“我买的公寓怎么就变成了办公用房？”

业主声称买了公寓，没想到开发商交付给他们的竟然是连水电都没有的办公用房。

为什么频频爆发此类维权事件？

• 部分开发商为了去库存、快速资金回笼，利用住宅市场供不应求、买房人购房心切的情况，进行虚假宣传，蒙骗买房人；
• 大部分买房人有贪便宜的心态，面对置业顾问吹的天花乱坠的投资回报收益预期，以及说辞的包装，很容易被打动，而且有一部分买房“小白”更容易上当受骗；
• 在早几年前，政策法规对这一块的管控不是特别严厉，以致于有空子可以钻。

在政策法规层面，虽然 《城乡规划法》规定，开发商不得擅自"商改住"，但由于缺乏明确的实施细则和有效的处罚措施，对于"商改住"的管理还不是很严格。因此，不少开发商都将商业办公用地上的房屋改建成公寓样式对外销售，一些"商改住"楼盘甚至还能申请到民用水电价格，并且毫不掩饰地进行大肆宣传。

紧接着，大批"商改住"项目扰乱了城市规划管理，扰乱了市场的秩序，改变了土地的实际用途，更可恨的是，大批买房人因此上当受骗， 有一些买房人更是举全家之力买了一套本该是“酒店式公寓”的“办公房”。

明发银河城

2018年-2019年，业主购买位于江苏省南京市浦口区的明发集团银河城项目时，开发商所有宣传介绍均为挑高4.8米公寓，可住人、可办公。样板间与宣传册也设计为住房，置业顾问承诺室内配有独立卫生间及厨房。业主签订的是空白合同，签完字后，开发商以备案为由把所有合同收走。几个月后，业主再次拿到合同才知道，房屋性质是办公，此时售楼处的样板房已经全被拆空。

银河城，实际楼盘名称为“悠天地商务中心”，由成立于2013年06月17日的南京明发高区置业有限公司开发打造，是南京地区实力强大的房地产公司，宣传资料为“双钥匙入户、4.8米挑高公寓”，银河城从开盘以来就热度极高，让很多人心仪不已。

业主认为： 明发银河城的规划用途为“办公”，土地用途为“商服用地、商务办公”，完全是写字楼的性质，只能用于办公，不可用于居住。因此，销售人员的口头介绍、售楼处的样板间、宣传资料内容等，都是在做虚假宣传，恶意引导购买，导致业主购买了完全无法实现居住功能的办公用房。扬子晚报记者对明发银河城跟踪报道，揭露明发银河城的持续违规销售。

宝隆时代广场

南京浦口宝隆时代广场，位于江浦街道新浦路128号。浦口宝隆时代广场业主们在收房时发现，之前开发商承诺的公寓突然变成了一间空荡荡的毛坯办公用房。不仅没有水电，连做卫生间的地漏都没有。在售楼处的外墙有一块大型广告牌上依然写着： “高人一等、精彩分层，4.8米公寓全城争抢”等广告语。样板房也完全是居家装修，卫生间、厨房、卧室等一应俱全。据了解，浦口宝隆时代广场开发企业为南京常发江北投资有限公司。不论是样板房的风格，还是广告宣传，都说这里的房子是商住房。

对此，购房者们表示，开发商既然一开始规划的是商业办公用房的性质，就不该在销售时告诉他们可以居住是公寓，这样做就是 虚假宣传。购房业主与开发商签订的房屋买卖合同中明确写明了该商品房规划用途为办公用房。南京市规划局浦口分局的工作人员也称，宝隆时代广场土地出让合同是商业办公用地，建筑用途是商业办公。

从南京市浦口区建筑安装工程质量监督站了解到，根据前期规划，宝隆时代广场内所有的楼栋除了大中型商场以外，都是商务写字楼（办公用房），根本没有一栋是可以供人居住的公寓，验收时也是按商务写字楼验收的。商品房应严格按照规划建设、销售，不得擅自更改用途，将办公用房包装成公寓对外出售，涉嫌虚假宣传。开发商在前期售房过程中宣传的所谓公寓根本就是不存在的，也就是说， 宝隆时代广场的开发商在前期销售过程中涉嫌虚假宣传，误导消费者。

花样年喜年中心

南京中储房地产开发有限公司被鼓楼区市场监督管理局处罚，罚款120万。通过行政处罚决定书，可以看出是小市花样年喜年中心项目采取虚假宣传、故意隐瞒等手段欺骗购房者，给购房者造成重大损失，在购房者的坚持不懈*访上**后，事情终于得以解决。

维权投诉，主要有3点原因：

1.开发商涉嫌欺骗消费者，买房时宣传是公寓，交付后却成了办公房；

2.前期销售时承诺，水电可以商用改民用，结果交付后无法更改；

3.开发商以团购为名收取了业主5-12万元不等的团购费用，却没有写进购房合同；

监管部门在行政处罚决定书中，披露花样年喜年中心在前期销售房产过程中用“公寓”字样宣传其商业、办公性质的房产，误导了广大业主。南京市规划和自然资源局协助调查后，确认该项目A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6建筑用途为商务办公楼（写字楼）、大中型商场

在2017年3月10日南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局发布的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》中，已经明确表明： “商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。”同时还规定：“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。”

很多人不明白，公寓和办公到底有什么差别，最明显的区别，就是 "公寓"楼可以用来居住，但"办公性质"的房子，是不能用来住的。国内其他城市，曾经出现拆除办公房间内卫生间、上下水等，对买房人来说是非常大的损失，而投资的买房人，无论是租还是卖，都会存在一定的困难。此外，办公性质的房子还有这样的风险：销售时样板间有水电气，但交房之后，你会发现自己买的房屋根本就不能通燃气，会造成很多困扰。

在这里提醒购买公寓的买房人，拿出你的《商品房买卖合同》仔细看看一看： 你的合同中，商品房用途那一栏，会出现“住宅”“公寓”“办公”等不同性质。