“太难卖了，3万出头的价格，挂了快2个月了，看房的人却寥寥无几，朝晖这边有些老破小成交价格跌破3万元/㎡了，价格基本上回到2017年，但现在还是很难卖出，天气这么热，几乎没人看房，楼市实在太冷清了”一脸惆怅的光哥说道。
从事房屋买卖的阿飞说：“当下难卖的不止是朝晖的老破小，像翠苑、景芳、大关、古荡和三塘也没有好到哪里去。大关一带的老破小早在去年就有很多跌破3万元/㎡了，而翠苑相对好些，但成交价格基本上在3.2万元/㎡左右。”
要知道前几年，翠苑与朝晖的老小区成交价格大部分都在4万元/㎡以上，高峰期，有个别房源甚至能够接近5万元/㎡，现在回头一看，房价基本上跌了30％，如果高位接盘，甚至跌的还要多，真是跌怕了。
杭州二手房成交量三连降，6月仅成交5000套左右，老破小相比以前更难卖了。
据杭州我爱我家数据显示，2023年上半年成交前二十榜单中，大部分都是2010年后的小区，2000年以前的小区寥寥无几，仅有古荡新村入围，成交69套，均价3万/㎡出头。
从成交结构来看，2023年上半年，90㎡以下房源成交占比63%，其中60-90㎡是主流需求，成交占比达到45%，同比2022年的40%，增加5%。
与之相反，60㎡以下房源成交占比从2022上半年的23%，降至今年的17%，降幅5%，下跌明显。
除酒店式公寓外，60㎡以下房源主要是各板块的老破小，这一比例下降，说明老破小的需求确实是在削弱。
那为什么市中心的老破小需求在减弱，持有老破小或者房龄在2010年之前的商品房该怎么办。我们一起来探讨......
人常说，有需求才能有价格，那么到底哪些人会接盘老破小，老破小的需求在哪里。
从持有端来看，持有老破小的人，大部分是老杭州人或者在2000年之前就在杭州安家的人。
这两类人如果换房，首选肯定是新房，老破小很难会在他们考虑范围内。
而现在刚来杭州工作的人，因为限购，房票有一定稀缺性，如果家里宽裕，他们买房首选也是新房，退而求其次才会选择市面上优质的二手房。
同时杭州城市骨架的拉大，地铁的开通，大大拉近了郊区与市区的距离，因此很多年轻人宁愿选择郊区新房，也不愿意选择市中心老破小。
总体的需求端在减弱，加之近几年改善需求暴增，卖出老破小置换新房的人却在增多，因此造成老破小供远远大于求的局面，楼市一转冷，老破小自然也就成了最不抗跌的房子。
从增值与改善角度看，卖出老破小置换品质好的新房，宜早不宜迟。
例如，你持有2010年之前，甚至2000年之前的房子，有机会就应该果断卖出老破小置换新房，这样的操作建议买和卖要同时期进行。
但记住：一旦心仪的新房在短时间内（三个月或半年，还要结合自己预算，后续是否还有这样的新房）没摇中，就应该考虑相同地段，性价比较高的品质次新房。
考虑不代表马上就要买，但要有这个计划，同时要判断市场是否有见底或者回暖信号，在这过程中，如果遇到性价比高，又符合预算心仪的房子，该出手就应该果断出手。
话又说回来，不是所有老了的房子都没有价值，只不过这类房子，普通人很少拥有过。
像有历史文化要素的老宅，例如，平远里、思鑫坊这类的历史保护建筑，保护改造是必由之路，以后的价值是无法估量的。
还有西湖边的品质低密豪宅，虽然随时间老去，但是有好的物业加持，也依然有他的价值。例如，中大吴庄、柳浪东苑二期等。
持有老破小的人也不必过分焦虑，虽然老破小的需求端在减弱，但目前价格已经跌出一定的性价比，这样的老破小依然有人接盘。
买老破小人主要有这么几个特点：来杭州没几年，头上不宽裕，工作在市中心，想以老破小作为过渡的一群人。房价跌一跌，对他们压力小了，也让更多人把家安在杭州。
他们买房大部分为了自住，解决孩子上学问题。市中心老破小既能便于工作通勤，又能兼顾家庭，下班还能享受市中心的各种配套。如果买在西湖边，晚饭后还能逛个西湖，别说有多惬意。
人生是道选择题，不同的选择，有不同的快乐和悲伤。而房子在这一买一卖中，产生了价值，产生了温度。
每个人人生中的第一套房子，都是闪闪发光的，那是青春的汗水，是青春的记忆。