优客逸家公寓
近日，国务院在出台的《加快发展生活*服务性**业促进消费结构升级的指导意见》首次为公寓定性，并明确指出要积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态，这是国务院首次把公寓定性为生活*服务性**业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。笔者就此与成都几家公寓运营商交流了成都的公寓运营情况。
1存量较大，房价不高，租金较低
“成都房价一直比较合理且稳定，所以长租公寓市场也是不温不火，直到近两年消费需求升级，出现一些高品质长租公寓，才带动了整个市场的活跃。”成都美宿公寓创始人伍林表示。
目前，成都长租公寓房间供应量超过10万间，但90%都属于传统包租公模式，产品和服务均较差，仅因口岸优势满足刚需。而2015年以来，品牌长租公寓崛起，以优客逸家为代表发展迅猛，短时间出现数家携外来资本，优秀人才和创新思维的跨界玩家进入市场，比如美宿美栖，i+，蜜柚，厚木，如米等等，产品标准大致相同，管理服务各有特色，量级规模大都在千间左右，且增势明显。成都长租市场无论小散还是品牌，价格都比较稳定，单间月租水平在500--1200元之间，套一月租水平在1200--2000元之间，同比全国一线城市，处于低位。
按照目前成都的经济体量以及消费意识来讲，购房价格不高，大多租房人群关心的问题仍然是在哪儿买房子，好久入手，而不是买不买房子，而按照目前成都的商品房子存量的消化手段来讲，不管是政策所谓的天府新区、五个行业的大力扶持、精准扶贫的六个标准、生产力的发展均可以带动大量的人群涌入城市、目前成都不缺房源而是缺个性化需求的房源。
对于成都这样一个休闲轻松的城市大多业主并没意识到在存量市场情况下，他房子唯一的保值模式就是租金，一旦装修市场处于合理的情况下，公寓这种靠租金差去争取利润的商业行为，是完全没有能力跟平台竞争的，很明显需求大，房源多，城市硬性实力够，但并不代表传统的模式就真合适。
2白领市场是成都公寓的支柱
据优客逸家UOKO研究院发布的《第三季度成都租赁市场季报》（以下简称《季报》）的分析数据显示，成都主城区的长租公寓价格相对第二季度有明显的上升，或许这也与第三季度的学生毕业季有着较大关联。据悉，成都每年有近40万毕业生涌入职场，并且他们对于租房有旺盛的需求，也正因如此大大推动了成都公寓市场的快速发展。
优客逸家公寓
据《季报》分析显示，成都市场目前成交量较大的区域分布在大源、中和、南延线、金融城、外光华等区域，在整租房中较为火爆的房型为套一，众多年轻人乐意于选择这种单独的套房来实现自己毕业后的独立生活梦想。合租房则以套四为主，可用房间较多实用性强。
从长租公寓品牌优客逸家来看，目前优客逸家全国管房量超过20000间，成都房源分布于全城各区，今年以来的拿房量每月都在持续迅速增长中。值得一提的是，优客逸家已牢牢占据成都的优质房源。
目前，优客逸家租客均以白领人群为主，她们多为应届毕业生，或初入职场奋斗了几年的年轻人，他们对于优客逸家以“三化”（即产品标准化、服务品牌化、居住社交化）理念所打造的长租公寓产品，均报有极大的认可度。
对此，优客逸家CEO刘翔表示：“优客逸家从成立之初就有这样的“三化”策略——第一，产品回归居住的本质，从实用性和设计感上让人感到舒适；第二，提供值得被信赖的服务，一个功能性很好的房子，设计的再漂亮，但是如果维护的不好，或者有很多不便利，可能租客住的也不舒服；第三，社交化居住的实质是建立和谐的居住关系，这是一种自然的水到渠成的关系。我认为未来长租公寓的运营都离不开产品、服务和社交的关系。“
房东东创始人全雳
据了解，优客逸家在打造长租公寓产品的路上不断寻求创新。为了提高租客粘性，优客逸家正在搭建一个租客生活福利平台，并对租客提供专属的优惠福利。刘翔认为：”与客户的粘性，有两个层面：用户对运营商和服务提供者的粘性，用户与用户之间的粘性。用户与用户之间的粘性，不代表用户对运营者的认同，所以运营者希望在用户身上去做更多消费价值挖掘，则一定还要建立用户对品牌运营者的粘性。
3即将到来的残酷竞争
成都贝窝青年社区创始人赵飞表示：“成都公寓市场存量超过100万套，相比一线城市空置率还比较高，大部分合租单间承受能力在600-1300元之间，未来成都城市规模将持续扩大，地铁网络将覆盖更广泛的区域，流动人口增加以及城市租房率上升等因素促使租房需求将持续扩大。但另一方面成都存量房数量很大，公寓从业者也明显增加，公寓供应量也将持续扩大，未来在好的地段或者更有特色能吸引用户的产品将更有竞争优势。”
受国家扶持存量房盘活的政策影响，轻资产运作的做资产管理的优客逸家等，在成都已开始进行品牌推广的公寓品牌，拿房成本将大幅下降，发展之路将成几何倍数的增长。
优客逸家公寓
未来成都市场的二房东将会逐渐面临更大的竞争环境，对于房源的出口端受品牌公寓产品的影响，将会逐渐产生空置率提升的可能性，预计超过30%的靠高毛利率存活的小型二房东将会转行，或将房源打包转租给品牌公寓。自2014-2015，南延线的游戏与软件开发公司倒闭数千家，导致部分租房人员开始逐渐流向其他区域。
目前成都西门与南门竞争相对激烈，主要体现在拿房层面，恶劣的市场竞争导致中介费用成倍增长。也提高了和品牌公寓拿房难度，但随着二房东的逐渐退出，将会有所降低。品牌公寓会因自己的产品模式逐渐占有市场。房东期待更高的回报，租客期待更好的居住环境，一句话，产品最终决定了品牌公寓发展的存续性。
4差异竞争，探索新思路
成都i+国际青年公寓创始人苗绘川指出“成都市场分布式长租公寓市场产品同质化高，由于存在较为明显的价格天花板，服务及产品品质难以出现颠覆性突破。集中式长租在成都的回报率将是较大的挑战。期望大家以更为开放的心态打开短租、长租，分布集中的边界。灵活的以业态的优势互补，实现功能互动的城市青年生态圈。”
成都美宿公寓创始人伍林表示“短租公寓较为活跃，据不完全统计，成都现有短租公寓超过1000家，多以50间以下小散为主，而成规模的品牌公寓极少，除外来途家等，成都地球村短租家庭公寓、爱上成都酒店公寓、萧邦国际成都短租公寓等算是本土较大的了。短租公寓价格范围普遍在99～499元之间，也有少数高档定位，但数量极少。”
伍林认为“在相当长一段时间，成都的公寓格局仍然将会以小而美存在，并且退出的一定比进入的多，但这是正常的行业蜕变过程，从业团队素质提高，创意产品层出不穷，商业玩法多种多样，导致行业门槛将不断提升，这将是一个高淘汰率的市场。危与机并存，谁的游戏能玩到最后，就将脱颖而出，并产生聚变效应，形成相对有序的品牌格局。这个周期预计3年左右的时间。”