近期，位于白鹅潭商务圈核心位置的五眼桥旧改补偿方案发布，说明该板块旧改即将启动。乘着旧改的推进，荔湾区府也顺势把滘口客运站用地综合改造计划提上日程，并于近日发布了滘口汽车站地块控制性详细规划修改与城市设计初步研究项目。
说明这个版块即将蜕变。
楼盘价值或会提升
作为荔湾老城区的外延，滘口板块只距离珠江新城15公里，同属于白鹅潭商务圈板块的大坦沙、邻近的广钢、花地湾板块已经纷纷上涨，单价迈向6字头、7字头大关。与CBD距离更远的东部地区长岭居、云埔板块也相继迈入了4w大关。
作为白鹅潭商务圈的核心位置、出门即地铁、无需换线直达珠江新城的二手逸彩新世界只需4字头，而次新的凯粤湾也仅5字头。 本人认为，即便是考虑了滘口客运站、如意坊放射线、铁路噪音点影响，这价格还是合理，或有上升空间的。
微观增值点1：客运站旧改，减值要素变成增值要素
先撇开五眼桥甚至白鹅潭商务区这些宏大的规划。切切实实影响到逸彩新世界根本利益的是滘口客运站在可见的未来实现转型升级，因为滘口客运站的存在，周边环境脏乱，吵杂。一直以来都是逸彩新世界价值扣分项。 如今区府花大本钱修改规划、设计方案，那必然不会单纯拆掉老的建一座新的那么简单。 很可能就是会效仿番禺客运站地块综合利用方案那般打造一座崭新的综合体。届时逸彩新世界周边人居环境将得到质的提升， 相当于不利变为利好，减值变成价值增益。
微观增值点2：教育资源也将得到补充
在滘口客运站综合改造的方案当中，还透露了另一点非常重要的信息，就是逸彩新世界周边将至少还有三块教育用地待建，除了人居环境提升之余，教育资源的补充也是楼盘价值增益的另一重要要素。 考虑到开发商惯常以引入名校的手段来达到小投入大收益，以小成本撬动整体货值提升，片区继续增添多所名校是大概率的事情。
宏观增值点1：旧改带动人、资金、需求增量流入将使板块价值变得合理
考虑外溢效应，片区有大拆大建，将会带来资金、购买力增量。通过开发商大规模开动媒体机器，会吸引本来不属于这个片区的需求，买不到新房的就会转向周边同类二手。 而逸彩新世界符合大品牌+楼龄较新这两个重要条件，也是增强外溢承接能力的重要因素。
宏观增值点2：荔湾未来5年的工作重心，白鹅潭商务圈，比广钢、花地湾要靠谱
虽然很多人认为，对比其他区来看，荔湾做CBD显得有点捉襟见肘，但我不这么认为。我认为每个区都有它自身发展的先天优势，虽然荔湾作为百年老区，确实有不少历史债去偿还，也有很多迈不过的发展坎，包袱相当沉重。但荔湾的先天优势也是东部无法在中短期内超越的。
一个是居民财富积累 ，商贸一直以来是广州的核心产业，通过商贸积累财富的老荔湾多不胜数，这是东部在短期内无法超越的。这也是为啥东部一个正式点的商场也难以萌芽，但西部商业林立的原因，居民购买力的高下问题。
另一个是通过岁月去沉淀、无法靠砸钱猛而见效快的优质资源 ，比如教育、人文环境，在荔湾里面，这些资源已经十分成熟，以至于无需太多无果的投入，只需要维持现状即可。相反，新区需要烧钱多年，却也无法短期内超越的。
对比同区域的广钢这种纯居住版块，白鹅潭的定位是商务圈，商务商业用地几乎达到总用地的1/3，因此我认为，滘口乃至整个白鹅潭片区，在承接外溢+自身发力的合力之下，价值天花板会比广钢要高。
适合哪些人群？
考虑利好兑现周期将在5-10年左右。本人认为，逸彩新世界十分适合未婚或新婚未育的珠城、金融城上班族，舒适自住兼顾中长期的增值预期。
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