7号线焦化厂站
北京朝阳区楼市里的“三兄弟们”，有点挤。
2021年5月，北京首批“两集中”供地中，朝阳区供应大、地块多，业内外把三个地块紧邻的楼盘们，称之为“三兄弟”。
崔各庄“三兄弟”： 和光悦府、龙樾合玺、望京养云 ；
金盏“三兄弟”： 青云上府、朝阳一墅 、中海首开拾光里 （非“两集中”供地项目，拿地早于其他两项目）
王四营“三兄弟”： 保利·锦上、朝阳壹号、中绿·东岳府
这些地块，同期拿地、相继入市、交房时间相近；
紧邻地块有着相同的销售指导价格，却也有不同的地块素质和建筑标准；
产品多主打中高端改善，各家的营销和说辞又淋漓尽致地体现着这一波竞品的针锋相对……
以上三大板块中的8个新项目，加之，朝阳豆各庄 绿城沁园 以及东坝 中冶·德贤御府 ，朝阳区新房市场在今年9月中旬至11月底，10个纯新盘相继入市，供应量超过6000套，标定了区域供应的峰值。
北京朝阳区首批集中供地新盘板块 锋面制
除了入市快、供应大，这一波以兄弟相称的楼盘们，清晰地附着着此轮调控的政策痕迹。
2020年底开始，竞政府持有商品住宅产权份额的交易方式，产生了新型共有产权房，购房者对此有喜有虑；
投报高标准商品住宅建设方案，超低能耗、绿色建筑的好房子涌现，却也给开发商带来了成本大考；
“所见即所得”的样板间“交付新规”，让行业里上演了对比强烈的买家秀和卖家秀。
在政策和市场的多重作用下，大朝阳的“三兄弟们”本是同根生，相煎也有点急。
新型共有产权房之惑
“从明天开始，我们项目选房要连带地下车库、仓储、精装修一起购买。”11月30日，建发·望京养云项目的销售人员表示。
这是涨价了。
由于政府持股20%，望京养云在“崔各庄三兄弟”标定的8.8万/平米的区域指导价格中，相当于折后7.04万/平米，性价比突出。
虽然，相邻的和光悦府和龙樾合玺，在讲到区域配套时都要共享望京养云的公建商街，但在这两兄弟眼中，望京养云稍高的容积率以及楼栋都临街的三角形地块，也是他们在跟购房者谈及周边项目时，不经意要带出来的竞品缺点。
望京养云销售人员表示，自11月13日开盘， 其377套房源目前仅余下50多套三四层的产品了。
望京养云高标准低能耗建筑厚实的窗
按其所述，需要连带房子一起打包选购的产品包括，6000元/平米的精装修、47万一个的车位、10-15平米的地下仓储。从12月开始，三者不能选择，不能拆分购买。
大概核算下来，望京养云123平米户型产品总价增加180万，168平米户型产品总价增加210万，折合每平米涨1万多。
这意味着，这个因政府持股而便宜了的新型共有产权房，又追涨了崔各庄的其他兄弟楼盘。“越涨价越买，这是购房者心理"，现场销售说。
网签数据暂未全面反应。当前市场下，这个销售策略，有点迷惑。
虽然新型共有产权房占据价格优势，但目前，除了海淀树村融创学府壹号院凭地利以及资源搅热了局部市场，朝阳区的兄弟们还是缺少绝对资源的支持。
在朝阳的10个新盘中，“金盏三兄弟”中的青云上府和朝阳一墅，也分别被政府持股13%和15%，这两个项目在区域指导价为7.6万/平米的金盏板块，相当于折后6.612万/平米和6.46万/平米。
虽然价格实惠了，但也没有撬动火爆的销售行情。而新型共有产权房面临的流通变现周期问题，给部分购房者决策造成困扰。
“2+1+5”年的流通周期成为一些购房者的顾虑。
这一批新房的交房周期大多在2024年中左右， 按照约2年交付周期+1年拿到房产证的估算周期+共有产权房5年限售期的要求，那么一套新型共有产权房可流通转卖的时间约8年。
虽然，当下的朝阳新盘多主打中高端改善自住产品，但对于不动产来讲，资产变现能力和周期也是一个重要的考量指标，尤其是楼市不好时。
“交付新规”下的买家秀与卖家秀
“这确定是交付标准么”？
“是的。我们就是想要卖精装修包”。
在项目现场惊叹于一些交付样板间的简陋装配后，不得不承认，这样的对比极大地刺激了购房者购买精装修包的欲望。
崔各庄某项目交付样板间厨房标准
在这一场朝阳新盘供应潮中，北京市住建委发布了一则“交付新规”，一大波买家秀和买家秀在样板间中涌现。
今年7月，北京市住建委发布《关于进一步规范商品住房销售行为（征求意见稿）》。
征求意见稿明确：
交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致；
与购房合同约定的交付标准保持一致；
与项目实际交房状况保持一致。
交付样板间和工艺样板区应保留至项目交付三个月后。
确保购房人在样板间“所见即所得”。
虽然是“征求意见稿”，但是“新规”效果立竿见影。
为合规，开发商们在打造营销精装样板间的同时，都按规定制作了交付样板间。这在兄弟们之间上演了一场悲喜并不相通的审美挑战。
多年来，看惯了各种惊艳样板间的购房者，经历了“素颜”样板间大赏。
有的全装修交付样板间的木地板以及壁布颜色令人难以描述；有的开关位置装错、细节粗糙；有的厨卫品质堪比“农家乐”。在很多购房者看来，部分交付样板间的呈现效果，还不如毛坯，因为那样省去了二次装修的拆家成本。
褪去装饰符合交付标准的“素颜样板间”
某交付样板间大台面中的迷你洗手盆
在部分购房者眼中略土的交付样板间地板
应对交付样板间的"土”，多数项目都给出了购房者可选的洋气的精装修包。
中冶·德贤御府的交付样板间相对实用，其也给出了3000元/平米的精装修标准选择；望京养云的精装修售卖为6000元/平米；精装风格口碑不错的龙樾合玺可选精装标准在5500元/平米。
“利润太低了”，直接卖房的利润只有2%，绑定地下空间加精装修，利润可以拿到5%，一位房企销售这样说。
“内秀”的房子与尴尬的区域界面
供应大、观望情绪重，如此大势之下，兄弟们之间的关系也更加复杂和微妙。
在高标准建设趋势的引领下，紧邻的兄弟产品，比拼户型、建筑工艺，以期用细节差异化打动区域内有限的购房者。
在这一批“两集中”供地中，望京养云、中绿·东岳府、绿城沁园都是颇有亮点的高标准建设住宅的代表。
它们在超低能耗、绿色建筑、装配式建筑、宜居技术等方面体现了好房子的品质，打消了一些购房者对之前限竞房时代产品维权的顾虑。
但跳脱售楼处繁华似锦的区域规划图，走访项目地块，当下新盘所在的板块，城市界面尚尴尬，与一些项目“内秀”的产品力形成反差。
崔各庄板块距离望京最近，这里8.8万元的板块价值下，区域配套主要靠望京辐射。当下交通基本靠绕的问题，要待规划多年的京密快速高架路通车，设置出口才能缓解。
在金盏板块，虽然有人说 中海首开拾光里 的拼插叠拼更像小复式，但其性价比也打动了不少购房者。在此， 朝阳一墅 拿出了7.2米面宽的叠拼产品，面宽优于 青云上府 的下叠。与朝阳一墅拥有相同的股东卓越参股，兄弟项目青云上府的下叠产品没有高调发售，而是避开朝阳一墅当下的主力产品，主打了大平层洋房。
这三个项目扎堆的金盏区域顶着自贸区概念红极一时，但对标此前孙河板块的崛起路径和发展时间，金盏板块还需要极大耐心。
“金盏三兄弟”项目周边
“金盏三兄弟”项目周边
在千年洼地王四营板块，三兄弟似乎相拥也难得温暖。
最后开放的中绿·东岳府的售楼处，远离了进驻百子湾区域的保利锦上和朝阳壹号的售楼处，选在了大望路。
保利·锦 上今年9月上旬率先入市，在区域占领先机。 朝阳壹号 是高标准建设绿建三星产品， 中绿·东岳府 后来者发力，展现高标准满分建设方案的产品力。
中绿·东岳府售楼处热回收新风系统展示
中绿·东岳府售楼处房屋气密性细节展示
与产品力对比尴尬的是，距离七号线焦化厂站近，是目前王四营板块可见的最大利好。
“王四营三兄弟”南边在建大量的保障性住房，周边是批发市场级别的商业配套和一个对标798的焦化厂遗址，身临其境感受到的是一个低配版的“分钟寺三兄弟”。
王四营“三兄弟”南部在建的保障性住房
已经通车的7号线焦化厂站
每一个区域的成熟，都是在经年的不经意间回望到的，鱼与熊掌不能兼得。
这一波朝阳新盘的供应潮，给了本就处在买方市场的购房者更多的选择和时间，加长了决策链条，减缓了销售速度。未来几个月，朝阳楼盘的真实去化难度，将逐渐反映在网签数据上。
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拍摄/文 赵恙
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