成交周期3—5个月不等
在整个松山湖，二手房的降价远非个案。
淘房君统计了近半年来松山湖几个成交较为火热的项目，比如 万科金域松湖、保利红珊瑚、锦绣山河四期观园、长城世家、紫檀山的二手成交价，相比于2021年上半年，也呈现一定的跌幅波动。
1
万科金域松湖：双证房3.8万/平起
据粉丝爆料，万科金域松湖，9月底二期80㎡的2房（7楼）最新成交总价为345万，折合均价4.25万/平。
从内部成交数据得知，这盘评估价可以做到5.8万，80平可贷323万左右。也就是说首付最低25万+即可上车。
而同样的户型，去年3月初高峰期起码去到465万。指导价出台后，去年10月同期价格直接降到了330万左右。
目前同户型在售中，80平挂盘价在340—360万左右。 该盘业主心态比较稳，整体均价在3.8—4.3万/平之前。
淘房志实拍
至于成交量和成交客户来源呢？
淘房君实探时，万科金域松湖楼下的中介很坦率的表示：“目前买这个盘大多是为了松山湖的学位，刚需自住比较多，投资的很少。”
“投资不建议目前这个价格入手，等等年底可能也有急需周转的业主砸盘降价。”
万科金域松湖底商
此外，该盘双证户型单价更是仅需3.85万/平起。中介透露：“双证政策出台后，过户可以按照一套，但是*款贷**不能执行。”
2
锦绣山河：相比高峰期降价250万！
光大锦绣山河四期观园，户型从141平—352平不等，准入门槛高。因此被列为松山湖指导价最贵的小区（翰林湖花园）。
去年高峰期成交单价一度高达7.3万/平！
目前，据链家内部官网，最近比较笋的一套165平单价在5.5万/平左右，总价去到910万。
相比高峰期成交价降了近250万！
7天直降40万出售——这样的价格，近15天内几乎每天都有客户看房，这个盘潜在客户不少。
看来改善型产品已经逐渐成为松山湖高端人才的主流选择了。
3
保利红珊瑚：单价从6.8万降到5.2万
9月底，保利红珊瑚11栋的明星户型成交一套东南朝向的107平三房两厅两卫，成交价600万，单价约5.6万。
前两天，又有中介放出保利红珊瑚107平的中高楼层，报价580万，甚至比九月底的成交价还低20万！
高峰期时，该盘107平的三房成交价690万，单价约6.4万/平。
急用钱的时候，业主也顾不上砸盘了。
80平的2房总价在410万左右，均价去到5.25万/平。对比起21年高峰期，81平的两房成交价551万，单价高达6.8万/平。
相当于足足降了110万！且降价的同时，成交周期也在拉长。
中介表示，保利红珊瑚虽然就在万象汇附近，但近期成交还是比较少。即使价格降下来了但不是特别便宜的笋盘都很难成交。
4
长城世家：半年成交为0，中介接连撤店
长城世家，也撑不住了。
据链家官网，该盘近半年没有任何成交记录。 最早一套成交停留在今年4月份，80平的两房（7楼）总价450万，成交单价5.5万/平左右。
目前在售的82平米两房，附带30平米的大露台，总价440万左右，折合单价5.36万/平。
至于很多投资客关心的入门级52平小户型单位，贝壳上没有任何业主挂盘出售。 此前4月份一套成交总价为305万，折合单价去到5.8万/平。
这个户型21年挂盘价一度去到380万，单价冲破7.2万/平。
据中介透露，该盘物业管理差、小区较老、挂盘量也少，近半年很少有客户想要那边的房子。
上个月，淘房君从朋友圈得知，该小区楼下坚守了近4年的贝壳店也已经关店了。
5
紫檀山：最新成交单价4.5万/平
紫檀山的改善户型最近关注的人也比较多，最近的两套122平成交价在550万—570万之间。
低至4.5万/平的成交单价，让去年高峰期5.8万/平入手的业主心碎。
朋友圈最新挂出的一套，127平的三房总价499万。 折算下来，均价仅需3.9万/平，竟然跌破了4字头！
笋盘，应出尽出了。
当下的松山湖，还能买吗
先上结论，淘房志认为，松山湖长期基本面很稳，投资刚需各有所选。
目前，东莞均价最高的新盘也出自松山湖之手——该低调豪宅均价卖到近5.8万/平。
核心逻辑就在于：无论产业能级、城市界面还是教育配套、生态环境，松山湖基本上都是东莞目前最优解。
不过，从短期2—3年来看，随着松山湖新拍地块地价持续走低，未来几年二手价格势必也会持续调整：
2022年6月，松山湖华侨城地块成交楼面价10930元/㎡；2022年8月30日，松山湖华润地块剔除配建，楼面价也仅仅22737元/㎡。
可以预见的是，待入市的不少新盘将严格限制在单价5—6万左右的区间。
不过，接下来松山湖核心的供应主要在北区这边，而坐拥一线松湖烟雨景观的南区，其实短时间内片区价格体系很难撼动。
从另一个角度来讲，松山湖二手回调，也未尝不是一件好事。
20年-21年间暴涨极其凶猛，如果任由泡沫继续吹，不利于真正有买房诉求的刚需上车， 现在价格回落也是对投机行为的一种“市场警告”。
如今剔除不合理的泡沫之后，只是逐步回归原本该有的价值上，再慢慢增涨。
这场挤水分的“裸泳”，反而助推松山湖二手进入买方市场，除了价格降低，笋盘出现，选择面也会增多。