最近这两年，北京的“ 城市功能定位 ”正在发生“ 微妙而巨大 ”的变化。
2022年1月19日，北京“率先”宣布其 2021年的GDP规模 已经突破“ 4万亿 ”，达到了“ 4.02亿 ”，经济增速达到了8.5%，超过全国平均水平。
由此北京成为了，中国第一个宣布 GDP突破4万亿 的城市，尤其值得注意的是，北京这次还特地宣布自己的 人均地区生产总值 拿了“ 全国第一 ”。
从北京抢先公布城市经济数据来看，很明显北京对自己“ 政治中心 ”的头衔并不满足。
北京的目标是要成为中国的“ 伦敦+东京+纽约 ”，一个 集 政治经济科技 于一身 的全球超级大都市。
所以自从2020年以后，北京的“头衔”在不断“增加”： 全球科技创新中心城市、世界消费中心城市、国际性枢纽城市、全球金融科技中心城市、全球数字经济标杆城市 等等。
这在以前都是“不可想象的”，北京的 “疏解” 和 “减量” 似乎已经淡出。
这充分说明，北京其实非常在意“ 经济中心 ”的地位，本次官宣“ GDP破4万亿 ”其实就是向外界透露两层意思：
第一，北京的城市发展要重回“ 以经济建设为中心 ”的轨道。
第二，中国已经形成两个“ 4万亿级的经济中心城市 ”，北方的经济中心是“北京”，南方的经济中心是“上海”。
北京在经济规模上还是要和上海“ 分庭抗礼 ”“ 南北对峙 ”的，按照目前的增长速度，十四五期间 北京的经济规模大概率要超过上海 。
也就是说，尽管北京有多家央企总部“外迁上海”，但是到了2025年北京经济规模依然会成为“ 全国第一 ”，超过上海问题不大。
其实在前几年，尤其是 2017年北京新版城市总体规划 出台以后，北京一度“ 严格控制人口流入 ”，“ 大力疏解非首都功能 ”，坚决在“ 城市定位和城市发展 ”上做减法。
所以在“ 城市功能 ”上只保留了“ 四大中心功能 ”，也就是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。
这样一来，北京原本拥有的 金融中心、经济中心 的定位，逐渐被淡化。
而与此同时，雄安新区和北京城市副中心两个“ 非首都功能”发展区 开始建设，提出要“ 承接北京的央企总部、高校和批发市场 ”。
随后北京的“ 落户门槛 ”也开始提高，建设用地开始提出要“ 减量发展 ”，在过去几年，北京的重要成绩之一，就是“ 常住人口负增长 ”。
但是随着“ 百年未有之大变局 ”的到来，疫情管控的“ 常态化 ”趋势，人口开始出现“ 老龄化少子化 ”倾向，再加上国内要推进“ 经济增长方式的转变 ”。
为了稳经济增长保就业，北京的城市定位开始出现了 微妙的变化：
2020年北京开始设立“ 自贸区 ”，2021年开始设立“ 北京证券交易所 ”，北京的“ 经济中心功能 ”，“ 金融中心功能 ”开始被“唤醒”。
2021年北京全面放宽“落户门槛”，7大国内名校本科生可以直接落户，北京人口策略开始出现“ 重大逆转 ”。
与此同时，北京全面布局“ 中高端制造业” ，提出“ 北研发，南智造 ”的科技智造布局，小米汽车、理想汽车等落户北京。
这意味着，北京总算“放下了身段”，全面参与 抢人大战和经济争夺战 。
北京的“ 城市功能定位 ”重新加上了“ 经济中心、金融中心、制造业中心 ”的色彩，成为了囊括 金融、科技、制造 等产业，成为了经济结构复合度最高的国内城市。
北京“ 逼近 ”上海，而通州正在“ 模仿 ”深圳。
2022年1月17日，通州区正式印发《 “十四五”时期服务业扩大开放和商务服务业发展规划 》，在这个“ 规划 ”中，明确提出：
“十四五”时期，北京城市副中心将建设成为 国际 商务 北京新中心、北京东部 商业 新高地、国际 消费中心 城市新增长极 。
这是什么意思？很多人可能有点“ 懵 ”，不太理解这个“ 定位 ”背后的真正含义及对通州楼市的影响。
我们的理解重点是三点：
第一，意味着北京城市副中心“ 不搞房地产 ”，“ 不搞大规模的住宅建设 ”，甚至有可能会减少“ 住宅供地 ”，北京城市服中心的发展不会依赖“ 土地财政 ”。
“ 卖地生财 ”这条路不适合北京城市副中心。
第二，意味着北京城市副中心的“ 居住人口 ”不会扩大，重点吸引“ 职场人群 ”，要打造成为“ 职场中心、商办中心 ”，而不是“ 北京居住中心 ”，常住人口规模将被严格控制。
你来上班可以，来居住“ 不行 ”，没有那么多住宅，甚至为了遏制其他区的人来通州买房居住，整个通州 全域实施“住房双限” 。
第三，意味着北京城市副中心的建设用地将会大规模用来建设“ 商办，建设商业和写字楼 ”，未来整个城市将以“ 税收财政 ”为主，坚决不搞“ 土地财政 ”。
所谓“ 税收财政 ”，就是要打造“ 亿元税收楼宇 ”，甚至是“ 百亿元税收楼宇 ”，把每个“商办楼”都变成“税收楼”。
比如北京CBD就是典型的“ 税收财政 ”：
2020年北京CBD的核心区税收超过400亿元，功能区税收超过1000亿元，亿元税收写字楼122个，“百亿税收写字楼”一个。
再比如深圳也是典型的“ 税收财政城市 ”：
2020年深圳的“ 一般财政收入 ”接近1万亿，但卖地收入仅有1000亿左右，土地依赖症不到10%。
可以看出深圳从来不靠“ 房地产 ”挣钱，就是搞“ 商业写字楼 ”，把城市的大量土地资源全部搞成“ 商业和写字楼 ”，将来“收税”。
结果导致住宅供应量严重不足，“ 房价飙升 ”。
很显然，通州的发展模式正在“ 模仿深圳 ”。
在北京城市副中心这个小小的“ 155平方公里 ”范围内，就有“ 六大商业商务中心板块 ”：运河商务区、通州商务园、宋庄艺术小镇、副中心枢纽站、环球影城、张家湾设计小镇。
初步估计写字楼的面积会超过600万平米，大商业中心的面积会超过200万平米，合计 商办的总面积可能接近1000万平米 。
未来的北京城市副中心，可以说“ 遍地都是大商业，遍地都是写字楼 ”，品质高的住宅？对不起，没有！通州不做。
很多人可能会很奇怪，北京城市副中心搞这么多的“ 商业和写字楼 ”，未来谁来入驻？在这一次规划中，北京市有明确的提及：
第一， 央企的“二三级总部” ，虽然央企总部在逐渐“离京”，但是央企的“二级总部”，“三级总部”，“北京分公司”要落户在通州。
第二， 北京市属的国企总部 ，北京国资委名下的“国企总部”，要从城区逐渐搬迁通州。
第三， 北京市属的金融机构 ，包括北京市金融监管局、央行营管部、北京银保监局、北京证监局、北京银行总部、北京绿色交易所等全部搬入通州。
第四， 北京市属媒体单位 ，包括北京广播电视总台（北京融媒体中心）等。
可以说是，相当于把整个北京市属的 行政、事业、国企 等各个单位“ 一脑子全撸过去了 ”，同时已经明确要在“ 环球影城 ”搞一个“ 规模超过50万平米的奥特莱斯综合MALL ”。
北京这一次，确实“ 拼了 ”。
所以，对于未来五年的中国大城市发展格局来说，南方可能会出现非常多的“ 大城市 ”和“ 经济中心 ”，但是北方只有一个，那就是北京。
几乎北方所有的经济功能，都陆续集中在北京的身上，“政治中心”，“文化中心”，“经济中心”，“金融中心”，“制造业中心”，“科技创新中心”，“消费中心”，未来一个 超级“庞大而臃肿”的北京城 已经“不可避免”。
所以北京未来的经济规模，肯定会超过上海，而且未来，两个“ 超一线城市 ”之间的差距会越拉越大。
集“ 整个北方的资源 ”养一“北京城”，上海比不了。
而在这种背景下，“ 不惜重金打造 ”的北京城市副中心肯定会成为北京经济承载的“ 重中之重 ”，堪称“ 北方的深圳 ”！
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