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具体买房问题请私信提问

问：五哥好，京籍二套，首付500，想买总价700以内的房子，非自住无学区需求，主要是投资保值，目前关注望京和东坝，重点看望京新城，南湖东园一区，首开常青藤，帮忙看看排序先后，谢谢！

答：你好，北京这个房价，有非常严格的梯度，东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。 你好好研究就会发现，朝阳只有东坝符合，东坝的上一层是新北苑，下一层是管庄，非常明显的梯度。 你的预算也是在这个区间，不买东坝，买望京。 从地理位置上来看 望京好于东坝。 所以，如果你预算是一个死数的话，你就要在房子品质和地段户型之间做一个折中 你要买望京，肯定是品质最不好的。 望京新城属于标准的老盘，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 南湖东园略好一点。

问：您好哥，求教一个问题：计划在沈阳投资一套房，首付30W内，总价80W内，求推荐几个小区，单价分别多少合适？预计持有几年合适？感谢姐，添麻烦了。

答：沈阳纯投资，建议买沈北低价盘，关注新湖仙林金谷，汇置尚郡，富力，雅居乐。 二手房淘笋比较难，除了沈北低价区之外，也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区。涨幅50%以上在考虑出售

问：五哥，个人是北京户口已有房，有*弹子**100万想去二线加仓，选择哪里能够在避开限购的情况下获得增值收益呢？目前自己知道的不限购的比较倾向于无锡东亭、杭州青山湖科技城；武汉成都西安不知道有没有办法买。自己目前收入尚可，北京的自住房租出去了且租贷平衡

答：你好，长三角投资建议：

1.长三角主要城市的房价涨幅排名第一的是上海，长三角涨幅梯度效应非常明显，在资源分配、和城市协作上略弱于珠三角。有一家独大而小弟分食的意味。其中上海城区为第一梯队，南京为第二梯队，苏杭为第三梯队，其他是嘉兴、无锡、绍兴、南通等等。

2.第一梯队的上海，第二梯队南京紧随其后。涨幅最大的板块分别是金融和高新科技，这2个行业是中国最赚钱的产业，这里聚集着来自全国各地的高净值人群，基建配套都是最好的，自然房价也是最稳的。深圳、北京在科技方面会被分一勺羹，而像长三角群，则多以金融产业为价值点。

3.在长三角地区内，除上海外，南京、杭州的房地产市场一直活跃在第一梯队，尤其是杭州投资氛围浓烈，每轮周期房价必然首当其冲。临安最近几年的涨幅也很可观，因为临安在2017年9月的撤市设区，成为杭州的第十区。一些大城市为了扩大城市结构，拉大骨架，一定会将周边的城市“吃掉”，因为城市资源共享，对新划入区的投资加大，所以这些被吃掉的城市，房价一定会有大的增幅。

典型的，比如杭州的临安，济南的芜湖，青岛的即墨区，福州市的长乐区。所以一定要紧盯着城市的发展战略，在城市扩容之前，下注利好城市，也不失为一个投资的野套路，不过买入时机非常短。长远看，青山湖科技城不是未来科技城，临安目前的价格也不低，投资别碰。

临安区和杭州市，虽然同属一个市级行政区，但经济上是两个不同的地区概念。每个城市的能量是有限的，决定了每个城市最终的边界。临安是小众市场，小众市场的特征是容易被个例交易影响。

50-100以上可以杭州，以下可以武汉。杭州先前炒作地区冷下来了，没炒作地区开始上去了。亚运会之前，是长期行情。

杭州楼市已经进入牛市尾声。后面部分板块会有补充涨行情，10%—30%都有可能。去年的热门板块再有10%以上的涨幅的可能是很小的，但跌10%以上的可能性目前也看不到。另外，因为新房限价这一利器在，杭州的房产热度将会一直保持，不会降温。其他大环境不变的情况下，杭州楼市将进入长牛慢牛的行情。

杭州投资建议是：如果有刚需房票，只抢倒挂严重的新盘。

问：五哥您好，新人首问。见五哥每次答的痛快淋漓，有如下几个困扰很久的问题请教五哥： 1.本人年底前买婚房，首套首贷，女友在北京西客站附近工作，想在离单位近的地方买房，刚需也希望保值。想出*弹子**800万，但是月供不想超过1万。因为西客站是西城海淀丰台三区交汇，请问西城和海淀哪个更好？以后孩子上学是西城还是海淀买房更好？目前在周围的丽水莲花、红山世家、西豪逸景（这三个西城）、北蜂窝路5号院（海淀）间纠结，请问五哥哪个性价比更高、增值空间更大？或者五哥还有更好的推荐吗？有一套东北向的房子因为窗外风景好女友很喜欢，请问是朝向不好以后就不好出手吗？ 2.二套还想买一套通州的房子投资用，请问选择哪里的房子好呢？ 3.西边古城新开盘的中海天钻可以入手吗？或者买古城的更便宜的中海回迁房是不是更划算？ 4.家里有二套九千多\/平入的威海乳山的房子，现在也就二三千\/平了……请问是现在就抛掉，还是继续持有啊？ 迫切期待并感谢五哥的指点！谢谢

答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2个区的教育水平高低难分。关键在于你们的教育观念和孩子本身更适合哪一种教育。 想让娃轻松点，可以选择西城教育相对均衡 坑少的学区，比如德胜片区，金融街片区，月坛片区等。比如：裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的。朗琴园也不错。 海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买，品质好房子新，要是觉得学区还可以再好点就买育新，就是品质肯定不如北蜂窝路5号院。 通州一般说的核心就是运河核心区红线内48平方公里那块。 那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾。 中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般 乳山尽快出手换筹

问：五哥您好！首问：置换一套房子，总价预算650万以内，希望居住环境好一点、离地铁近一些，未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园，如何选择更妥？非常感谢！

答：珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新，问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择，冬季星空性价比一般