在刚结束的*会两**上，广深的金融之争，再一次被挑起了水花。
5月14日，国家四部委发文，支持大湾区金融建设26条出台。其中，研究设立广州期货研究所尤为备受关注。
就在宣布研究设立广州期货研究所不久，在深全国人大代表便联名建议：联合港澳在深建设期货交易所。此举一出，广深金融之争又一次直接正面pk。
但对于广深两城对于金融中心的明争暗斗，也早已见怪不怪了。早在2005年，在广州市颁布《关于大力发展广州金融业的意见》之际，遭到了同样定位为金融中心的深圳的质疑，其中深交所迁穗的提案，更是被指“地方保护主义”。之后，两个城市之间，对金融中心的地位，明面暗里的“互掐”。
所以，广州在珠江新城之后，又在南沙的明珠湾建设了一个国际金融岛，目的就是为了大力发展金融。
明珠湾被称为南沙的CBD，也正是我们走读湾区南沙系列的第二篇文章。第一篇，我们专门对与霍英东关系匪浅的南沙湾片区进行了分析。今天，我们重点来谈谈建有国际金融岛的南沙明珠湾。
上一篇：揭秘！霍英东家族与南沙湾30年开发史
PART.1
明珠湾，南沙的“富家子弟”
明珠湾起步区还被称为南沙的CBD，每一处都是一个高逼格的规划，算得上是南沙的富家子弟。
而且，明珠湾的“富”并不是说着玩的。
截至今年4月，已落户在明珠湾的项目就有31个，总投资高达约830亿元。其中，南沙城投明珠开发大厦、中铁隧道南沙科技大厦等多个项目已竣工完成并投入使用；星河总部2.0、中交汇通中心、越秀国际金融中心、欧昊集团等多宗商服地也已陆续开工建设。
不仅如此，作为南沙的重要跨江通道明珠湾大桥也是位于明珠湾，始于万顷沙镇万环西路，止于南沙街虎门联络道，全长9.1公里。
根据最新消息，5月6日，明珠湾大桥已经顺利实现边跨合拢，计划将于今年年底实现主跨合龙，2021年7月前拉通主线。看得出来，建设速度还是很快的。
明珠湾大桥工程主桥钢桁梁架设顺利实现边跨合拢（来源：南沙资讯）
大桥建成后，将形成一个内环，加强明珠湾、南沙枢纽、粤港深度合作区、南沙湾板块间的交通联系，同时增加各区板块与莞佛高速之间的连接通道，缓解现状道路的交通压力。
而除了连接板块间的交通联系，明珠湾大桥还有一个很重要的作用，就是连接明珠湾内的灵山岛尖板块和横沥岛尖板块。目前灵山岛尖和横沥岛尖之间，主要是通过坦尾桥和金洲相连。
这就涉及到了明珠湾另外一个特点，桥多。这跟它自身的地理环境有关。
明珠湾内的板块之间，基本上都是相互隔离的，横跨中间的是上横沥水道和蕉门水道。可以说，明珠湾中的4个板块，大家可能不是住在“隔壁”而是遥望“对岸”。
PART.2
塔吊林立的灵山岛尖
CBD雏形初现
作为南沙的新兴板块，明珠湾起步区规划打造成一个综合性区域，集金融、商务、高新技术、居住等功能于一体。主要由4个部分构成，灵山岛尖、蕉门河口片区、横沥岛尖以及慧谷西区。
来源：广州房产
在这4个板块中，每个板块重点不同，横沥岛尖在打造为明珠湾交通枢纽，南沙体育馆建在蕉门河口片区，不过最值得一说的还是灵山岛尖板块。
灵山岛尖被定位为“现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区”，便是文章开头说到的广州在南沙明珠湾建设的国际金融岛，是明珠湾未来发展的一个重心，并有意把灵山岛尖打造成南沙的珠江新城。
来源：高力国际
那天，我们从南沙湾经凤凰二桥开往明珠湾时，灵山岛尖上一片又一片的空地，都是正在热火朝天运转的塔吊。远远望去，现在这里就是一个巨大的工地。但往远了看，更是遍地的机会。
视野上，虽然没有南沙湾那样广阔的海景，但由于整个板块内有多条水道汇集，水景视野开阔，感观一点也不差。
从2014年起，南沙就大手笔投入82亿来建设灵山岛尖基础设施。越秀国际金融中心、星河总部2.0便是落地在灵山岛尖。以当前规划的落地和建设情况来看，灵山岛尖有点CBD雏形初现的感觉。
不久前，广州进入全球金融中心20强，明珠湾的灵山岛尖便是重要的发力点，粤港澳大湾区国际商业银行、全球金融F20国际金融论坛（IFF）永久会址等坐落于此。
如果以深圳作比，由于其滨海特性，加上大力发展金融的定位，灵山岛尖就像是前海的桂湾。桂湾作为前海的金融中心，板块内汇聚了腾讯、汇丰银行、瑞士银行以及华润招商等世界名企，进驻金融企业占比超70%。
作为广州全面发展金融的重要板块，灵山岛尖所承担的期望很大。但天河的金融城这么多年也还未成型，所以灵山岛尖这个国际金融岛具体需要多长时间？这里还需要打个问号。
不过，南沙政府还是比较聪明的，知道不管是引入产业还是修建居住社区，交通的完善是最重要的。在这点上，灵山岛尖有凤凰一桥、二桥、三桥和广州地铁18号线，可以直到蕉门行政中心、横沥半岛和万顷沙等地。
客观来说，灵山岛尖的交通规划前景，还是比较不错的。
可以看到，片区的整体规划非常不错，只是就目前的情况来看，还有许多亟待完善的地方。
比如，交通上，缺乏和城区的快捷联通，而且等待交通的立体化成型，需要很长的时间。
同样，在配套上，也存在很大的时间问题。
从现场可以看到，灵山岛尖甚至是整个明珠湾给人最明显的记忆点就是塔吊多，放眼望去，全是不知辛苦的塔吊在莫大的土地上默默运作着。
而对于绝大多数的刚需买家，交通、学校、商业，是决定他们选择物业的最直接三大因素，在这一方面，目前灵山岛尖的生活配套还是比较缺乏。
当然，在产业、商业落地以及居住社区陆续到位的情况下，按照一个区域的正常发展逻辑，配套将会慢慢兑现，但同样，这也需要时间。
南沙青少年宫
PART.3
目前生活配套一般，但前景巨大
住宅少，基本在3万以上
有趣的是，虽然现在灵山岛尖到处都是工地，配套也还不太完善，但明珠湾大多数的住宅楼盘都坐落在这块巨大的工地上。甚至许多知名房企也在这留下了身影，比如星河、越秀、金科、佳兆业、金茂、华润、绿城等等。
部分坐落于灵山岛尖的楼盘
而且，这些住宅价格都不菲。
去年11月底，灵山岛尖第一个住宅项目金科博翠明珠开盘，整体价格2.7-3.2万元/㎡。
随后，金茂湾、越秀明珠天悦江湾相继开盘，金茂湾单价破3.7万元/㎡，去化率超9成；随后，颐德湾尚、绿城柳岸晓风也进入到开售阶段，其中，颐德湾尚最高售价也达到了3.68万元/㎡。
均价基本上都在3万以上，而金茂湾也已经卖到3.5万以上，相比于整个南沙，一点也不便宜。但周边实地又是怎么样呢？
在车上拍的金茂湾
在前往金科博翠明珠踩盘时，一路上，别说行人，连车辆都少之又少。到达项目后，周边更没什么配套。想象了一下，现在住在这里，跟住在荒无人烟的旷野的感觉好像也差不多，可能就是稍微安全那么一点。
虽然如此，但是我一点不怀疑这里未来会很好，从开发商的布局就可以看到，只是因为概念太大，所以现在价格会有点虚高。
PART.4
小结
整体来看，明珠湾，有地、有规划、有产业，有地意味着有未来，有概念就有预期，有产业等于有人口支撑，整个预期是看得见摸得着的。
在整个南沙，明珠湾算是个优质的潜力股，但现在这里只有少数几个住宅供应，稀缺性和必需性也就具备了。
所以，如果有足够的流动资金又想博一把，单从现有的规划来看，可以考虑明珠湾。
相比成熟板块，明珠湾在升值的空间上可能会更大，当然要以区域中的核心地段和大品牌房企为主。最大的前提是，要做好长期持有的准备，密切关注这些规划的落地情况。
对于想通过投资南沙快速变现的投资客以及买来自住的，并不现实，现阶段的生活配套不足、交通出行不便是硬伤。
