来到厦门依靠地产发家后，仍然不改“土气”，无心打造品牌企业，因欠钱、项目质量差在业界口碑不佳。
位于厦门市思明区莲前西路与嘉禾路交会处的明发商业广场，地处市中心绝佳位置，却被看成商业地产的反面教材，被厦门市民广为诟病。（李栋/摄）
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中房报记者 李栋 厦门报道
厦门市明发商业广场的地下商城门前有座铜马雕塑，姿态昂扬，仿佛仍能看出这座商城的缔造者当时的财富野心。只是走近会发现，最大的一匹马的前脚已经不见踪影。“马失前蹄”，这似乎是一种不好的征兆，因为建造这座商场的企业家和他的企业刚刚遭遇了生命中的重大关卡。
9月7日，明发集团发布公告称，公司董事长黄焕明已重返工作岗位。8月31日，明发集团证实黄焕明在配合福建省纪委调查。
9月8日,第十九届中国国际投资贸易洽谈会在厦门开幕。黄焕明以香港厦门联谊总会永远名誉主席、厦门市海外联谊会名誉会长的身份随代表团出席相关活动。
黄焕明暂时涉险过关，但明发集团仍处于风雨飘摇之中。位于厦门市思明区莲前西路与嘉禾路交会处的明发商业广场，地处市中心绝佳位置，却被看成商业地产的反面教材，被厦门市民广为诟病；在南京，明发商业广场毗邻南京火车站，空置率却奇高；在合肥，有商户称因生意太差而无钱交付租金。全国多个项目经营不理想，官司缠身，明发集团可谓一地鸡毛。更匪夷所思的是，核数师至今无法就其2015年年度业绩出具意见，从今年4月起，明发集团就一直处于停牌状态，至今未能复牌。
一位与黄焕明、黄庆祝、黄连春兄弟有过交往的同乡告诉中国房地产报记者，黄氏兄弟早年在老家泉州南安做家具生意，但并未靠此积累财富，来到厦门依靠地产发家后，仍然不改“土气”，无心打造品牌企业，因欠钱、项目质量差在业界口碑不佳。
如今，商业地产已经进入以运营为手段、资本为导向的发展阶段，同为闽系房企的泰禾、融信、旭辉等已进入快速发展车道。而明发集团仍在固守散售的战略，家族治理色彩更是让企业发展前景蒙上阴影。商业社会瞬息万变，明发集团渐行渐远。
清冷的商场
明发商业广场有一片区域是小龙虾店聚集区，吴越民（化名）是一家店铺的老板。他边为顾客打包小龙虾边抱怨客人一天比一天少，并反复提及中山路步行街的繁华。
“你看看这周边的环境，卫生这么差，哪像个高端商场？”在煮龙虾的间隙，吴越民指着明发商业广场的建筑说，“这么好的地段，但设计理念太差”。
从明发商业广场旁边的天桥上望去，占地16万平方米的商场被密密麻麻的商铺分割拆分，颇有些眼花缭乱。商场正门中间的一家店铺非常突兀地关闭，墙上的一则公告显示，“东百购物中心定于2015年8月10日闭店，停止营业”。“去年不知什么原因就关闭了，到现在都没有租出去。”旁边家乐福超市的一个员工表示。而在通往家乐福超市的通道中，除了零星几家店铺仍在营业，多数店面被广告墙纸覆盖，“都是没有转出去的商铺”。
厦门明发商业广场是推动明发集团上市的最重要资产，2002年推出时，“所有人都知道是留给万达的”。但2002年10月3日，明发集团斜刺杀出，以最高价7.85亿元获得该地块，业界为之震惊。
此事虽然让万达耿耿于怀，但万达最终没有放弃这个宜居城市。2011年9月，厦门万达广场开业。尚娟（应受访者要求，此为化名）是一家韩国料理店店长，位于明发商业广场的店面是总店。“我们三年前进入明发商业广场，看好的是这个地段，前两年都是每个月20万元的业绩，但今年开始，客人明显减少，每个月业绩都在下滑。”这家料理店同时在万达广场开了分店，“我们这边是总店，每月租金1万多元，比在万达的分店要贵一点，但现在万达分店的业绩是我们的一倍还多。”
实际上，不仅厦门明发广场冷清异常，明发集团在合肥、扬州、淄博等地的项目均处于类似状态。
坐落于南京市南部新城的南京明发商业广场，毗邻有着“亚洲第一站”之称的南京火车站南站，人流量巨大。作为南京市重点建设工程，这个项目未来将被打造成南京商业与国际商业接轨的标志，然而目前让众多业主寒心的空置难题却给这个项目今后的发展画上了问号。
“就拿南京明发商业广场来说，当时它号称属于南京市政府重点项目，并向准备购房的业主说地理位置俱佳，多好的发展前景，不过这些内容活生生地让明发给糟践了。明发集团为了上市业绩支撑，到处拿地盖房子，卖完闪人，施工质量和招商经营全靠糊弄。”一位明发的业主在网上表示。
厦门明发商业广场以其体量巨大、位置绝佳被认为是明发集团能够登陆香港资本市场的最重要资产。但却是一幅惨淡的景象。这个地处市中心的商场更像是个迷宫，到处穿梭着送外卖的电动车，地下层灯光昏暗，不少店铺关闭。 （李栋/摄）
“贪婪的开发商”
明发集团落子项目为何频频陷入高空置局面？
“把项目划分为几千个小商铺进行销售是明发商业地产的一大特色，这在初期能迅速回笼资金，但是也带来了众口难调的后遗症，给后期的统一管理、运营带来了极大挑战。”一位长期研究商业地产的人士表示。
作为明发集团转型商业地产的代表作，厦门明发商业广场以其体量巨大、位置绝佳被认为是明发集团能够登陆香港资本市场的最重要资产。但却是一幅惨淡的景象。这个地处市中心的商场更像是个迷宫，到处穿梭着送外卖的电动车，地下层灯光昏暗，不少店铺关闭。
有业主指出，开发商完全从销售的理念出发，以卖完就算的思想出发，每个独立店都设计成30~60平方米面积，适合销售但却不适合经营。独立店数量过多对后期的招商运营影响非常大，主要有：一是小独立店的租赁商家大多以创业型为主，实力差、抗风险能力差，无法共同度过培育期；二是独立店数量过多，要填满需要数量较大的商家，但目前市场的商户资源不足，无法填满；三是小独立店的租赁商家品牌聚客能力较差，过多影响整个购物中心的品牌与档次；四是独立店数量过多，许多商家认为商铺还比较多，不着急，等商业成熟后再考虑进驻。现状的明发就是3000多家店只开了200多家，商铺大都空置，导致经营缺乏人气，陷入恶性循环。
不仅厦门，南京、合肥等地的明发商业广场都是采用一种模式，即分割销售，明发集团将商场切分成众多小型店铺，即使在地下车库，也有面积较小的店面被出售。
之所以没有持有运营转而进行销售的主要原因是可以快速回笼资金。以2012年明发集团年报为例，该公司投资物业的租金收入只有1.94亿元，与其37.41亿元的收益相比，可谓九牛一毛。
除了销售商铺造成的众口难调之外，明发集团商业地产还存在着致命的硬伤——配套设施跟不上，规划先天不足。
事实上，厦门明发商业广场被分割成多达3450间每间30平方米到60平方米的独立商铺的设计问题，只是其规划失败的冰山一角。有着“迷宫”之称的厦门明发商业广场，不仅逛起来费劲，还缺乏聚集人流的标志性广场。在地下车库入口设计不合理的同时，地上车位也预留不足。此外，分体式的布局也很难让主力店带动小商铺。
与厦门明发商业广场一样，南京明发商业广场的主题步行街也有近100条，这个开业已有3年的项目目前还面临着配套设施严重不足的尴尬现状。
除了分割销售、设计问题外，更致命的问题是企业发展规划过于零乱。
在明发集团的官网上，一个不为人注意的细节是，明发集团没有公布企业的发展目标与愿景，黄焕明也从未在公开场合就明发集团的战略构想做出解读与阐释。在商业地产已经进入迫切需要模式突围的阶段，这是个没有理想与抱负的商业地产商。
同样作为较早进军商业地产的开发商，万达也走过了类似的粗犷阶段。但经过十年多的发展，中国商业地产已经走过了由最初的售卖商铺到依靠销售物业保障持有物业，再到营业收入来自经营本身，从资本市场获取溢价的更新迭代的过程。“但明发集团至今停留在万达第一代产品的阶段。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。
黄焕明的一位同乡表示，黄氏兄弟的风格就是赚钱就走，根本无心经营品牌。
家族企业掌舵人的做事风格直接影响企业的战略导向，王永平曾与黄氏兄弟有过接触，王永平认为，明发集团在商业地产上不做长线，给人的印象只能是个住宅开发商，而且在战略上相当坚持。
2009年11月13日，明发集团在香港上市。投资者显然不认可这种商业地产上的“范跑跑”模式，开盘首日报收2.15港元，较招股价2.39港元跌11.16%，全天成交额仅2.2亿港元。
上市后，明发集团迎来了依靠资本市场转换商业模式的机会，但南京、合肥等地明发商业广场的尴尬局面证明，黄氏兄弟依然不改初衷。
“持有运营会对人才提出需求，企业发展速度可能会慢下来，但明发集团的思路还是短线操作，不想与投资者、商户共担风险。”王永平表示。
正是这一系列的问题交织，使购买明发商业广场的业主深陷其中，也使明发集团深陷其中，市场中不断抛出屡登富豪榜的明发广场的缔造者是“贪婪的开发商”的言论。
“富豪榜”与停牌
明发集团创立于1994年，从厦门发迹，之后向福建全省乃至全国进军。目前，其下属公司遍及北京、天津、上海、广东、甘肃、辽宁、江苏、安徽、四川、湖南、山东等地，业务涉及住宅地产、商业地产、酒店、工业、商贸、投资等。
2009年，明发集团在香港联交所主板上市，黄焕明本人也成为厦门一方富豪，是各种财富排行榜上的常客。2015年，黄焕明以52亿元财富登上2015胡润百富榜第727名。
在2011年、2012年，其净利润还是两位数，但到了2013年却下滑严重。明发集团2015年的财报显示，集团业绩遭遇惨烈的大滑坡。去年集团营业收入22.463亿元，同比减少40.8%；净利润2609.4万元，同比减少8.032亿元，跌幅达到96.9%。
明发集团解释称，收入减少的主要原因是由于去年交付买家的建筑总面积大幅减少，由2014年的42万平方米减少至2015年的26.3万平方米，减少约37.5%。
黄焕明的致富过程是一个底层人士通过政商关系改变命运的发家史，而其家人做派则带有典型的土豪气息。黄焕明是福建泉州市南安市人，南安是有名的侨乡。黄焕明、黄庆祝、黄连春为胞兄弟。中国房地产报记者见到了与黄氏兄弟有过交集的一位商人。提及黄氏兄弟，该人士提及，黄焕明兄弟上世纪90年代初在南安做家具生意，但并没有因此积累财富。
1994年左右，黄氏兄弟来到厦门寻找致富机会。“黄氏兄弟刚来厦门时是没什么钱的，黄庆祝连部车都没有。”
就是在这样困窘的情境下，黄焕明凭自己的商业嗅觉捕捉到厦门房地产市场的商机。1998年，黄焕明开发了13万平方米的明发国际新城，这成为黄氏兄弟的第一笔财富，黄庆祝因此买了他的第一辆尼桑车。这距他来到厦门已经过去三四年。
论及几兄弟性格特点，该人士欲言又止，“这么说吧，黄焕明是很厉害的，黄庆祝就是个典型的土豪，黄连春算是正常人，有能力。”
同时，该人士提及，“做第一个项目时在南安利用侨乡的便利筹了很多钱，但最后很多人没有拿到投资回报，只是给了本金。”
中国房地产报记者了解到，黄焕明由于身体健康原因，近几年长期居住在国外，公司交由黄庆祝、黄连春治理，两兄弟基本是以长江南北划分职权，但主要是以黄连春为主。
该人士表示，在南安商人群体里，对明发集团的评价是“土”。家族色彩浓厚是明发集团始终带有的标签，除了黄焕明、黄庆祝、黄连春掌握着公司管理大权，上述人士提及，在地产开发过程中，明发集团习惯把工程承包给家人、亲戚、朋友，这样层层分包，但事后明发集团常常不给钱，“承包工程的人只能偷工减料，减少成本，这样又导致项目质量非常差。”
另一位与明发有过商业往来的供应商告诉中国房地产报记者，明发集团经常欠钱不还，“很难要”，该供应商提到明发集团在南京的项目因为黄氏兄弟嫌南京的产品较贵，而选择从厦门购货，“结果让厦门的供应商赔得一塌糊涂。”明发集团的品牌信誉几乎为此消耗殆尽。
中国裁判文书网显示，近些年，明发集团及黄焕明涉及多起官司与纠纷。2014年，由于拒不履行法院判决，作为明发集团法定代表人的黄焕明被列入“全国失信被执行人”名单。
一方面被列入全国失信被执行人，另一方面黄氏兄弟已经积累起巨额财富。《2013胡润房地产富豪榜》上，以79亿元的财富排名全国第47位。
土豪家族的迅速崛起背后往往闪现着*官高**的身影。2008年，后来的福建省副省长徐钢升任泉州市委书记。这是黄焕明的老家，在徐钢掀起的一波声势浩大的造城运动中，包括了黄焕明的明发华昌国际城项目。上述黄焕明同乡提及，徐钢在泉州口碑极差，“是个贪得无厌的人”，而黄焕明在泉州的发展难免与其打交道。
另有媒体报道，除了徐钢，黄焕明与日前落马的厦门市委常委、常务副市长郑云峰关系匪浅。
在回归工作岗位后，黄焕明的迫切任务是让公司复牌，而这涉及核数师不愿对明发集团的2015年年报出具意见。明发集团公布的2015年业绩显示，营业额22.46亿元，同比降低40.77%；净利润2609.40万元，同比降低96.85%。“审计师不愿出具意见意味着发现财务问题，而董事会不愿确定。”香港房地产与金融资深评论人黄立冲表示。
来自邮报君的报道称，令核数师“不发表意见”的原因是，在出售一家附属公司股权、出售若干物业之使用权予最终控股股东（即黄焕明）及其关系密切家庭成员、出售若干物业之使用权予一名分包商的过程中，存在重大关联交易的嫌疑。也因此，出现了未能解释的现金付款及收款等问题。
对于这些疑问，明发集团的管理层未能给出令人信服的解释，也存在没有发出税务发票或者相关税务申报的情况。种种因素令独立核数师质疑这些交易的性质和商业实质。
在昭示着现代企业治理正在进入新的阶段，明发集团这家带有土气的闽系房企却渐渐湮没，乃至年报难发，官司缠身。面对时代的叩问，明发集团已经难以应答。