大学城 | 工业大学
在某乎收到一条提问：为什么广州大学城的房价这么高？对比珠江新城后，感觉总价都买得了珠城，提问者还问如果现在入手大学城内的住宅，还有升值空间吗？作为2004年大学城第一批拓荒牛，老邝还是很有资格回答这条提问的，以下就是我的答案。
把时间往回拨15年，2004.09月大学城十所高校迎来第一批学子，老邝有幸成为广东工业大学的一份子，那时候的大学城基础设施不完善，商业配套缺乏。回想起来，我发现2004级拓荒牛就像郊区新楼盘的第一批住户，势必要接受这种阵痛。
2003-2010年，这是我定义的大学城由0-1的质变，乘着亚运会的东风，大学城内部一切都完善了，地铁、商业、产业都发展起来，就连隔壁的生物岛也生机勃勃。2010年至今，大学城则是v1.1-v1.2-v1.3的版本叠代，大的突破没有，小修小补不断优化。
结婚以后，我和太太经常带着两个孩子过来大学城玩，一来是我的个人情怀，二来是太太读书不多，她喜欢望着年轻人上课的样子，朝气蓬勃积极向上，内心会受到鼓舞。好了，以上就是个人感悟，接下来老邝会从供需角度分析大学城房价体系，同时以大学城为版块展望它的升值空间。
1、供需关系
首先从供应端着手，整个大学城内部是限制住宅用地开发，2009年大学城就停止批复住宅用地，这一点跟上文定义的2004-2010年，大学城0-1质变发展吻合。没有新增供应了，那就变成纯二手房“厮杀”，挤掉新房的水分后，二手成交价就代表版块内的真实市场。所以你会发现2020.04这个时点，大学城教职工关注的新盘，都是新造地铁站上盖的思科智慧城，关于这个楼盘的评测，大家可以回看《大学城老师怎么买》这篇文章。链接：https://www.toutiao.com/i6807004814916977166/
其次从需求端分析，大学城的房子最大潜在买家就是大学城老师，这个群体的收入水平不用我多说，反正现在当大学老师，博士是基本的，更何况广州大学城聚集着全广东最高等学府，高知识分子的收入不会低。另外广州地铁7号线二期，将从大学城北上连接黄埔区科学城，这可是广州GDP第二强区，高新技术产业聚集，这种产学强强结合，会让更多优质企业的员工将买房触角伸入大学城。
最后就是老邝这种为情怀买单的中年人，老罗的直播我看了，下单买了些东西，不为啥，就为了当年我备考GRE时听的《老罗语录》。大学城之于在这读过书的人也是同理，这里有着我们狗血、激昂、中二的故事，是它见证了我们的成长。看着现在每天穿梭在宿舍区V.S教学区的莘莘学子，像极了当年的我。。。
所以从供需两端分析，大学城内部的供应是0，需求端是持续稳步增长的，尤其是将来地铁7号线二期接通科学城，供不应求就会发生涨价行为，这也就不奇怪为何大学城的房价一直处于高位。
2、版块分析
聊完供需关系，我们再落地一点，聊聊影响房价走势的具体因素。大学城的地理位置优越，虽然行政上属于番禺区，但它卡位非常好，恰好在三区（海珠番禺黄埔）交界处，广州最重要的“东进、南拓”战略，大学城卡在核心区珠江新城的东南角，吃尽东进南拓的发展春风。
配套设施上，有大学的地方配套肯定好，十所高校，相当于给你提供了无限体育场+大型公园，而且大学食堂都对外开放的，食材用料安全可靠，除了房价生活成本极低。交通上除了上文提到的地铁7号线二期，还有在建地铁12号线+珠三角城际（琶洲支线），未来的大学城不再是一条4号线出城，轨道交通的发展只会不断“抽血”周边地带的人才进城。
市场受众精准且高质量，你想想邻里之间多是大学教师或者领导，家里的孩子玩在一起，近朱者赤这句话是中国人的传统思想。同时大学城的楼盘以大户型为主，由于豪宅流动性较差，买的人都是改善或享受型自住客，已经排挤出投机资金+上车刚需。在这种纯二手市场，豪宅自住客即使在经济下行周期，现金流比较强，无需降价急抛，所以放盘量少，交易不旺但价格坚挺。有趣的是大学城中介不多，因为中介是不管价格涨跌，他们要的是交易活跃（比如祈福新村），从这一点你就知道这边的房价水平。
最后还有一点隐*福性**利，大学城内创业成本极低。若你选择在大学城创业，你会发现这边的人才真的是廉价，兼职大学生是性价比最高的，刚毕业的大学生由于刚离开象牙塔，内心单纯愿意在大学附近工作。更别说很多高校开展的创客空间，人力成本+租金成本都很优惠。老邝在这里也希望市场上的创业公司，别给大学生画太大的饼，别人付出了多少还是要给予合理的报酬。
总结
别管广州其他什么智慧城、职教城、XXX城，整个广东最多高等学府聚集的区域只有小谷围岛。大学城距离广州主城区的距离不远也不近，低密度绿化好，改善型豪宅产品居多，所以它的房价高企也是正常现象。
各位小伙伴，老邝希望你们尊重市场，在挤出新房的价格水分后，其实二手市场体现的就是真实供需关系，没有太多泡沫，也不存在绝对洼地。资金是最聪明的，成交就代表有人为它买单，至于买房者背后的原因+喜好+背景，我们只能尽量去还原，一分钱一分货在市场经济下，还是一条真理。